L'amministratore di condominio può pretendere un compenso extra per aver convocato, nel corso dell'anno, una o più assemblee straordinarie?
La domanda era ed è molto ricorrente, posto che non è raro trovare questa voce nel rendiconto annuale di gestione che l'amministratore presenta dopo la chiusura dell'esercizio.
Al riguardo, come si suol dire, è sintomatico il quesito di un nostro lettore.
«Ciao amici di Condominioweb!
Il nostro amministratore ha inviato il conto della gestione passata. La voce compenso è più alta di quella che indicò nel preventivo.
Nella relazione di accompagnamento al rendiconto è scritto che la voce compenso è più alta perché sono state convocate tre assemblee straordinarie e la maggioranza del compenso è dovuta proprio a quest'attività ulteriore rispetto a quella base. Così è scritto.
È corretto tutto ciò? Oppure l'amministratore non avrebbe potuto farlo?»
Per rispondere al nostro lettore dobbiamo svolgere una premessa che ci consentirà di fornirgli gli strumenti per arrivare alla risposta che, per come è formulato il quesito, non è possibile indicare.
Vediamo perché.
Compenso dell'amministratore di condominio, le norme
La questione dev'essere vista in una duplice ottica:
a) la richiesta di compenso extra contenuta nel preventivo presentato all'assemblea;
b) la richiesta presentata in sede di rendicontazione.
L'art. 1129, quattordicesimo comma, c.c. a mente del quale "l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta".
Come si suol dire: patti chiari e amicizia lunga. L'amministratore deve dire fin da subito, qual è il suo compenso e l'attività che comprende, ovvero le voci extra, ossia attivabili in ragione della esecuzione di quegli adempimenti.
Non è detto che il compenso si componga di una parte fissa ed una variabile, può anche succedere che esso sia determinato a forfait, ad esempio un compenso di € 5.000,00 omnicomprensivi, ovvero esclusivamente per voci variabili (ipotesi meno ricorrente).
Compenso dell'amministratore di condominio, la giurisprudenza
La giurisprudenza che si sta sviluppando sulla norma citata - introdotta nel codice civile dalla legge n. 220 del 2012 - specifica che è sufficiente che il verbale indichi l'accettazione di un compenso indicato in altro atto ivi menzionato, non essendo necessaria la materiale trascrizione dello stesso nel verbale.
Che cosa dicevano le sentenze prima del 2012?
Nel silenzio della legge in merito al compenso dell'amministratore di condominio diceva la Cassazione negando la legittimità della richiesta di compenso extra per le assemblee straordinarie, che "sarebbe assurdo consentire all'amministratore, cui è demandato il compito di convocare l'assemblea ordinaria e straordinaria, di incrementare il suo compenso, con iniziative più o meno giustificate, convocando a suo piacimento l'assemblea dei condomini in sessione straordinaria"(Cass. 12 marzo 2003 n. 3596).
Ad avviso di chi scrive, poiché il mandatario deve adempiere al proprio incarico con la diligenza del buon padre di famiglia, è evidente che la delibera di approvazione di compensi extra per assemblee straordinarie immotivatamente convocate possa essere oggetto di approfondimento ai fini di valutare un'eventuale impugnazione.
Diverso però il caso di convocazioni necessarie e non artatamente poste in essere per motivi di guadagno.
In effetti ciò è stato anche lo spirito di certa la giurisprudenza di merito, la quale sull'argomento aveva affermato che "se è vero che in linea di principio rientrano nel compenso previsto per l'amministratore tutte quelle attività connesse ed indispensabili allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali e non esorbitanti dal mandato nell'ambito dell'incarico annuale ricevuto (Cass. Sez. II 28.4.2010, n. 10204, Rv. 612637), dovendosi ritenere tali anche la partecipazione dell'amministratore alle assemblee straordinarie (Cass. Sez. II 12.3.2003, n. 3596, Rv. 561080); ciò non toglie che, nella specie, non si disquisisce del compenso di cui l'amministratore ha richiesto giudizialmente la corresponsione (come nel caso delle due massime citate) ma di un compenso aggiuntivo che le parti hanno regolarmente concordato, con riguardo ad una attività comunque diversa ed eventuale rispetto a quella della normale gestione condominiale, per cui non è ipotizzabile una nullità nell'unica forma possibile, invero neppure dedotta, dell'eccesso di potere quale esercizio di facoltà del tutto esorbitanti dalle attribuzioni dell'assemblea concernente beni e servizi comuni" (Trib. Pescara 30 agosto 2012 n. 986).
Come dire: se l'amministratore s'è fatto approvare preventivamente le somme richieste per convocare le assemblee straordinarie, o se comunque l'assemblea gliele ha ratificate in sede di consuntivo, non si pongono problemi.
C'è da dire che le norme ad oggi vigenti sembrerebbero escludere la possibilità di un'approvazione del compenso per la convocazione dell'assemblea straordinaria ex post, ossia al momento dell'approvazione del rendiconto di gestione.
Come dire: se il compenso non è preventivamente concordato l'amministratore non ha diritto ad esigerlo, anzi se si avanza successivamente tale pretesa, la sua nomina dovrebbe a rigore di logica dovrebbe essere considerata nulla.
Compenso dell'amministratore di condominio, la soluzione per il nostro lettore
Date queste premesse, riteniamo sia chiara la ragione per quale abbiamo specificato che non è possibile indicare una risposta precisa al nostro lettore.
Lui non ci ha scritto se il preventivo per la gestione ordinaria approvato in sede di nomina comprendeva la voce opzionale riguardante un compenso per la convocazione delle assemblee straordinarie.
Così fosse, evidentemente, l'amministratore avrebbe diritto a quella maggior somma. Diversamente no, con evidenti ripercussioni per la validità della deliberazione di nomina.
