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Il compenso dell'amministratore per i lavori straordinari può essere indicato a percentuale sul totale lavori?
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Il compenso dell'amministratore per i lavori straordinari può essere indicato a percentuale sul totale lavori?

L'amministratore può chiedere una percentuale come compenso per i lavori straordinari?

Avv. Alessandro Gallucci 

Compenso dell'amministratore di condominio per lavori straordinari, quando è lecito domandarlo, dove bisogna indicarlo e quali i parametri di riferimento?

La questione che andremo ad approfondire prende spunto dalla richiesta di un nostro lettore, il quale ci domanda di analizzare la tematica del compenso dell'amministratore di condominio, ponendoci uno specifico quesito riguardante la possibilità di chiedere un compenso per i lavori straordinari determinato in misura percentuale sull'ammontare totale dei lavori medesimi.

Compenso dell'amministratore di condominio per lavori straordinari, quello che ci domandate

«Vorrei porre una domanda in merito a quanto prescritto dal 14° comma dell'articolo 1129 c.c. in relazione alla richiesta analitica del compenso dell'amministratore.

Il suo articolo del 17/12/2013 (Attività fiscale dell'amministratore di condominio e richiesta di compensi extra, quali compiti rientrano nelle sue competenze?) sui compensi extra dell'amministratore mi induce ad avvalorare e rafforzare quella che è già un mia convinzione: l'illegittimità del compenso richiesto in percentuale che molti amministratori continuano a proporre e in alcuni casi in forma veramente truffaldina con percentuali che vanno fino al 4% da parte di alcuni professionisti.

Gradirei da Lei se fosse possibile un suo intervento sull'argomento in uno dei suoi prossimi interventi su Condominioweb.

In sostanza una richiesta in percentuale può considerarsi una esposizione analitica di richiesta di un compenso? No secondo il mio punto di vista.

Se poi in concomitanza di lavori straordinari di notevole importanza capita che un amministratore venga revocato o comunque decade dall'incarico come si fa a definire il compenso di quello uscente e quanto riconoscere a quello subentrante?» (Il compenso dell' amministratore di condominio è omnicomprensivo salvo che?)

La responsabilità civile, penale, fiscale e deontologica dell'amministratore

Compensodell'amministratore di condominio per lavori straordinari, la nostra risposta

Nell'articolo citato dal nostro lettore spiegavamo che per l'attività fiscale, sulla base delle nuove norme introdotte dalla riforma del condominio, se l'amministratore vuole domandare e vedersi riconosciuto uno specifico compenso, allora deve inserire questa voce di costo nell'elenco dettagliato del compenso per l'attività che andrà a svolgere, compenso che chiaramente dev'essere approvato dall'assemblea.

Ove non lo facesse l'attività fiscale dev'essere considerata ricompresa nella voce di compenso generale e ogni ulteriore richiesta, stante quanto stabilito dall'art. 1129, quattordicesimo comma, c.c. renderebbe nulla la nomina.

Il discorso non cambia molto rispetto ai compensi per i lavori straordinari. L'amministratore ha a disposizione due opportunità:

  • domandare un compenso extra per l'attività connessa all'esecuzione dei lavori straordinari determinandolo in misura fissa;
  • richiedere una remunerazione aggiuntiva percentuale, specificando che la stessa andrà ad essere parametrata all'importo deliberato per le medesime opere straordinarie.

Non v'è alcun motivo per ritenere tale percentuale (del 2%, del 3%, ecc.), illegittima.

La norma che disciplina l'elencazione dettagliata del compenso dell'amministratore ha la chiara funzione di imporre chiarezza e trasparenza nei rapporti con i condomini.

E' evidente che, allorquando questa voce di costo sia inserita nel preventivo o comunque nel dettaglio del compenso, nessuna obiezione potrà essere opposta all'amministratore. Si deve ricordare, infatti, che al rapporto amministratore condominio si applicano le norme sul mandato, che per l'attività di amministratore non esistono tariffari di riferimento e che dunque la determinazione del compenso è rimessa all'accordo tra le parti (cfr. art. 1709 c.c.).

In sostanza, siccome nessuna norma vieta la determinazione del compenso in questa forma, purché essa sia chiara fin da subito, è da ritenersi legittima la richiesta di un compenso extra - specificato nei modi di cui all'art. 1129, quattordicesimo comma, c.c. - determinato in misura percentuale rispetto all'ammontare dei lavori straordinari.

Se l'amministratore che ha ottenuto il riconoscimento di questo compenso venisse revocato prima della fine dei lavori, egli avrebbe diritto al compenso per l'attività svolta in misura percentuale ai lavori fino ad allora eseguiti e pagati. Il nuovo amministratore avrebbe diritto al compenso per la parte finale se richiesto e specificato al momento della nomina ed accordatogli dall'assemblea.

Compenso dell'amministratore di condominio per lavori straordinari, la giurisprudenza si esprime

Se l'amministratore non ha domandato il compenso extra all'atto dell'accettazione dell'incarico o del suo rinnovo, come specificato dall'art. 1129, quattordicesimo comma, c.c., ma ne ha avanzato richiesta in una successiva assemblea, cioè dopo l'assunzione dell'incarico, magari proprio quando si è iniziato a discutere e decidere sui lavori straordinari, allora quella richiesta deve essere considerata valida?

Oppure la tardività rischia di rendere nulla la deliberazione di nomina?

Al riguardo s'è espresso il Tribunale di Udine, con in un'interessante sentenza del novembre 2018.

Il giudice friulano ha innanzitutto inquadrato la questione specificando che la ratio dell'art. 1129, comma 14, c.c. va individuata nella necessità di garantire la massima trasparenza ai condomini al fine di renderli edotto sule singole voci di cui si compone il compenso dell'amministratore di condominio.

(Da non perdere: Lavori straordinari e costituzione del fondo speciale. I sei rimedi per aggirare la " morsa" dell'art. 1135, n° 4 del c.c.)

Data questa premessa, egli ne ha tratto la conclusione secondo la quale la garanzia di trasparenza prevista dalla norma «non viene meno nell'ipotesi in cui all'atto della nomina o della conferma dell'amministratore non sono indicati il compenso e le singole voci per l'attività straordinaria, ciò perché, in primo luogo, tale attività, proprio perché straordinaria, non è preventivabile come nel caso di lavori straordinari non essendo possibile stabilire la complessità, la laboriosità, l'urgenza dei lavori da svolgere sui quali, poi, misurare il compenso dell'amministratore, tant'è che l'assemblea, di fronte alla necessità di dar corso ad opere straordinarie, viene edotta ed informata dell'attività e dei lavori da svolgere e può autonomamente stabilire e concordare, nella massima trasparenza, il compenso dovuto all'amministratore» (Trib. Udine 12 novembre 2018).

Una presa di posizione, ne siamo sicuri, che farà discutere e rispetto alla quale non è difficile ipotizzare prese di posizione difformi anche da parte della stessa giurisprudenza

=> Quando l'amministratore di condominio «nasconde» il compenso extra

=> Quando scatta il compenso extra per lavori straordinari all'amministratore di condominio?

Cerca: compenso lavori percentuale

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Marco
Marco domenica 18 settembre 2016 alle ore 13:10

buonasera vorrei sapere ma la percentuale sui lavori straordinari va pagata per ogni fattura che viene fatta o messe tutte insieme alla fine dell'anno di gestione.

Basauri
Basauri mercoledì 08 febbraio 2017 alle ore 22:34

Buona sera vorrei sapere Como si chiama Eulalia che fiscalità al amministratore

Iessa
Iessa lunedì 05 febbraio 2018 alle ore 10:14

Buongiorno. Anche quest'anno, oltre la consueta bolletta condominiale, l'amministratore del condominio ne ha acclusa un'altra concernente la sostituzione del discendente di facciata per una spesa di 17.500,00 euro. Siamo un condominio di due scale per un totale di 56 appartamenti e forse più. Io solo devo pagare 260 euro. Oltre a sembrarmi una cifra enorme per un tubo,chiedo se sia LEGALE che l'amministratore, oltre allo stipendio percepito in quanto tale, debba intascarsi anche altri soldi quale percentuale sui lavori "straordinari"! Di questo passo, ogni anno paghiamo, tra gennaio/febbraio, oltre 300 euro di bollette! Io, per me, lo manderei in galera. Chiedo: è consentito, dalla legge? E se sì, perchè NESSUNO si occupa dell'illegittimità di questa norma, se esiste? Vi ringrazierei se poteste darmi risposta...non da parte di altro amministratore, però.

Stefania Lessio
Stefania Lessio venerdì 06 luglio 2018 alle ore 09:24

Buongiorno,

vorrei chiedere cortesemente, se l'amministratore di condominio è legittimato a chiedere il 3% di lavori straordinari per tetto e facciate includendo anche la voce della direzione dei lavori che andrà ad un professionista. Esempio sul totale 100.000 iva inclusa per tetto e facciate e 8.000 direzione lavori inva inclusa, l'amministratore chiede il 3%. E' corretto chiederlo sul totale complessivo delle voci di manutenzione straordinaria? e se si l'ammontare va calcolato sul totale comprensivo di iva?
Grazie
SL

Ivano Murtini
Ivano Murtini giovedì 19 luglio 2018 alle ore 15:48

@Stefania Lessio: se è stato deliberato in fase di assemblea il 3% è legittimo ma la prassi vuole che la percentuale sia sui lavori svolti e non, anche, sulla cifra del libero professionista. Inoltre il 3% (o qualunque percentuale sia) andrebbe calcolata sull'imponibile e non sul lordo.
Rimane il fatto che se in assemblea è stato deliberato qualcosa di diverso ben poco rimane da fare.

Claudio
Claudio martedì 12 marzo 2019 alle ore 13:46

A tutti i condomini figli di un Dio chiamato Amazon suggerisco di fare un bel corso di amministratore e diventare ammistratore così da capire le responsabilità civile penali ecc...poi valuteremo la percentuale del 3% per i lavori straordinari...che io stracondivido...

Omonimo, Claudio
Omonimo, Claudio martedì 12 marzo 2019 alle ore 15:30

Per Claudio, i condomini figli di un Dio chiamato Amazon non hanno bisogno di fare corsi da Amministratore, è sufficiente utilizzare il cervello, prender cognizione di norme e leggi, magari ascoltare il parere di un legale e poi valutare la congruità di un %! A proposito quel 3€ varrebbe per importi da qualche migliaio di € a qualche centinaio di migliaia degli stessi €? Quanto al corso di Amministratore: saprebbe indicare a quale delle Associazione e/o Confederazioni che organizzano tali corsi sarebbe più opportuno rivolgersi? Magari online o per corrispondenza?!

GDS
GDS sabato 16 marzo 2019 alle ore 19:35

Ben detto Claudio... rispondendo un po più su, è vero che ci sono amministratori truffaldini, ma in galera ci dovrebbero andare alcuni condomini. P.S. il conteggio fa fatto sull'imponibile e fanno parte dei lavori anche i professionisti.

Giemme
Giemme giovedì 02 maggio 2019 alle ore 17:11

Che la% sia legittima è fuori discussione, ciò che non è vietato ecc...
Una persona dotata di senso comune e non in conflitto d’interessi potrebbe chiedersi e dare una risposta a un caso del genere che pongo fra paradosso è provocazione:
Io amministratore in due immobili gemelli faccio fare identico lavoro (es: sostituzione corrimano). Nell’uno li metto di legno dozzinale, nell’altro di mogano, in nome di quale logica percepisco un importo maggiore?
Legittimo ovvio, ma se non è sonno della ragione almeno un pisolino direi....
Capisco che è difficile una via d’uscita ma per favore lasciamo fuori le difese corporative. La % è un incentivo alla mala gestione

Mike
Mike venerdì 12 luglio 2019 alle ore 14:21

La percentuale dei lavori straordinari di solito viene richiesta sul mandato iniziale di nomina amministratore se non indicato è l'assemblea a decidere se riconoscere o meno una percentuale sui lavori straordinari.

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