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L'amministratore di condominio deve portare in assemblea i preventivi di spesa?
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L'amministratore di condominio deve portare in assemblea i preventivi di spesa?

L'opportunità di presentare un preventivo in assemblea è cosa differente da un obbligo di legge posto in capo all'amministratore

Avv. Alessandro Gallucci  

Quando l'assemblea è chiamata a scegliere un'impresa o un professionista per l'affidamento di un'opera o di un incarico, l'amministratore di condominio è tenuto a presentare all'assemblea dei preventivi?

È questa la domanda che ci è giunta da un nostro lettore.

Più nello specifico questo lamenta che «l'amministratore scrive nella convocazione che è auspicata la presentazione da parte dei condòmini di più preventivi per l'affidamento dell'incarico, ma poi nessun ne porta mai uno, l'amministratore nemmeno e quindi dobbiamo riaggiornare l'assemblea».

Detta diversamente: è inadempiente l'amministratore che, indetta l'assemblea per la scelta di un'impresa, non si attivi per individuare una o più proposte da sottoporre ai condòmini?

La risposta è negativa: nessun inadempimento, insomma. Vediamo perché.

Poteri dell'amministratore condominiale in materia di preventivi

L'amministratore di condominio, è sempre bene ricordarlo, agisce per conto dei condòmini nell'ambito di un rapporto giuridico assimilabile a quello di mandato.

Egli, quindi, altro non è che una figura (detta mandatario) che, accettando l'incarico, assume l'obbligo di compiere uno o più atti giuridici per conto dell'altra parte (il mandante).

Quali sono questi atti?

Gli articoli 1129 e 1130 c.c. individuano i principali. Poi ci sono quelli indicati in varie disposizioni di legge e non necessariamente riguardanti la figura dell'amministratore condominiale, ma che possono investire il legale rappresentante dei condòmini in ragione di tale sua qualità.

Esempio: l'obbligo di fare eseguire le verifiche periodiche dell'impianto di ascensore (d.p.r. n. 162/99) non è specificamente dettato guardando all'amministratore di condominio, ma questo è soggetto a tale adempimento, in quanto figura assimilabile a quella che in generale è stata onerata dalla legge di tale incombenza.

Sulla individuazione di preventivi per l'erogazione di servizi comuni nulla dice la legge. Tale silenzio consente di esprimere valutazioni differenti in ragione della particolare situazione nella quale l'amministratore condominiale va ad operare, senza però che in generale gli si possa rimproverare nulla qualora non dovesse presentare all'assemblea alcun preventivo.

Da non perdere: Amministratore di condominio, perché la percentuale del fornitore è illegittima?

Amministratore condominiale ed assemblea

Il ragionamento - fondato sulla lettura complessiva delle norme dettate in relazione ad obblighi ed attribuzioni dell'amministratore di condominio (nonché di prerogative dell'assemblea) - è questo: l'amministratore è tenuto ad operare per consentire l'erogazione dei servizi comuni attraverso la riscossione dei contributi, nonché tutto quanto necessario alla conservazione in buono stato delle cose comuni (atti conservativi).

Date queste prerogative i suoi poteri di spesa ordinari sono principalmente individuati dal preventivo annuale di gestione e dalla propria personale iniziativa per il caso di intervento di manutenzione straordinaria urgente.

Si supponga che sorga la necessità di fare scegliere all'assemblea chi e come debba intervenire per risolvere un problema, ovvero che si renda necessario affidare l'incarico di difesa del condominio ad un avvocato, ecc.

Data questa situazione, l'amministratore dovrà convocare l'assemblea spiegando nella convocazione (ordine del giorno) la ragione della riunione.

Per chi scrive null'altro, ossia nessun obbligo di presentare ai condòmini dei preventivi tra i quali scegliere.

Il compito dell'amministratore, infatti, si ferma alla spiegazione della situazione - nella convocazione, così come in assemblea, se indispensabile - ma non si spinge fino alla necessaria indicazione di imprese, professionisti, ecc.

Certo, ove il mandatario sappia che per ragioni legate alla particolarità del lavoro da eseguirsi o per le caratteristiche dei condòmini interessati risulti difficile o improbabile che siano presentati preventivi, egli potrà certamente portarli all'attenzione dell'assemblea.

Non è raro che gli amministratori preferiscano non presentare alcun preventivo per evitare che l'assemblea possa essere indotta a considerare quell'atteggiamento come un interesse personale. Scelta sicuramente legittima, ma rientrante più che altro nell'ambito delle valutazioni personali e non negli obblighi di legge.

Numero minimo preventivi per lavori di manutenzione condominiali

Preventivi e scelta da parte dei condòmini

È l'assemblea, quindi, l'organismo deputato alla scelta del preventivo migliore (o dell'unico ove ad essere stato presentato sia solamente uno) e l'amministratore non ha alcun obbligo di presentare questo documento; anche ove l'amministratore li presentasse, l'assemblea non avrebbe l'obbligo di scegliere tra quelli.

In questa situazione in cui è ormai chiaro che l'opportunità di presentare un preventivo in assemblea è cosa differente da un obbligo di legge posto in capo all'amministratore, è comunque utile sviluppare alcune considerazioni conclusive.

Si supponga che si debba scegliere un'impresa di pulizia scale. Scelta all'apparenza semplice: chi non sa spazzare un atrio? Ma non sempre è così: l'impresa deve essere in possesso di particolari requisiti (iscrizione alla Camera di Commercio, ecc.) e non basta sapere fare quel lavoro.

Non è raro imbattersi in contesti dove le regole base dell'affidamento sono ignorate alle volte in totale buona fede. Il discorso vale anche per l'affidamento di lavori manutentivi di impianti e beni comuni.

Insomma la presentazione del preventivo non è solamente un'attività volta a consentire ai condòmini di scegliere il prezzo più conveniente, ma anche l'opportunità di arrivare ad una scelta chiara, precisa e consapevole.

Come dire: l'amministratore può essere in grado di far scegliere ai condòmini ciò che è davvero la migliore soluzione.

=> Amministratore di condominio. Tutte le "carte" per essere in regola

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Biagio
Biagio venerdì 20 aprile 2018 alle ore 09:50

In tema di sostituzione di impresa di pulizie, l'amministratore può essere ritenuto responsabile se una ditta(impresa di pulizie, ditta edile,ecc...) non ha i requisiti? A chi spettano questi controlli?

Coccobello
Coccobello giovedì 02 gennaio 2020 alle ore 21:04

Mi sembra un pochino riduttivo e pico equo non le pare? Quante controversie tra sedicenti amministratori disonesti e condomini sono gremiti i tribunali? Qui si agevola senza remore una categoria di “furbetti”, ( non facciamo di ...un fascio ovviamente).
Dunque, un admin può secondo le nostre belle leggi fare in qualche modo ciò che gli pare ad esempio in combutta con condomini di tornaconto? Accantonare denaro per ristrutturazioni condominiali di importante entità senza alcun idea del costo sarebbe dunque legittimato? Se così fosse, oddio, che dire, altro che riforma....

Coccobello
Coccobello giovedì 02 gennaio 2020 alle ore 21:32

Per rispondere a Biagio, non vuole avere dubbi? Chieda un controllo fiscale. Ne dedurrà l’onestà, e vale per tutti.

Coccobello
Coccobello giovedì 02 gennaio 2020 alle ore 21:39

Ricordiamo che l’admin condominiale è stipendiato da noi di conseguenza non ha tutta la libertà che si può leggere in siti un pochino traballanti. Partiamo dal suo contratto e dai servizi che propone, ad esempio responsabilità civile, i corsi di aggiornamento che una volta seguiti deve affiggere in bacheca - a regola ogni 3 mesi, le spese per materiale come carta, stampante, telefonate, ecc. Tutto questo deve essere chiaramente menzionato nell’offerta e se non vi è traccia, il condomino è male informato e l’admin poco idoneo a svolgere compiti a tutela di terzi.

Coccobello
Coccobello giovedì 02 gennaio 2020 alle ore 21:45

Ok, domandone. Seguito alla riforma, se un amministratore di un supercondominio decide per “ovvi motivi di ristrutturare” facciate e frontali(balconcini) cosa dovrebbe fare per prima cosa? Fare approvare le spese? In base a cosa se senza preventivi? Lavori di questa entità rientrano nella regolamentazione di accantonamento per lavori straordinari? E se malgrado l’assenza di un qualsiasi documento che determina l’entità della spesa futura, può richiedere una somma precisa mensilmente? Qualcuno saprebbe come navigare in queste acque?

Coccobello
Coccobello giovedì 02 gennaio 2020 alle ore 21:50

e a vostra tutela affidate casi gravi e gravosi a professionisti, arbitraggi immobiliari ecc., esistono legali 5 stelle.

Coccobello
Coccobello giovedì 02 gennaio 2020 alle ore 21:53

Ricordate che, in buona fede, molti siti non sono aggiornati. Le leggi come i politici, cambiano...
Ma nessuno mantiene in genere ciò che vi promette....(touch of humour)

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