Sei usufruttuario di un appartamento in condominio e ti viene chiesto di pagare le spese condominiali?
Sei nudo proprietario di un appartamento e hai dei dubbi su dei costi di gestione condominiale richiesti dall'amministratore?
Allora vale la pena che ti prenda pochi minuti per leggere questo articolo e che ti darà una mano a rispondere a questa domanda: nudo proprietario ed usufruttuario, chi paga che cosa con riferimento alle spese condominiali?
Partiamo dalla fine: l'amministratore può chiedere a nudo proprietario o usufruttuario i costi in realtà dovuti dall'uno o dall'altro. Si chiama solidarietà nel pagamento dei contributi e, vedremo, è una specifica norma a stabilirla.
Facciamo un passo indietro e partiamo dalla nozione di usufrutto.
L'usufrutto è un diritto reale di godimento su cosa altrui (altrimenti detto diritto reale minore) che consiste nel godimento di un bene nel rispetto della sua destinazione.
Se viene concessa in usufrutto un'abitazione non la si può utilizzare come studio professionale.
Gli articoli del codice civile dal 979 al 1020 si occupano di disciplinare l'usufrutto.
Quanto ai costi che, nel corso del godimento, debbono essere sostenuti dal nudo proprietario e quelli che gravano sull'usufruttuario, le norme di riferimento sono contenute negli art. 1004-1005 c.c. a mente delle quali - in somma sintesi - le spese ordinarie (art. 1004 c.c.) sono a carico dell'usufruttuario, mentre quelle straordinarie (art. 1005 c.c.), che non siano conseguenza di mancanza di manutenzione ordinaria, gravano sul nudo proprietario.
Prima dell'entrata in vigore della legge n. 220 del 2012 questa ripartizione dei costi all'apparenza semplice - ma come sempre quando si tratta di spese applicate al condominio in realtà foriera d'incertezze e contrasti - doveva essere osservata anche dall'amministratore di condominio.
Secondo la Corte di Cassazione, infatti, «siccome la ripartizione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario, trova il suo fondamento negli artt. 1004 e 1005 c.c. e che, quanto alla individuazione dei soggetti passivi dell'obbligo nei confronti del condominio, anche le spese dell'usufruttuario si configurano come obbligazioni propter rem, non è consentito all'assemblea di interferire sulla imputazione e sulla ripartizione, non rientrando nei poteri dell'organo deliberante introdurre deroghe ai criteri di ripartizione, fissati dalla legge in ragione dalla natura stessa delle spese, in quanto eventuali deroghe verrebbero incidere sui diritti individuali, con la conseguenza che, per legge, le spese devono essere imputate e ripartite in sede di approvazione del bilancio secondo la loro funzione ed il loro fondamento, spettando all'amministratore, in sede di esecuzione, ascrivere le spese, secondo la natura di esse, ai diversi soggetti obbligati, anche nel caso in cui l'assemblea non abbia provveduto ad individuarli» (così Cass. 27 ottobre 2006 n. 23291).
Come dire: se l'amministratore era bravo e scrupoloso, quanto meno al fine di evitare contestazioni, le spese richieste al nudo proprietario o all'usufruttuario dovevano ritenersi di loro effettiva spettanza (fermo restando il loro diritto a contestarle).
Questo principio trova applicazione per tutti quei contenzioso per spese connesse ad unità immobiliari in condominio concesse in usufrutto iniziati prima dell'entrata in vigore della riforma del condominio (18 giugno 2013) anche se in corso dopo quella data,
L'usufruttuario può chiedere la revoca dell'amministratore di condominio?
Quadro scaturente dalla riforma del condominio
La legge n. 220/2012 ha mutato il quadro della situazione nei rapporti con il condominio.
Motivo? L'attuale art. 67, ottavo comma, disp. att. c.c. recita:
«Il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale.»
Insomma la nuova legge ha, almeno formalmente, semplificato la vita degli amministratore, i quali di fronte ad un debito relativo ad un'unità immobiliare gravata ad usufrutto potranno chiederne il pagamento indistintamente ai titolari della nuda proprietà e del diritto reale minore.
Nudo proprietario ed usufruttuario, quindi, dovranno ben valutare, in relazione ai loro rapporti, come regolare i conti.
Spese a carico del nudo proprietario e spese a carico dell'usufruttuario: le norme di riferimento
In questo contesto, pertanto, è bene leggere con attenzione gli artt. 1004-1005 c.c.
Art. 1004 Spese a carico dell'usufruttuario
Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario.
Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.
Compenso dell'amministratore? a carico dell'usufruttario. Tutte le spese d'uso? A carico dell'usufruttario.
Art. 1005 Riparazioni straordinarie
Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario.
Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.
L'usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l'usufrutto, l'interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie.
Bisogna re-impermeabilizzare il lastrico? La spesa, salvo il caso d'intervento dovuto a trascuratezza, è a carico del nudo proprietario. È necessario eseguire un adeguamento normativo degli impianti? Idem. Rispetto a quest'ultima voce di spese, non c'è un esplicito riferimento normativo nell'art. 1005 c.c.
Tuttavia ai sensi dell'art. 67, sesto comma, c.c. si legge che «l'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni»
La messa a norma degli impianti, ad avviso di chi scrive, non è annoverabile né tra gli interventi di manutenzione ordinaria, né tanto meno tra quelli di semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.
Usufrutto e impugnazione delle delibere assembleari
=> Nuda proprietà e usufrutto: sfruttarli al meglio.
