Usufrutto e condominio
L'usufrutto è un diritto reale di godimento su cosa altrui. Con la costituzione dell'usufrutto la persona titolare di questo diritto l'usufruttuario, acquista la situazione giuridica soggettiva, il diritto per l'appunto, di godere della cosa, mobile o immobile oggetto della cessione, secondo la sua particolare destinazione d'uso (art. 980 c.c.).
In quanto titolare d'un diritto reale minore, l'usufruttuario si trova n una particolare situazione giuridica: per semplificare, non ce ne vogliano gli addetti ai lavori, possiamo dire che la figura dell'usufruttuario non ha poteri pieno sulla cosa come il nudo proprietario, cioè il proprietario che concedendo il godimento se ne è spogliato, ma sicuramente ha maggiori facoltà del conduttore. D'altra parte l'usufruttuario è possessore del bene, mentre il conduttore è mero detentore.
La particolare tipologia di diritto fa sì che anche in ambito condominialel'usufruttuario sia trattato diversamente dal conduttore; l'art. 67 disp. att. c.c. stabilisce minuziosamente, in modo tale da generare quasi incertezza, le ipotesi nelle quali l'usufruttuario deve partecipare alle assemblee condominiali.
Partecipazione direttamente su invito dell'amministratore, questa è la conclusione cui giungono dottrina e giurisprudenza.
C'è un altro aspetto, quello primario di questo approfondimento, cioè le spese condominiali nei rapporti tra usufruttuario e nudo proprietario
Spese condominiali e usufrutto
Chi paga le spese condominiali tra proprietario e usufruttuario? Le norme specificamente dettate per il condominio negli edifici, lo vedremo in seguito, si limitano a stabilire la solidarietà verso il condominio; fatto questo che semplifica l'azione dell'amministratore che deve recupero il credito, ma che non consente di comprendere al di là della summenzionata solidarietà, chi debba pagare che cosa.
Per comprendere come comportarsi in materia di imputazione delle spese condominiali l'amministratore ove richiestogli e soprattutto i diretti interessati devono guardare alle norme specificamente dettate in materia d'usufrutto ed in particolare agli artt. 1004 e 1005 c.c.
Che cosa dicono queste norme?
L'art. 1004 c.c., rubricato Spese a carico dell'usufruttuario, specifica che le spese e in generale gli oneri che riguardano custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario. Del pari, specifica il secondo comma della norma, sono a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.
L'art. 1005 c.c., rubricato Riparazioni straordinarie, riguarda il nudo proprietario e pone l'obbligo di eseguirle (ovvero di ordinarle e farle eseguire) direttamente in capo ad esso.
Il secondo comma dell'art. 1105 c.c. specifica che per riparazioni straordinarie debbono intendersi quelle «necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta». L'ultimo comma dell'articolo in esame specifica che il titolare del diritto reale minore è tenuto a corrispondere «al proprietario, durante l'usufrutto, l'interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie».
Spese condominiali, usufrutto e solidarietà
Prima della entrata in vigore della legge n. 220 del 2012, le norme dettate in materia di condominio non specificavano nulla in merito ai rapporti obbligatori tra condominio e usufruttuario.
Secondo la Cassazione, chiamata a valutare come considerare i rapporti derivanti dall'usufrutto in relazione a quelli condominiali, le regole di cui agli artt. 1004-1005 c.c. non avevano valenza solamente nell'ambito dei rapporti tra proprietario e usufruttuario ma anche nell'ambito esterno, vale a dire, ad esempio, per le spese condominiali.
In tal senso il giudice di legittimità affermava che «in tema di ripartizione degli oneri condominiali tra nudo proprietario ed usufruttuario, questa Corte, contrastando sia la tesi per la quale le spese condominiali dovessero gravare unicamente sul nudo proprietario, con diritto di questi di rivalersi, con l'azione di regresso, sull'usufruttuario, sia la tesi della solidarietà del debito del nudo proprietario dell'usufruttuario, ha da tempo affermato che, in applicazione degli artt. 1004 e 1005 cod. civ., il nudo proprietario non è tenuto, neanche in via sussidiaria o solidale al pagamento delle spese condominiali, nè può essere stabilita dall'assemblea una diversa modalità di imputazione degli oneri stessi in deroga alla legge; si è infatti osservato che il pagamento degli oneri condominiali costituisce una obbligazione propter rem, quindi tipica, per cui la qualità di debitore dipende da quella di proprietario o di titolare di altro diritto reale sulla cosa e che le norme relative alla ripartizione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario sono opponibili al condominio, il quale, anzi, è tenuto ad osservarle anche in sede di approvazione dei bilanci, distinguendo le spese a carico del proprietario da quelle a carico dell'usufruttuario (Cass. 27/10/2006 n. 23291; Cass. 28/7/8/2008 n. 21774)»" (Cass. 16 febbraio 2012 n. 2236).
In sostanza diceva la Corte, per quanto di sua spettanza, «usufruttuario è direttamente tenuto, nei confronti del condominio, al pagamento delle spese condominiali di amministrazione e manutenzione ordinaria, mentre non vi è tenuto il nudo proprietario, neppure in via sussidiaria o solidale» (Cass. 16 febbraio 2012 n. 2236).
La così detta riforma del condominio, si diceva in precedenza, ha notevolmente semplificato la vita dell'amministratore, sancendo la solidarietà, verso il condomino, tra nudo proprietario e usufruttuario per ciò che concerne le spese condominiali. Ciascun dei due, quindi, può essere chiamato a corrispondere l'intero debito, salvo rivalsa secondo i criteri indicati dagli artt. 1004-1005 c.c.
Nudo proprietario ed usufruttuario, chi paga le spese condominiali?
