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Danni provenienti dalle parti comuni: come si ripartiscono le spese tra vecchio e nuovo proprietario?
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Danni provenienti dalle parti comuni: come si ripartiscono le spese tra vecchio e nuovo proprietario?

Lavori di straordinaria manutenzione e identificazione del soggetto obbligato alla contribuzione alle spese condominiali

Avv. Rosario Dolce  

Il fatto. La società Beta S.r.l. ha proposto opposizione avverso al precetto notificatole, con il quale alcuni condòmini le avevano intimato, quale responsabile in solido, il pagamento della complessiva somma di Euro 16.672,94 (oltre interessi sulla sorte) in virtù della sentenza dal Tribunale di Caltanissetta contro il Condominio.

Il risarcimento traeva origine dalla omessa esecuzione di opere di manutenzione delle parti comuni dell'edificio che aveva cagionato danni nelle unità immobiliari dei condomini, i quali hanno agito nei confronti del Condominio, dapprima, con un procedimento per accertamento tecnico preventivo e, quindi, con l'azione di merito.

Con la proposta opposizione l'attrice ha contestato, in particolare, il diritto dei convenuti a procedere ad esecuzione forzata nei suoi confronti deducendo la propria carenza di legittimazione passiva.

La società opponente ha allegato, in punto, che con la predetta sentenza il Condominio era stato condannato al risarcimento dei danni in favore degli intimanti per omessa custodia della cosa comune, e pertanto i soggetti obbligati al risarcimento dovevano essere individuati in coloro che rivestivano la qualità di condomini nel momento in cui era sorto l'obbligo manutentivo rimasto inadempiuto (poiché tale obbligo risaliva ad epoca precedente al suo acquisto).

=> Spese straordinarie. Per il venditore l'obbligo risale alla delibera che ha disposto i lavori.

=> Nulla o annullabile la delibera che imputa all'acquirente i debiti del venditore oltre il biennio?

La Sentenza. La questione controversa attiene, secondo rilevanza temporale, il profilo della individuazione dei soggetti tenuti al pagamento di tale risarcimento e delle spese del giudizio nel quale è stata accertata l'esistenza e l'entità dei danni.

La titolarità della situazione giuridica sostanziale, attiva e passiva, si configura come una questione che attiene al merito della lite, rientra nel potere dispositivo e nell'onere deduttivo e probatorio della parte (cfr. Cass. civ., sez. III, 30 maggio 2008, n. 14468; Cass. civ., sez. I, 10 gennaio 2008, n. 355; Cass. civ., sez. I, 16 maggio 2007, n. 11321; Cass. civ., sez. I, 22 febbraio 2007, n. 4169; Cass. civ., sez. III, 26 settembre 2006, n. 20819; Cass. civ., sez. III, 6 marzo 2006, n. 4796).

La eccezione sollevata dalla opponente riguarda, infatti, il profilo della titolarità, da essa esclusa, del rapporto obbligatorio (anche) a suo carico, e ciò attiene, appunto, al merito del giudizio.

Ciò posto, nel caso di specie si tratta di una obbligazione risarcitoria dipendente dall'omessa manutenzione di parti condominiali, che avevano causato danni nelle unità immobiliari degli opposti.

Ne discende che "l'obbligazione di provvedere alle spese per la conservazione delle cose comuni, trovando fondamento nel dovere, posto dalla legge, a cui ogni condomino è tenuto di tutelare l'integrità delle parti comuni, insorge nel momento in cui si rende necessario eseguire i lavori che giustificano la relativa spesa e non quando viene determinato il debito gravante in concreto su ciascun condomino" (Cassazione civile, Sez. II, 01/07/2004, n. 12013).

=> Come va interpretato il limite temporale fissato dal legislatore per la solidarietà?

La deliberazione dell'assemblea di approvazione delle spese, dunque, ha la funzione di rendere liquido il debito di ciascuno partecipante, mentre la successiva delibera di ripartizione delle spese ha la funzione ulteriore di determinare in concreto la quota che ciascuno è tenuto a pagare.

Conclusione. Applicando al caso di specie i principi sopra richiamati, il decidente ha ritenuto non estensibile il rapporto obbligatorio dedotto nel titolo esecutivo alla società ingiunta, in quanto divenuta proprietario (o meglio, acquisita la qualità di condòmino) in epoca successiva a quello della verificazione del sinistro.

Conseguentemente, ha ritenuto illegittima l'intimazione di pagamento rivoltagli dagli altri condòmini.

In estrema sintesi il Tribunale di Caltanissetta, con Sentenza del 19 febbraio 2018, ha così disposto: in caso di alienazione di un immobile di proprietà esclusiva in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione per riparare un danno già cagionato ad un singolo condomino, eseguiti successivamente alla compravendita, al fine dell'identificazione del soggetto obbligato alla contribuzione alle spese condominiali, deve aversi riguardo al momento di verificazione del sinistro e non anche a quello di emissione della delibera assembleare con la quale viene ripartito il danno tra i condòmini.

Per mera completezza argomentativa, va precisata la presenza di un altro orientamento giurisprudenziale, il quale, contrariamente a quanto sopra argomentato, afferma che: "L'obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera dell'assemblea che approva le spese stesse e non a seguito della successiva delibera di ripartizione volta soltanto a rendere liquido un debito preesistente e che può anche mancare ove esistano tabelle millesimali, per cui l'individuazione delle somme concretamente dovute dai singoli condomini è il frutto di una semplice operazione matematica.

Pertanto, nel caso di alienazione di un appartamento, obbligato al pagamento dei tributi è il proprietario nel momento in cui la spesa viene deliberata" (cfr, Cassazione civ., Sez. II, 26 dicembre 1996, n. 9366)

=> Cessione dell'appartamento e spese condominiali. Chi paga?

Sentenza inedita
Scarica Tribunale di Caltanissetta - Sentenza del 19 febbraio 2018.

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