È possibile per l'amministratore di condominio convocare un'assemblea per l'approvazione del consuntivo di una singola spesa straordinaria?
Detta diversamente: la contabilità condominiale è unica e come tale in quella annuale dev'essere inserito ogni elemento afferente alla gestione della compagine, ovvero nel corso dell'anno di gestione o magari a cavallo tra due annualità, è possibile approvare la rendicontazione di spese straordinarie?
Per rispondere al quesito è utile portare ad esempio un caso concreto che possa essere d'aiuto per meglio comprendere la fattispecie in esame.
Si supponga che nel corso dell'anno si rompano alcune componenti dell'impianto di videocitofono; lo stato dei fatti consente il funzionamento della parte audio, ma compromette la funzionalità del video.
La sistemazione porta con sé la necessità di ammodernare alcune componenti dell'impianto, ormai desuete.
La spesa per la sistemazione è esosa, sicché l'amministratore, non ravvedendo urgenza nel funzionamento completo dell'impianto, convoca l'assemblea per fare decidere il da farsi.
I condòmini deliberano l'intervento manutentivo e la relativa spesa. Al termine dei lavori, giacché in precedenza non era stato approvato il piano di riparto, l'amministratore decide di convocare un'assemblea per rendicontare sull'accaduto e quindi fare approvare la ripartizione, che tra l'altro gli consente di agire con maggiore incisività laddove si manifestassero situazioni di morosità.
L'art. 1130-bis del codice civile disciplina il rendiconto condominiale. Nel primo comma della norma citata si dice che il rendiconto:
- contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve;
- deve essere redatto in modo tale da consentire l'immediata verifica del suo contenuto;
- si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
Il rendiconto condominiale ha una dimensione temporale annuale. Si badi: l'anno di gestione non deve necessariamente coincidere con l'anno solare.
Come dire: la gestione - e accade spesso - può andare da un periodo all'altro di due anni differenti.
Rendiconto condominiale, preventivo e scostamenti di spesa
Dal contenuto del rendiconto si deve evincere la situazione economico-finanziaria complessiva del condominio. Esso non deve contenere solamente le voci di entrata e di uscita di quell'anno, ma deve, anche con l'ausilio di una parte esplicativa (la nota), fotografe la situazione complessiva della compagine.
La gestione è annuale, ma le vicende condominiali non sono chiudibili in compartimenti stagni: il rendiconto, pur nella sua dimensione temporale annuale, quindi, deve dare l'idea dello stato complessivo della compagine.
Rendiconto di un singolo intervento
La legge non vieta che ogni singolo intervento abbia una propria rendicontazione. Per le spese ordinarie che sono state ordinate dall'amministratore, senza che le stesse abbiano un'apposita voce corrispondente nel preventivo (Cass. n. 457/2017), la rendicontazione solitamente avviene in sede annuale.
Per le spese straordinarie e a maggior ragione per le straordinarie urgenti, ciò può avvenire anche nel corso dell'anno. Non v'è nulla di illecito o pregiudizievole rispetto alla contabilità condominiale laddove l'amministratore dovesse decidere la convocazione di un'assemblea appositamente dedicata all'approvazione della contabilità finale del singolo intervento.
Al contrario: il caso portato come esempio è emblematico dell'utilità di un'approvazione del rendiconto e del riparto di una specifica spesa.
Vale la pena ricordare che ai sensi dell'art. 1129, nono comma, c.c., l'amministratore è tenuto ad agire contro i condòmini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio entro il quale il credito esigibile è compreso. L'approvazione del rendiconto di una singola spesa straordinaria, quindi, agevola tale azione, specie se il rendiconto annuale non è stato ancora approvato.
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Rendicontazione annuale e rendicontazioni singole
Il fatto che una spesa straordinaria possa essere soggetta ad una rendicontazione specifica non vuol dire che la medesima non debba trovare posto nel rendiconto annuale di gestione; tutt'altro.
Come abbiamo avuto modo di specificare, il rendiconto condominiale ha la funzione di dare informazione sulla gestione complessiva del condominio.
Al termine dell'anno di gestione, infatti, tramite il rendiconto l'amministratore spiega cos'è accaduto e cosa è stato fatto. La circostanza che delle opere siano avvenute nel corso dell'anno e sulla base di una specifica contabilità non vuol dire che non debbano trovare posto nel "racconto" della gestione appena trascorsa.
Ecco perchè se l'amministratore non consegna il rendiconto può essere revocato
Come ogni posta di spesa, anche quelle oggetto di specifica ed autonoma approvazione devono trovare spazio nel rendiconto condominiale annuale.
Ometterne la menzione vuol dire rendere l'atto contabile incompleto e come tale porre a rischio la validità della deliberazione di approvazione. Nulla vieta che la spesa straordinaria approvata specificamente sia menzionata esclusivamente nella nota esplicativa, laddove ciò sia possibile e sufficiente a rendere comprensibile lo stato dell'arte su quella voce (es. completa chiusura della pratica, ecc.).
- Invalida la delibera assembleare che dispone l'approvazione di un rendiconto senza la cura delle formalità preliminari
- Impugnazione delibera approvazione rendiconto, a chi rivolgersi?
