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Il compenso dell'amministratore per i lavori straordinari può essere indicato a percentuale sul totale lavori?
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Il compenso dell'amministratore per i lavori straordinari può essere indicato a percentuale sul totale lavori?

L'amministratore può chiedere una percentuale come compenso per i lavori straordinari?

Avv. Alessandro Gallucci  

Un nostro lettore ci chiede di approfondire la tematica del compenso dell'amministratore di condominio, ponendoci uno specifico quesito riguardante la possibilità di chiedere un compenso per i lavori straordinari determinato in misura percentuale sull'ammontare totale dei lavori medesimi.

Qui di seguito il quesito:

"Vorrei porre una domanda in merito a quanto prescritto dal 14° comma dell'articolo 1129 c.c. in relazione alla richiesta analitica del compenso dell'amministratore.

Il suo articolo del 17/12/2013 (Attività fiscale dell'amministratore di condominio e richiesta di compensi extra, quali compiti rientrano nelle sue competenze?) sui compensi extra dell'amministratore mi induce ad avvalorare e rafforzare quella che è già un mia convinzione: l'illegittimità del compenso richiesto in percentuale che molti amministratori continuano a proporre e in alcuni casi in forma veramente truffaldina con percentuali che vanno fino al 4% da parte di alcuni professionisti.

Gradirei da Lei se fosse possibile un suo intervento sull'argomento in uno dei suoi prossimi interventi su Condominioweb.

In sostanza una richiesta in percentuale può considerarsi una esposizione analitica di richiesta di un compenso? No secondo il mio punto di vista.

Se poi in concomitanza di lavori straordinari di notevole importanza capita che un amministratore venga revocato o comunque decade dall'incarico come si fa a definire il compenso di quello uscente e quanto riconoscere a quello subentrante?" (Il compenso dell' amministratore di condominio è omnicomprensivo salvo che?)

Nell'articolo citato dal nostro lettore spiegavamo che per l'attività fiscale, sulla base delle nuove norme introdotte dalla riforma del condominio, se l'amministratore vuole domandare e vedersi riconosciuto uno specifico compenso, allora deve inserire questa voce di costo nell'elenco dettagliato del compenso per l'attività che andrà a svolgere, compenso che chiaramente dev'essere approvato dall'assemblea.

Ove non lo facesse l'attività fiscale dev'essere considerata ricompresa nella voce di compenso generale e ogni ulteriore richiesta, stante quanto stabilito dall'art. 1129, quattordicesimo comma, c.c. renderebbe nulla la nomina.

Il discorso non cambia molto rispetto ai compensi per i lavori straordinari. L'amministratore ha a disposizione due opportunità:

  • domandare un compenso extra per l'attività connessa all'esecuzione dei lavori straordinari determinandolo in misura fissa;
  • richiedere una remunerazione aggiuntiva percentuale, specificando che la stessa andrà ad essere parametrata all'importo deliberato per le medesime opere straordinarie.

Non v'è alcun motivo per ritenere tale percentuale (del 2%, del 3%, ecc.), illegittima.

La norma che disciplina l'elencazione dettagliata del compenso dell'amministratore ha la chiara funzione di imporre chiarezza e trasparenza nei rapporti con i condomini.

E' evidente che, allorquando questa voce di costo sia inserita nel preventivo o comunque nel dettaglio del compenso, nessuna obiezione potrà essere opposta all'amministratore. Si deve ricordare, infatti, che al rapporto amministratore condominio si applicano le norme sul mandato, che per l'attività di amministratore non esistono tariffari di riferimento e che dunque la determinazione del compenso è rimessa all'accordo tra le parti (cfr. art. 1709 c.c.).

In sostanza, siccome nessuna norma vieta la determinazione del compenso in questa forma, purché essa sia chiara fin da subito, è da ritenersi legittima la richiesta di un compenso extra - specificato nei modi di cui all'art. 1129, quattordicesimo comma, c.c. - e determinato in misura percentuale rispetto all'ammontare dei lavori straordinari.

(Da non perdere: Lavori straordinari e costituzione del fondo speciale. I sei rimedi per aggirare la " morsa" dell'art. 1135, n° 4 del c.c.)

Se l'amministratore che ha ottenuto il riconoscimento di questo compenso venisse revocato prima della fine dei lavori, egli avrebbe diritto al compenso per l'attività svolta in misura percentuale ai lavori fino ad allora eseguiti e pagati. Il nuovo amministratore avrebbe diritto al compenso per la parte finale se richiesto e specificato al momento della nomina ed accordatogli dall'assemblea.

=> Compenso dell'amministratore di condominio: niente extra non previsti per le opere straordinarie

Cerca: compenso lavori percentuale

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Marco
Marco domenica 18 settembre 2016 alle ore 13:10

buonasera vorrei sapere ma la percentuale sui lavori straordinari va pagata per ogni fattura che viene fatta o messe tutte insieme alla fine dell'anno di gestione.

Basauri
Basauri mercoledì 08 febbraio 2017 alle ore 22:34

Buona sera vorrei sapere Como si chiama Eulalia che fiscalità al amministratore

Iessa
Iessa lunedì 05 febbraio 2018 alle ore 10:14

Buongiorno. Anche quest'anno, oltre la consueta bolletta condominiale, l'amministratore del condominio ne ha acclusa un'altra concernente la sostituzione del discendente di facciata per una spesa di 17.500,00 euro. Siamo un condominio di due scale per un totale di 56 appartamenti e forse più. Io solo devo pagare 260 euro. Oltre a sembrarmi una cifra enorme per un tubo,chiedo se sia LEGALE che l'amministratore, oltre allo stipendio percepito in quanto tale, debba intascarsi anche altri soldi quale percentuale sui lavori "straordinari"! Di questo passo, ogni anno paghiamo, tra gennaio/febbraio, oltre 300 euro di bollette! Io, per me, lo manderei in galera. Chiedo: è consentito, dalla legge? E se sì, perchè NESSUNO si occupa dell'illegittimità di questa norma, se esiste? Vi ringrazierei se poteste darmi risposta...non da parte di altro amministratore, però.

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci mercoledì 14 febbraio 2018 alle ore 10:38

@Iessa: la situazione andrebbe valutata carte alla mano, per capire se e cosa sia possibile contestare. Così, in linea teorica, ogni risposta - in un senso o nell'altro - non può che essere sbagliata.

Stefania Lessio
Stefania Lessio venerdì 06 luglio 2018 alle ore 09:24

Buongiorno,

vorrei chiedere cortesemente, se l'amministratore di condominio è legittimato a chiedere il 3% di lavori straordinari per tetto e facciate includendo anche la voce della direzione dei lavori che andrà ad un professionista. Esempio sul totale 100.000 iva inclusa per tetto e facciate e 8.000 direzione lavori inva inclusa, l'amministratore chiede il 3%. E' corretto chiederlo sul totale complessivo delle voci di manutenzione straordinaria? e se si l'ammontare va calcolato sul totale comprensivo di iva?
Grazie
SL

Ivano Murtini
Ivano Murtini giovedì 19 luglio 2018 alle ore 15:48

@Stefania Lessio: se è stato deliberato in fase di assemblea il 3% è legittimo ma la prassi vuole che la percentuale sia sui lavori svolti e non, anche, sulla cifra del libero professionista. Inoltre il 3% (o qualunque percentuale sia) andrebbe calcolata sull'imponibile e non sul lordo.
Rimane il fatto che se in assemblea è stato deliberato qualcosa di diverso ben poco rimane da fare.

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