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L'assemblea può o poteva riconoscere all'amministratore un compenso extra per attività extra?
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L'assemblea può o poteva riconoscere all'amministratore un compenso extra per attività extra?

Nel previgente assetto normativo l'amministratore non poteva pretendere, ma l'assemblea poteva riconoscere il compenso in più per l'attività straordinaria svolta. E oggi?

Avv. Valentina Papanice  

Una nuova sentenza sul compenso extra per l'amministratore di condominio

La sentenza n. 5014 della Corte di Cassazione depositata il 2 marzo 2018 afferma che se è vero che l'amministratore non può pretendere unilateralmente compensi extra, l'assemblea può decidere, invece, di sì.

Certo, conclude la sentenza, il discorso vale per le fattispecie precedenti l'entrata in vigore della riforma del condominio, che con il co.14 dell'art. 1129 c.c. ha introdotto un preventivo analitico ad inizio mandato, il quale si può "ipotizzare" (Cass. 5014/2018) che sia comprensivo anche dell'attività straordinaria.

Nel caso di specie, per quanto qui interessa, una condòmina aveva impugnato una delibera (anche) per avere riconosciuto all'amministratore un compenso extra in ragione dell'attività straordinaria svolta in occasione di lavori di straordinaria manutenzione.

=> Quando scatta il compenso extra per lavori straordinari all'amministratore di condominio?

La contestazione non viene accolta, perlomeno sotto l'aspetto qui in commento, in nessuno dei gradi di giudizio.

La Corte d'Appello, in particolare, rileverà che "la decisione di attribuire un compenso a parte all'amministratore.... rientrava nelle attribuzioni dell'assemblea e costituiva il legittimo esercizio del potere discrezionale alla stessa spettante in materia".

La sentenza di Cassazione si basa sui seguenti passaggi.

L'amministratore non può pretendere unilateralmente un compenso extra.

In primis, la Corte riconosce che è vero che l'amministratore non può pretendere unilateralmente pagamenti extra del proprio compenso.

La Corte rammenta in proposito il principio da ella stessa affermato nella sentenza 10204/2010 (ma anche nella sentenza 3596/2003), secondo cui "l'attività dell'amministratore, connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali e non esorbitante dal mandato con rappresentanza - le cui norme sono applicabili nei rapporti con i condomini, deve ritenersi compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell'incarico per tutta l'attività amministrativa di durata annuale e non deve, perciò, essere retribuita a parte".

Ma, afferma la sentenza del 2018, tali principi riguardano l'ipotesi in cui il compenso sia richiesto dall'amministratore, e non, viceversa, sia stato deliberato dall'assemblea.

Ma il compenso extra rientra nella competenza dell'assemblea

Se, si spiega, è la stessa assemblea a decidere di riconoscere un pagamento extra, non vi sono ragioni di illegittimità; la delibera non è dunque viziata.

E la Corte, nell'affermare ciò, fa riferimento anche ad una pregressa sentenza, la n. 22313 del 2013, ove, pur negando - in linea con le citate sentenze - la possibilità per l'amministratore di pretendere unilateralmente una voce extra, si affermava al contempo un'eccezione, quella in cui il pagamento aggiuntivo fosse deliberato dalla stessa assemblea.

La citata sentenza n. 22313 così affermava: "non opera, ai fini del riconoscimento di un compenso suppletivo, in mancanza di una specifica delibera condominiale, la presunta onerosità del mandato allorché, come nel caso in esame, è stabilito un compenso forfettario a favore dell'amministratore, spettando comunque all'assemblea condominiale il compito generale di valutare l'opportunità delle spese sostenute dall'amministratore che, quindi, non può esigere neppure il rimborso di spese da lui anticipate non potendo il relativo credito considerarsi liquido ed esigibile senza un preventivo controllo da parte dell'assemblea (Cass. n. 14197/2011)".

=> Il diritto dell'amministratore a percepire un compenso extra sussiste solo quando deliberato dall'assemblea.

Dunque, la decisione finale, secondo la sentenza del 2018 e quella del 2013, spetta all'assemblea.

In particolare, la sentenza in commento afferma che rientra nelle competenze assegnate all'assemblea dall'art. 1135 c.c. quella di riconoscere un compenso extra all'amministratore; decisione che rientra esclusivamente nella sua discrezionalità e su cui non può interferire il giudice di legittimità.

Potere dell'assemblea sui compensi extra solo ante riforma?

La sentenza in commento chiude sul punto con l'inciso "(tale modus operandi va ritenuto sicuramente conforme a legge in relazione alla fattispecie in esame, sviluppatasi in epoca anteriore alla riforma di cui alla L. n. 220 del 2012, dovendosi in relazione al novellato testo dell'art. 1129 c.c., tenere in debita considerazione la previsione che impone all'amministratore all'atto dell'accettazione della nomina, di dovere analiticamente specificare, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso, ben potendosi ipotizzare che in tale indicazione debbano includersi anche i compensi legati all'esecuzione di eventuali attività straordinarie)".

La Corte dunque alla fine dice e non dice su quella che deve essere la procedura più corretta per le vicende regolate dalle nuove norme. Infatti, se da un lato evidenza che il modus operandi qui è ammesso solo perché riguarda una fattispecie precedente all'entrata in vigore della riforma del condominio e in particolare della norma di cui all'art. 1129, co.14, c.c. per la quale "l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta", al contempo però non dice cosa si debba fare oggi.

=> Quando l'amministratore di condominio «nasconde» il compenso extra

Insomma, ci dice che il preventivo più conforme alla legge è quello che comprenda anche l'attività straordinaria; sin qui nulla quaestio, la norma oggi prescrive infatti che il preventivo sia analitico.

Ma, e qui è il problema: dobbiamo dedurre che l'assemblea con l'entrata in vigore della norma di cui all'1129, co.14 c.c. ha perso il potere, prima riconosciutole, di deliberare un riconoscimento extra all'amministratore? L'assemblea è sovrana in condominio, ma incontra i limiti della legge e l'art. 1129 c.c. è tra le norme inderogabili a mente dell'art. 1138 c.c..

Se da un alto non è indubbio che la legge prescrive massima scrupolosità da parte dell'amministratore nella presentazione del preventivo, qualche dubbio può invece riguardare l'esclusione - che la Corte non afferma, ma lascia ipotizzare - del potere dell'assemblea di valutare, o rivalutare, determinate situazioni di fatto e di prevedere in conseguenza pagamenti extra.

Certo è che l'assemblea non deciderà di sua spontanea volontà di pagare un extra all'amministratore: l'iniziativa proverrà sempre da quest'ultimo: ed allora, cosa facciamo, facciamo rientrare dalla riunione dell'assemblea quello che la legge ha fatto uscire dalla porta dello studio dell'amministratore?

La fattispecie andrà probabilmente valutata caso per caso, ma sarebbero utili, secondo chi scrive, ulteriori chiarimenti.

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