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Nudo proprietario ed usufruttuario, chi paga le spese condominiali?
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Nudo proprietario ed usufruttuario, chi paga le spese condominiali?

Spese condominiali: cosa paga il nudo proprietario e l'usufruttuario

Avv. Alessandro Gallucci  

Nudo proprietario ed usufruttuario, chi paga che cosa con riferimento alle spese condominiali?

La domanda non di poco conto e specie dopo l'entrata in vigore della riforma del condominio, tra poco vedremo il perché, impone a questi soggetti una maggiore attenzione su ciò che è di rispettiva competenza.

Situazione nudo proprietario usufruttuario ante riforma del condominio

Vale la pena soffermarsi sulla situazione antecedente la riforma del condominio, sia per delineare con maggiore chiarezza il quadro normativo, sia per dare dei riferimenti utili a quelle cause iniziate nella vigenza di queste norme, che a qui contenziosi continuano ad applicarsi

Prima dell'entrata in vigore della legge n. 220/2012 (la riforma del condominio) il terzo e quarto comma dell'art. 67 disp. att. c.c. recitavano:

L`usufruttuario di un piano o porzione di piano dell`edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all`ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.

Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell`edificio il diritto di voto spetta invece al proprietario.

La questione della partecipazione alle assemblee, unita al contenuto degli artt. 1004-1005 c.c. (che sostanzialmente distribuiscono le spese accollando all'usufruttario l'ordinarietà ed al nudo proprietario i costi straordinari) delineava un quadro non dissimile dalla ripartizione delle spese tra proprietario ed inquilino.

Rispetto a quest'ultimo rapporto, però, c'era una specificazione: l'amministratore non poteva esimersi dal chiedere al diretto interessato quanto di sua competenza.

Secondo la Corte di Cassazione, infatti, "siccome la ripartizione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario, trova il suo fondamento negli artt. 1004 e 1005 c.c. e che, quanto alla individuazione dei soggetti passivi dell'obbligo nei confronti del condominio, anche le spese dell'usufruttuario si configurano come obbligazioni propter rem, non è consentito all'assemblea di interferire sulla imputazione e sulla ripartizione, non rientrando nei poteri dell'organo deliberante introdurre deroghe ai criteri di ripartizione, fissati dalla legge in ragione dalla natura stessa delle spese, in quanto eventuali deroghe verrebbero incidere sui diritti individuali, con la conseguenza che, per legge, le spese devono essere imputate e ripartite in sede di approvazione del bilancio secondo la loro funzione ed il loro fondamento, spettando all'amministratore, in sede di esecuzione, ascrivere le spese, secondo la natura di esse, ai diversi soggetti obbligati, anche nel caso in cui l'assemblea non abbia provveduto ad individuarli" (così Cass. 27 ottobre 2006 n. 23291).

Come dire: se l'amministratore era bravo e scrupoloso, quanto meno al fine di evitare contestazioni, le spese richieste al nudo proprietario o all'usufruttuario dovevano ritenersi di loro effettiva spettanza (fermo restando il loro diritto a contestarle).

Quadro scaturente dalla riforma del condominio

La legge n. 220/2012 ha mutato il quadro della situazione nei rapporti con il condominio.

Motivo? L'attuale art. 67, ottavo comma, disp. att. c.c. recita:

Il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale.

Insomma la nuova legge ha, almeno formalmente, semplificato la vita degli amministratore, i quali di fronte ad un debito relativo ad un'unità immobiliare gravata ad usufrutto potranno chiederne il pagamento indistintamente ai titolari della nuda proprietà e del diritto reale minore.

Nudo proprietario ed usufruttuario, quindi, dovranno ben valutare, in relazione ai loro rapporti, come regolare i conti.

In questo contesto, pertanto, è bene leggere con attenzione gli artt. 1004-1005 c.c.

Art. 1004 Spese a carico dell'usufruttuario

Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario.

Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.

Compenso dell'amministratore? a carico dell'usufruttario. Tutte le spese d'uso? A carico dell'usufruttario.

Art. 1005 Riparazioni straordinarie

Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario.

Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.

L'usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l'usufrutto, l'interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie.

Bisogna re-impermeabilizzare il lastrico? La spesa, salvo il caso d'intervento dovuto a trascuratezza, è a carico del nudo proprietario. È necessario eseguire un adeguamento normativo degli impianti? Idem. Rispetto a quest'ultima voce di spese, non c'è un esplicito riferimento normativo nell'art. 1005 c.c.

Tuttavia ai sensi dell'art. 67, sesto comma, c.c. si legge che "l'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni".

La messa a norma degli impianti, ad avviso di chi scrive, non è annoverabile né tra gli interventi di manutenzione ordinaria, né tanto meno tra quelli di semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.

=> Nuda proprietà e usufrutto: sfruttarli al meglio.

Cerca: spese proprietario usufruttuario

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Marco
Marco martedì 15 settembre 2015 alle ore 22:46

Salve,
sono proprietario (di nuda proprietà) di un attico a roma. Ha una veranda già condonata da tempo, ma coperta da una tettoia di Ethernit e sarà da sostituire.

Le spese spettano al nudo proprietario, o all'usufruttuario?

Se vendo i diritti di nuda proprietà prima che sia rimossa, devo comunicare la presenza di una tettoia di ethernit?


Grazie!

Modaudo Michele
Modaudo Michele lunedì 29 giugno 2015 alle ore 09:45

La soostituzione della pulsantiera esterna al condominio che la assemblea ha deliberato alla unanimità senza indicare a verbale il motivi della stessa, grava sul nudo proprietario o sull usufruttuario della abitazione condominiale che ne gode? Grazie

Sara
Sara martedì 15 settembre 2015 alle ore 11:33

Buongiorno,
ho un appartamento acquistato come nuda proprietà prima della riforma del condominio.
Se l'usufruttuario non paga le spese ordinarie del condominio posso rifarsi su di me? Da che data? Quando ho acquistato l'appartamento la ripartizione delle spese era ben diversa.
Grazie mille

Devor
Devor martedì 29 settembre 2015 alle ore 10:10

Volevo chiedere se l'adeguamento alla direttiva UE n.27 / d.lgs n.102 del 2014 dell'impianto termico centralizzato di un condominio è da considerare manutenzione ordinaria o straordinaria? La spesa è a carico dell'usufruttuario o del nudo proprietario?

Loretta
Loretta giovedì 10 dicembre 2015 alle ore 18:53

le spese per l'impermiabiliz., la sostituzione della ringhiera e il rifacimento del pavimento di un balcone che funge anche da accesso ad un appartamento in uso dall'usufruttuario, spettano al nudo proprietario o all'usufruttuario? se spettano anche a quest'ultimo qual'è la ripartizione delle spese? grazie della cortese risposta.

MARA
MARA mercoledì 27 luglio 2016 alle ore 10:09

BUON GIORNO CHIEDO PER CORTESIA--- SONO USUFRUTTUARIA DI UN APPARTAMENTO CHI DEVE PAGARE LE SPESE CONDOMINIALE SIAMO SEI CONDOMINI COME E' POSSIBILE DISDIRE L'AMMINISTRATRICE?

Donatella
Donatella venerdì 29 luglio 2016 alle ore 21:23

Sono proprietaria x 1/3 della nuda proprietà di un appartamento da poco hanno costituito un condominio dove hanno ripartito i millesimali x fare lavori di fosse biologiche lastrico solare resede rialzato di alcuni appartartamenti non e il classico appartamento è untetratetto libero su 3 lati vorrei sapere a chi spettano queste spese grazie

Testa Ugo
Testa Ugo mercoledì 01 novembre 2017 alle ore 21:44

La riforma del condominio l'addove rende solidale il nudo proprietario e l'usufrutturio per le spese condominiali rappresenta il massimo in materia di pressapochismo e disonestà del legislatore che risolve il problema dell'amministratore ponendo a carico di altri l'onere di pagare ed eventualmente rivalersi. E' un atteggiamento da teppisti estorcere denaro a chi non deve nulla dicendo semplicemente che costui può intentare causa a chi era dovuto al pagamento. Per altro si sono cambiate le carte in tavola a tanta gente che in buona fede aveva acquistatto una nuda proprietà in una situaizone legislativa cambiata in corsa e con effetto retroattivo. Quando si cambiano le regole lo si fa solo sulle situazioni a venire non su quelle pregresse. Questo e' banditismo gratuito, neanche giustificato da situazioni di necessità. E' la stessa cosa che io pretenda la restituzione di un prestito dal mio vicino di casa solo perché può pagare e non invece da un mio reale creditore che non intende pagarmi.

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