Come procedere in caso di grave difetto di costruzione e necessità di agire subito?

[magdo]

Salve a tutti,

sono amministratore da poco e mi servono delle dritte su questo caso: un condomino rileva una perdita nella tubazione della rete fognaria che attraversa il suo giardino; apro il sinistro presso l'assicurazione e chiamo un idraulico il quale scopre che la tubazione è sprofondata di mezzo metro in quanto non correttamente collocata su un fondo stabile (ghiaia o altro) ma direttamente nel terreno. Il preventivo per il ripristino del tratto di tubazione (che coinvolge 2 proprietà) è di alcune migliaia di euro.

Domande:

- può essere considerato un grave difetto di fabbricazione su cui far rivalere la garanzia postuma del costruttore di 10 anni?

- come devo procedere? Avendo tamponato l'emergenza chiudendo la falla, posso comunque procedere a far fare i lavori o li devo far approvare all'assemblea? Da una parte ho il condòmino che vuole risolvere quanto prima il problema (giardino sottosopra e bambini piccoli in casa), dall'altra parte ho il costo elevato.

- se intervengo, posso poi rivalermi sul costruttore per difetti gravi? O devo prima inviargli una raccomandata e chiedere di interventire lui?

- l'assicurazione coprirà il costo o solo la riparazione della falla?

- il costo deve eventualmente essere ripartito su tutti i condomini o solo su quelli che vengono serviti da questo tratto di tubazione (ammesso che riesca a capire chi siano)?

 

Spero di non essere stato troppo affrettato nella descrizione.

Grazie per l'attenzione.

 

Magdo

[Diego Dimaraz]

1)Se per assicurazione intendi quella "postuma" ...dubito che una polizza copra un simile difetto. Vanno verificate le clausole ma solitamente i costruttori optano per la minima possibile (crollo del fabbricato).

2)Se il venditore (che potrebbe essere diverso dal costruttore) è ancora "attivo" dovete attivarvi nei suoi confronti.

3)Tamponata l' emergenza tutte le riparazioni diventano manutenzione straordinaria...meglio passare per l' assemblea e al contempo fare approvare quanto già fatto.

4)Una assicurazione specifica (Globale Fabbricati) dovrebbe coprire tutti i costi..ma bisogna verificare i rischi coperti, le clausole con possibili franchigie e massimali.

5)Paga in base ai millesimi che usufruisce di quel tubo.

[magdo]

Grazie per la risposta.

Cosa intende per attivarsi nei confronti del venditore?

Riguardo il punto 3, il giardino è sottosopra e vivono dei bambini di qualche anno nell'unità coinvolta. Non può rientrare nel caso di una emergenza, nell'ambito della quale l'amministratore può procedere senza assemblea (pur notificando alla stessa alla prima occasione)?

 

Grazie mille per la disponibilità.

Magdo

[Diego Dimaraz]

Chi vende un immobile (specie se nuovo) ha obbligo di garantire l' assenza di vizi e difetti gravi....anche se non ha costruito ma appaltato a terzi il lavoro.

 

Chi ha costruito (in appalto) è responsabile solo nei confronti di chi ha commissionato il lavoro (e credo per tempi molto più brevi).

 

Questa è una delle storture della Legge perchè ormai è prassi fare una società di capitali (rischio limitato), appaltare le varie opere, concludere il business vendendo il tutto consegnando polizza "postuma" (minima) e liquidare subito l' azienda.

 

Non potrai colpire il venditore perchè cessato e il costruttore perchè terzo non responsabile (eccetto forse qualche catastrofe...ma ci vorrebbe una altro tipo di Giustizia e non quella Italiana).

 

Nessuna "emergenza" invocabile perchè la zona di pericolo và interdetta sott responsabilità diretta di chi esegue i lavori o nell' attesa dell' amministratore e/o proprietario.

[magdo]

Grazie ancora per la dettagliata risposta.

magdo.

[magdo]

Un ultima domanda: sempre relativamente al problema citato, a fianco della tubazione della rete fognaria corre un tubo che raccoglie l'acqua dai pluviali e li porta in un pozzetto. Anche questo tubo è rotto in alcuni punti e ha subito lo stesso sprofondamento.

CHi devo convocare per un'assemblea straordinaria per decidere il ripristino? La tubazione fognaria riguarda solo una parte delle unità, ma il tubo collegato al pluviale riguarda tutto il condominio (ha un copro unico a ferro di cavallo).

 

Grazie mille.

magdo

[Diego Dimaraz]

SE il tubo serve a tutti (l tetto è Condominiale)...allora si convoca tutti e si ripartisce su tutti in base ai millesimi