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Il compenso dell'amministratore per i lavori straordinari può essere indicato a percentuale sul totale lavori?
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Il compenso dell'amministratore per i lavori straordinari può essere indicato a percentuale sul totale lavori?

L'amministratore può chiedere una percentuale come compenso per i lavori straordinari?

Avv. Alessandro Gallucci  

Compenso dell'amministratore di condominio per lavori straordinari, quando è lecito domandarlo, dove bisogna indicarlo e quali i parametri di riferimento?

La questione che andremo ad approfondire prende spunto dalla richiesta di un nostro lettore, il quale ci domanda di analizzare la tematica del compenso dell'amministratore di condominio, ponendoci uno specifico quesito riguardante la possibilità di chiedere un compenso per i lavori straordinari determinato in misura percentuale sull'ammontare totale dei lavori medesimi.

Compenso dell'amministratore di condominio per lavori straordinari, quello che ci domandate

«Vorrei porre una domanda in merito a quanto prescritto dal 14° comma dell'articolo 1129 c.c. in relazione alla richiesta analitica del compenso dell'amministratore.

Il suo articolo del 17/12/2013 (Attività fiscale dell'amministratore di condominio e richiesta di compensi extra, quali compiti rientrano nelle sue competenze?) sui compensi extra dell'amministratore mi induce ad avvalorare e rafforzare quella che è già un mia convinzione: l'illegittimità del compenso richiesto in percentuale che molti amministratori continuano a proporre e in alcuni casi in forma veramente truffaldina con percentuali che vanno fino al 4% da parte di alcuni professionisti.

Gradirei da Lei se fosse possibile un suo intervento sull'argomento in uno dei suoi prossimi interventi su Condominioweb.

In sostanza una richiesta in percentuale può considerarsi una esposizione analitica di richiesta di un compenso? No secondo il mio punto di vista.

Se poi in concomitanza di lavori straordinari di notevole importanza capita che un amministratore venga revocato o comunque decade dall'incarico come si fa a definire il compenso di quello uscente e quanto riconoscere a quello subentrante?» (Il compenso dell' amministratore di condominio è omnicomprensivo salvo che?)

La responsabilità civile, penale, fiscale e deontologica dell'amministratore

Compensodell'amministratore di condominio per lavori straordinari, la nostra risposta

Nell'articolo citato dal nostro lettore spiegavamo che per l'attività fiscale, sulla base delle nuove norme introdotte dalla riforma del condominio, se l'amministratore vuole domandare e vedersi riconosciuto uno specifico compenso, allora deve inserire questa voce di costo nell'elenco dettagliato del compenso per l'attività che andrà a svolgere, compenso che chiaramente dev'essere approvato dall'assemblea.

Ove non lo facesse l'attività fiscale dev'essere considerata ricompresa nella voce di compenso generale e ogni ulteriore richiesta, stante quanto stabilito dall'art. 1129, quattordicesimo comma, c.c. renderebbe nulla la nomina.

Il discorso non cambia molto rispetto ai compensi per i lavori straordinari. L'amministratore ha a disposizione due opportunità:

  • domandare un compenso extra per l'attività connessa all'esecuzione dei lavori straordinari determinandolo in misura fissa;
  • richiedere una remunerazione aggiuntiva percentuale, specificando che la stessa andrà ad essere parametrata all'importo deliberato per le medesime opere straordinarie.

Non v'è alcun motivo per ritenere tale percentuale (del 2%, del 3%, ecc.), illegittima.

La norma che disciplina l'elencazione dettagliata del compenso dell'amministratore ha la chiara funzione di imporre chiarezza e trasparenza nei rapporti con i condomini.

E' evidente che, allorquando questa voce di costo sia inserita nel preventivo o comunque nel dettaglio del compenso, nessuna obiezione potrà essere opposta all'amministratore. Si deve ricordare, infatti, che al rapporto amministratore condominio si applicano le norme sul mandato, che per l'attività di amministratore non esistono tariffari di riferimento e che dunque la determinazione del compenso è rimessa all'accordo tra le parti (cfr. art. 1709 c.c.).

In sostanza, siccome nessuna norma vieta la determinazione del compenso in questa forma, purché essa sia chiara fin da subito, è da ritenersi legittima la richiesta di un compenso extra - specificato nei modi di cui all'art. 1129, quattordicesimo comma, c.c. - determinato in misura percentuale rispetto all'ammontare dei lavori straordinari.

Se l'amministratore che ha ottenuto il riconoscimento di questo compenso venisse revocato prima della fine dei lavori, egli avrebbe diritto al compenso per l'attività svolta in misura percentuale ai lavori fino ad allora eseguiti e pagati. Il nuovo amministratore avrebbe diritto al compenso per la parte finale se richiesto e specificato al momento della nomina ed accordatogli dall'assemblea.

Compenso dell'amministratore di condominio per lavori straordinari, la giurisprudenza si esprime

Se l'amministratore non ha domandato il compenso extra all'atto dell'accettazione dell'incarico o del suo rinnovo, come specificato dall'art. 1129, quattordicesimo comma, c.c., ma ne ha avanzato richiesta in una successiva assemblea, cioè dopo l'assunzione dell'incarico, magari proprio quando si è iniziato a discutere e decidere sui lavori straordinari, allora quella richiesta deve essere considerata valida?

Oppure la tardività rischia di rendere nulla la deliberazione di nomina?

Al riguardo s'è espresso il Tribunale di Udine, con in un'interessante sentenza del novembre 2018.

Il giudice friulano ha innanzitutto inquadrato la questione specificando che la ratio dell'art. 1129, comma 14, c.c. va individuata nella necessità di garantire la massima trasparenza ai condomini al fine di renderli edotto sule singole voci di cui si compone il compenso dell'amministratore di condominio.

(Da non perdere: Lavori straordinari e costituzione del fondo speciale. I sei rimedi per aggirare la " morsa" dell'art. 1135, n° 4 del c.c.)

Data questa premessa, egli ne ha tratto la conclusione secondo la quale la garanzia di trasparenza prevista dalla norma «non viene meno nell'ipotesi in cui all'atto della nomina o della conferma dell'amministratore non sono indicati il compenso e le singole voci per l'attività straordinaria, ciò perché, in primo luogo, tale attività, proprio perché straordinaria, non è preventivabile come nel caso di lavori straordinari non essendo possibile stabilire la complessità, la laboriosità, l'urgenza dei lavori da svolgere sui quali, poi, misurare il compenso dell'amministratore, tant'è che l'assemblea, di fronte alla necessità di dar corso ad opere straordinarie, viene edotta ed informata dell'attività e dei lavori da svolgere e può autonomamente stabilire e concordare, nella massima trasparenza, il compenso dovuto all'amministratore» (Trib. Udine 12 novembre 2018).

Una presa di posizione, ne siamo sicuri, che farà discutere e rispetto alla quale non è difficile ipotizzare prese di posizione difformi anche da parte della stessa giurisprudenza

=> Quando l'amministratore di condominio «nasconde» il compenso extra

=> Quando scatta il compenso extra per lavori straordinari all'amministratore di condominio?

Cerca: compenso lavori percentuale

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Marco
Marco 18-09-2016 13:10:00

buonasera vorrei sapere ma la percentuale sui lavori straordinari va pagata per ogni fattura che viene fatta o messe tutte insieme alla fine dell'anno di gestione.

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Basauri
Basauri 08-02-2017 22:34:33

Buona sera vorrei sapere Como si chiama Eulalia che fiscalità al amministratore

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Iessa
Iessa 05-02-2018 10:14:18

Buongiorno. Anche quest'anno, oltre la consueta bolletta condominiale, l'amministratore del condominio ne ha acclusa un'altra concernente la sostituzione del discendente di facciata per una spesa di 17.500,00 euro. Siamo un condominio di due scale per un totale di 56 appartamenti e forse più. Io solo devo pagare 260 euro. Oltre a sembrarmi una cifra enorme per un tubo,chiedo se sia LEGALE che l'amministratore, oltre allo stipendio percepito in quanto tale, debba intascarsi anche altri soldi quale percentuale sui lavori "straordinari"! Di questo passo, ogni anno paghiamo, tra gennaio/febbraio, oltre 300 euro di bollette! Io, per me, lo manderei in galera. Chiedo: è consentito, dalla legge? E se sì, perchè NESSUNO si occupa dell'illegittimità di questa norma, se esiste? Vi ringrazierei se poteste darmi risposta...non da parte di altro amministratore, però.

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Stefania Lessio
Stefania Lessio 06-07-2018 09:24:20

Buongiorno,

vorrei chiedere cortesemente, se l'amministratore di condominio è legittimato a chiedere il 3% di lavori straordinari per tetto e facciate includendo anche la voce della direzione dei lavori che andrà ad un professionista. Esempio sul totale 100.000 iva inclusa per tetto e facciate e 8.000 direzione lavori inva inclusa, l'amministratore chiede il 3%. E' corretto chiederlo sul totale complessivo delle voci di manutenzione straordinaria? e se si l'ammontare va calcolato sul totale comprensivo di iva?
Grazie
SL

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Ivano Murtini
Ivano Murtini 19-07-2018 15:48:15

@Stefania Lessio: se è stato deliberato in fase di assemblea il 3% è legittimo ma la prassi vuole che la percentuale sia sui lavori svolti e non, anche, sulla cifra del libero professionista. Inoltre il 3% (o qualunque percentuale sia) andrebbe calcolata sull'imponibile e non sul lordo.
Rimane il fatto che se in assemblea è stato deliberato qualcosa di diverso ben poco rimane da fare.

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Claudio
Claudio 12-03-2019 13:46:52

A tutti i condomini figli di un Dio chiamato Amazon suggerisco di fare un bel corso di amministratore e diventare ammistratore così da capire le responsabilità civile penali ecc...poi valuteremo la percentuale del 3% per i lavori straordinari...che io stracondivido...

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Omonimo, Claudio
Omonimo, Claudio 12-03-2019 15:30:24

Per Claudio, i condomini figli di un Dio chiamato Amazon non hanno bisogno di fare corsi da Amministratore, è sufficiente utilizzare il cervello, prender cognizione di norme e leggi, magari ascoltare il parere di un legale e poi valutare la congruità di un %! A proposito quel 3€ varrebbe per importi da qualche migliaio di € a qualche centinaio di migliaia degli stessi €? Quanto al corso di Amministratore: saprebbe indicare a quale delle Associazione e/o Confederazioni che organizzano tali corsi sarebbe più opportuno rivolgersi? Magari online o per corrispondenza?!

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GDS
GDS 16-03-2019 19:35:10

Ben detto Claudio... rispondendo un po più su, è vero che ci sono amministratori truffaldini, ma in galera ci dovrebbero andare alcuni condomini. P.S. il conteggio fa fatto sull'imponibile e fanno parte dei lavori anche i professionisti.

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Giemme
Giemme 02-05-2019 17:11:38

Che la% sia legittima è fuori discussione, ciò che non è vietato ecc...
Una persona dotata di senso comune e non in conflitto d’interessi potrebbe chiedersi e dare una risposta a un caso del genere che pongo fra paradosso è provocazione:
Io amministratore in due immobili gemelli faccio fare identico lavoro (es: sostituzione corrimano). Nell’uno li metto di legno dozzinale, nell’altro di mogano, in nome di quale logica percepisco un importo maggiore?
Legittimo ovvio, ma se non è sonno della ragione almeno un pisolino direi....
Capisco che è difficile una via d’uscita ma per favore lasciamo fuori le difese corporative. La % è un incentivo alla mala gestione

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Mike
Mike 12-07-2019 14:21:47

La percentuale dei lavori straordinari di solito viene richiesta sul mandato iniziale di nomina amministratore se non indicato è l'assemblea a decidere se riconoscere o meno una percentuale sui lavori straordinari.

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Luigi
Luigi 03-03-2020 17:46:45

la percentuale va calcolata su tutto il costo detraibile nel suo complesso, iva compresa.
d'altro canto i bonifici fiscali movimentati comprendono anche l'imposta a carico. del resto nel quadro k e ca vanno sempre indicati i dati completi quando si tratta di dati identificativi del condominio oggetto di interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati sulle parti comuni.

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Fulvio
Fulvio 17-05-2020 14:10:04

una delucidazione nulla in contrario che l'amministratore sia pagato per il suo operato anche nei lavori straordinari, ma visto che opera come un buon padre di famiglia e quindi i compensi in percentuale sono in contrasto, perché più il condominio spende più guadagna, quindi non ha nessun interesse a far risparmiare il condominio. Non è più coretto che dia una tariffa oraria e poi a delibera della lavori faccia anche lui un preventivo ed a fine lavori dia il saldo se nel preventivo pagato regolarmene se superiore che dia delle spiegazioni e la assemblea poi deliberi per un si o no?

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Luigi
Luigi 18-05-2020 13:12:16

ma quale buon padre di famiglia? certo, ma questo non vuol dire che deve lavorare gratis. dove sta scritto e da quando? con tutto il caos normativo e non solo di adesso figuriamoci.
certo più il condominio spende più l'amministratore guadagna. ma le spese chi le decide? gli appalti chi li affida? se il condominio ha bisogno chi valuta? il residente?
quindi l'amministratore che fa? E' UN SEMPLICE ESECUTORE DI ORDINI. NIENTE DI PIU'. PRETENDERE POI CHE LAVORI GRATIS O QUASI MI SEMBRA UN PO' TROPPO!!!!

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Diego
Diego 18-07-2020 07:30:33

Ma Perché nel mondo del lavoro se vi è in compenso od uno stipendio per il lavoro ordinario ed uno per quello straordinario non dovrebbe essere lo stesso per l'amministratore? La percentuale non significa nulla non è l'amministratore ad affidare l'appalto ed il suo ammontare ma l'assemblea quindi

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Luigi
Luigi 18-07-2020 15:25:34

Diego scrive cose molto strane. un contratto è un contratto ed autostrade insegna.e una libera professione è una libera professione e se l'amministratore non va si cambia. magari trovi anche uno disponibile a lavorare per te anche di notte, come il sottoscritto...... e poi ti ripagano con gli.......

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Francesco
Francesco 23-07-2020 15:38:13

Secondo voi dove non c'è una specifica legge che ti vieta una determinata cosa, allora quella cosa la puoi fare. Classico modo di ragionare dell'italiano medio poco avvezza alle norme e sopratutto a ciò che è morale o immorale, oppure anche semplicemente logico o illogico e tanto meno al senso civico e al bene comune.
Il problema è che il PICCOLO ITALIANO MEDIO il suo pensiero lo sviluppa sempre con l'io ma mai con il "tu" o con il "voi", cioè si pensa sempre a se stessi e ai propri porci interessi.
Quando avremo una società che per qualsiasi azione si faccia, invece di pensare prima sempre a se stessi, si pensi e si agisca in funzione dell'altro o del prossimo..............
Allora ........... avremmo una societa, finalmente evoluta.
Questo è lo stesso modo di pensare che ci porta ad agire con il nostro modus operandi per eccellenza, lo stesso modo di fare che ci porta al pensare "ma si, tanto è lecito, lo fanno tutti" senza pensare che in realtà la cosa è immorale e di conseguenza anche illegale per logica.
Perché la legge di solito segue la logica.
Ecco che quindi siamo portati alla bustarella, alla mazzetta, perché tanto è di prassi, lo fanno tutti, è normale no ?
Che c'è di male.
Poi però ci lamentiamo di chi ci amministra al Governo perché si intascano soldi extra (ovvero mazzette) su ogni movimento o lavoro che fanno fare, dato che sono gia pagati per il lavoro/incarico che sono chiamati a svolgere.
Ma ci credo, ci arrivano ad occupare certe posizioni o istituzioni, con quella mentalità, perché quella mentalità l'hanno acquisita già dalla base da cui provengono, dalla società in cui hanno vissuto.
I nostri amministratori che ci governano sono l'esatto specchio del popolo che rappresentano, di noi tutti.
Perché siamo noi come Italiani che facciamo schifo.
Poi però ci scandalizziamo quando sentiamo le notizie al telegiornale sui nostri politici, senza pensare che noi tutti(in questo caso voi tutti) nel vostro modus operandi di fare e di agire, siete uguali, e se foste al loro posto, fareste lo stesso se non peggio.
Ora mi spiegate che cazzo di differenza morale c'è tra un Amministratore Pubblico il quale è già pagato per svolgere le sue funzioni e si intasca anche le mazzette..........
Ed un Amministratore Condominiale il quale anch'esso è gia pagato/stipendiato per svolgere le sue funzioni per il ruolo che ricopre che pretende di prendersi una percentuale che sia 3% o 4% (sempre mazzetta è) sui lavori straordinari che fa fare al condominio.
Inoltre mi sembra chiaro e inappuntabile che un compenso in percentuale %, induce ad operare in pieno conflitto di interessi e di fare quindi i PROPRI INTERESSI e NON quelli del Condominio.
E non accetto risposte in difesa perché siete in palese conflitto di interessi e parlate per vostro interesse.

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LUIGI
LUIGI 23-07-2020 19:37:06

gli insulti se li tenga per lei perchè potrebbe scattare anche qualche denuncia. è inutile fare di tutte le erbe un fascio-
bustarelle? o si portano le prove od è inutile scrivere o parlare. certo le provocazioni ci sono. nel mio caso dico sempre SE AVETE SCONTI DA FARE FATELI IN FATTURA AL CONDOMINIO i signori condomini sanno già cosa devono all'amministratore per le gestioni straordinarie, ma poi il codice civile è chiaro se non si presenta un preventivo di spesa ogni altra pretesa è vana e nulla, quindi di cosa si parla e si scrive? se il compenso dell'amministratore non va si tratta ovvero si cambia. Insultare non va bene, anche se alcuni amministratori meriterebbero. cosa posso dire io che da 7 mesi attendo la consegna dei documenti dal precedente?

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Biagio64
Biagio64 30-09-2020 12:19:33

Anche se il mandatario non include nel suo preventivo la percentuale, quando ci saranno i lavori e lui farà la sua richiesta e i condomini si accorgono che nulla risulta dal preventivo, si salva in calcio d'angolo chiedendo la ratifica e come spesso accade viene accettata. Bisognerebbe annullare questa opzione.

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