Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
106728 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
Tabelle di ripartizione delle spese secondo i criteri previsti dalla legge e tra proprietario ed inquilino
Problema condominiale? Inviaci un quesito

Tabelle di ripartizione delle spese secondo i criteri previsti dalla legge e tra proprietario ed inquilino

Ripartizione delle spese in condominio, ecco un'utile tabella da consultare

Avv. Alessandro Gallucci  

Ripartire le spese tra tutti i condomini è operazione che spetta all'amministratore: millesimi di proprietà, d'uso, suddivisione in parti uguali, ecc.

Le modalità di ripartizione sono quelle indicate dagli articoli 1123, 1124, 1126, 1130-bis c.c. , se le parti (ossia tutti i condomini) non si sono messe d'accordo in modo differente.

Poche scarne indicazioni, quelle contenute negli articoli citati. La legge detta criteri di ripartizione molto generali: si parla di spese di conservazione, innovazioni, spese d'uso, mentre solo raramente (vedi criteri per ascensori, lastrici solari d'uso esclusivo e revisione contabile) il legislatore è entrato nello specifico.

La dottrina, in tempi ormai lontani, ebbe modo di affermare che “il problema della ripartizione delle spese è quello che, in Italia, ha portato una completa disarmonia nell'istituto condominiale” (così Terzago, Il condominio, Giuffrè, 1985).

La legge di modifica della disciplina del condominio negli edifici, la legge n. 220/2012, non ha inserito molte novità di rilievo: insomma tranne che per il caso della revisione contabile (art. 1130-bis c.c.) e dell'estensione del dettato dell'art. 1124 c.c. anche agli ascensori (come ormai da anni diceva la giurisprudenza), la così detta riforma è stata deludente. Si pensi che pur consentendo l'attivazione del sito internet condominiale, la legge non ha specificato secondo quali criteri debbano essere suddivise le spese di attivazione e gestione dello spazio web.

Nessun riferimento alle sempre incerte questioni della ripartizione dei costi tra proprietari ed inquilini (sarebbe stata utile una modificazione dell'art. 9 della legge n. 392 del 1978 che s'è dimostrata largamente insufficiente); v'è poi l'introduzione della solidarietà verso il condominio per le spese dovuto dall'usufruttario e/o dal nudo proprietario.

Un'elencazione dei criteri applicabili rispetto al tipo di spesa, sia pur esemplificativa (come per le parti comuni, art. 1117 c.c., o le irregolarità nella gestione art. 1129, dodicesimo comma c.c.), sarebbe stata utilissima. Per quanto riguarda la partecipazione del conduttore alle spese condominiali, è bene ricordare che essa riguarda i rapporti interni tra proprietario e conduttore, poiché è il proprietario l'unico soggetto ad essere obbligato verso il condominio, nonché l'unica persona contro la quale è possibile agire ex art. 63 disp. att. c.c. (cfr. tra le tante Cass. 28 ottobre 1993 n. 10719). In breve, stando alla precisa catena di pagamenti prevista dalla legge, la situazione è la seguente: il condominio delibera la spesa, l'amministratore la chiede al condomino che è l'unico responsabile per il pagamento della medesima verso la compagine. A sua volta il proprietario la chiede al conduttore che, previa giustificazione, se richiesta (art. 9 l. n. 392/78), deve pagare se si tratta di spesa di sua competenza. Se nessuno paga il proprietario rischia l'azione giudiziaria ex art. 63 disp. att. c.c. (il decreto ingiuntivo) da parte del condominio. Il conduttore, a sua volta, l'azione di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento.

Torniamo alle spese vere e proprie. Senza alcuna pretesa di esaustività e tenendo sempre presente che la volontà delle parti può derogare a quanto stabilito dalla legge, qui di seguito elenchiamo le voci di spesa ed i criteri di ripartizione applicabili specificando altresì se si tratta di somme dovute dal proprietario, dall'inquilino e in caso d'usufrutto dal nudo proprietario o dall'usufruttuario. Ad ogni buon conto è bene ricordare che, salvo specifiche disposizioni previste da leggi speciali (cfr. legge n. 214/2011), ai sensi dell'art. 1004 c.c.:

Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario.

Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.

L'art. 1005 c.c. specifica che

Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario.

Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.

L'usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l'usufrutto, l'interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie.

Alcune specificazioni paiono utili: sulle così dette spese d'uso di cui parla il secondo comma dell'art. 1123 c.c. è stato affermato che ove sia“possibile e non comporti una spesa esorbitante, i condomini hanno diritto a che il contributo da essi dovuto per le spese per i servizi comuni venga calcolato in funzione della utilità che in concreto da tali servizi ricavano”(così Cass. 17 settembre 1998 n. 9263).

L'approvazione delle tabelle d'uso (si pensi al servizio di riscaldamento, al servizio di portierato ed in generale a tutti quei servizi che sono fruiti diversamente dai vari condomini, non per scelta personale ma perché in generale la loro utilità è differente per i vari comproprietari), così come per le tabelle di proprietà generale è rimessa all'assemblea (cfr. anche Cass. SS.UU. n. 18477/2010). E' importante evidenziare che spetta al condomino dimostrare che una tabella d'uso è sbagliata o che, comunque, una spesa per la prestazione di servizi comuni, debba essere ripartita ai sensi del secondo comma dell'art. 1123 c.c., piuttosto che ai sensi del primo comma del medesimo articolo (ossia in base ai millesimi di proprietà se mancano le così dette tabelle d'uso) (cfr. Trib Roma 15 marzo 2006). In questo contesto, pertanto, le spese per la prestazione dei servizi suscettibili di servire i condomini in misura diversa devono essere ripartite in base alla tabelle di cui all'art. 1123, primo comma, c.c. o ai sensi di quelle redatte in ossequio di quanto stabilito dell'art. 1123, secondo comma, c.c. se esistenti.


Legenda:

Proprietario: P.
Inquilino: I.
Nudo proprietario: N.P.
Usufruttuario: U.

Tipologia di Spesa Criterio di ripartizione applicabile Soggetto tenuto a pagare tra proprietario ed inquilino Soggetto tenuto a pagare in caso di usufrutto
Compenso dell´amministratore Millesimi di proprietà P. U.
Assicurazione dello stabile Millesimi di proprietà P. N.P.
I.M.U. per le parti comuni soggette all'imposta Millesimi di proprietà P. U.
TOSAP (es. ponteggi o passo carrabile) Millesimi di proprietà P. N.U. se si tratta lavori straordinari, per il resto U. (es. passo carrabile)
Targa con dati amm.re su luogo accesso al condominio Millesimi di proprietà P. U.
Cancelleria, copisteria e postali Spesa individuale P. ed I. per quanto di rispettiva competenza N.P. e U. per quanto di rispettiva competenza
Costo sala riunioni Millesimi di proprietà P. ed I. per quanto di rispettiva competenza N.P. e U. per quanto di rispettiva competenza
Aggiornamento anagrafica condominiale Spesa individuale P. P.
Tenuta conto corrente condominiale Millesimi di proprietà P. P.
Richiesta documentazione Spesa individuale P. (l'I. ha diritto di ottenere la documentazione dal proprietario ex art. 9 l. n. 392/78) N.P. e U. per quanto di rispettiva competenza
Innovazione Millesimi di proprietà P. N.P.
Modificazione della destinazione d'uso (ex art. 1117-ter c.c.) Millesimi di proprietà I. per spese dovute all'uso P. per tutto il resto N.P. per il caso d'interventi straordinari (es. interventi per sistemare il piano stradale) U. per manutenzione ordinaria (es. rifacimento asfalto)
Manutenzione piscina(se riconosciuta come bene condominiale dal regolamento contrattuale o dagli atti d'acquisto, altrimenti soggetta alla comunione) Millesimi di proprietà I. per spese dovute all'uso P. per tutto il resto N.P. per il caso d'interventi straordinari (es. rifacimento impermeabilizzazione vasca, ecc.) U. per manutenzione ordinaria
Manutenzione delle cassette postali che costituiscono un unico blocco Spesa individuale I. per interventi dovuti all'uso P. per tutto il resto N.P. per il caso d'interventi straordinari U. per manutenzione ordinaria
Sostituzione delle cassette postali che costituiscono un unico blocco Millesimi di proprietà P. U.
Manutenzione dell'impianto citofonico Millesimi di proprietà I. per interventi dovuti all'uso P. per tutto il resto N.P. per il caso d'interventi straordinari U. per manutenzione ordinaria
Sostituzione dell'impianto citofonico Millesimi di proprietà P. N.P.
Installazione ascensore (innovazione) Millesimi di proprietà P. N.P.
Manutenzione ascensore Tabella ex art. 1124 c.c. I. manutenzione ordinaria P. manutenzione straordinaria U.
Verifiche periodiche ascensore ex d.p.r. n. 162/99 Tabella ex art. 1124 c.c. I. U.
Messa a norma ascensore Tabella ex art. 1124 c.c. P. N.P.
Sostituzione delle funi Tabella ex art. 1124 c.c. I. se è dovuta all'uso P. negli altri casi N.P. se dovuta all'uso U. negli altri casi
Manutenzione ordinaria del tetto e del lastrico di pro proprietà ed uso comune (es. rifacimento guaina) Millesimi di proprietà I. piccola manutenzione P. tutto il resto U.
Rifacimento del tetto e del lastrico di proprietà ed uso comune Millesimi di proprietà P. N.P.
Rifacimento del lastrico di proprietà comune ed uso esclusivo Criteri di cui all'art. 1126 c.c. P. U. spese ordinarie N.P. spese straordinarie
Manutenzione ordinaria e straordinaria del sottotetto comune Millesimi di proprietà I. piccola manutenzione P. tutto il resto U.
Manutenzione ordinaria gronde e canali di scolo Millesimi di proprietà I. U.
Sostituzione gronde e canali di scolo Millesimi di proprietà P. N.P.
Luce elettrica per le scale Tabella ex 1123, secondo comma, c.c. o in assenza millesimi di proprietà I. U.
Corrente elettrica per autoclave Tabella ex 1123, secondo comma, c.c. o in assenza millesimi di proprietà I. U.
Sostituzione lampadine scale Tabella ex 1123, secondo comma, c.c. o in assenza millesimi di proprietà I. U.
Manutenzione ordinaria autoclave Tabella ex 1123, secondo comma, c.c. o in assenza millesimi di proprietà I. U.
Manutenzione straordinaria autoclave (es. sostituzione parti impianto) Millesimi di proprietà P. U. se la sostituzione dipende da trascuratezza nella manutenzione ordinaria N.P. per tutti i restanti casi
Pulizia scale Tabella ex 1123, secondo comma, c.c. o in alternativa ex art. 1124 c.c. (ultimo criterio non univoco) I. U.
Manutenzione e ricostruzione delle scale (es. tinteggiatura, sostituzione passamano, pavimentazione, ecc.) Tabella ex art. 1124 c.c. P. U. se la sostituzione dipende da trascuratezza nella manutenzione ordinaria N.P. per tutti i restanti casi
Servizio di portierato Tabella ex 1123, secondo comma, c.c. o in assenza millesimi di proprietà I. 90% P. 10% U.
Allacciamento rete fognaria pubblica Millesimi di proprietà P. N.P.
Riparazione impianto idrico e fognante Millesimi di proprietà P. N.P.
Sostituzione braga (raccordo impianto idrico fognante comune con proprietà esclusiva) Millesimi di proprietà o spesa individuale se si sposa la tesi della natura di bene individuale P. N.P.
Spese per servizio acqua e fognatura Consumi reali, tabella ex art. 1123, secondo comma, c.c. per le così dette dispersioni o in assenza millesimi di proprietà I. U.
Installazione impianto TV centralizzato Millesimi di proprietà P. N.P.
Manutenzione ordinaria impianto TV Millesimi di proprietà I. U.
Manutenzione straordinaria (es. ricezione segnale digitale e simili) Millesimi di proprietà P. N.P.
Manutenzione pozzetti e sifone Millesimi di proprietà I. U.
Lavori di manutenzione straordinaria (es. rifacimento facciata) Millesimi di proprietà P. U. se la sostituzione dipende da trascuratezza nella manutenzione ordinaria N.P. per tutti i restanti casi
Sito internet condominiale Millesimi di proprietà P. U.
Revisione contabile Millesimi di proprietà P. U.
Liti condominiali in generale Millesimi di proprietà (escluso il condomino attore o convenuto se la causa è contro un comproprietario) P. N.P. se la lite riguarda questioni attinenti manutenzione straordinaria e simili U. in tutti gli altri casi
Lettera di sollecito di pagamento redatta da un avvocato Millesimi di proprietà (salvo diversa indicazione regolamento contrattuale) P. N.P. se il credito da recpuarare riguarda questioni attinenti manutenzione straordinaria e simili U. in tutti gli altri casi
Ricorso per decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. c.c. Millesimi di proprietà (se necessarie anticipazioni) dopo tutta la somma a carico del moroso P. U.
Liti su questioni riguardanti la proprietà Ipotesi di litisconsorzio necessario (ognuno paga il proprio avvocato o tutti pagano lo stesso avvocato in parti uguali) P. N.P.
Tentativo di conciliazione ex art. 71-quater disp. att. c.c. Millesimi di proprietà P. N.P. se la lite riguarda questioni attinenti manutenzione straordinaria e simili U. in tutti gli altri casi
Manutenzione ordinaria impianto riscaldamento Millesimi di proprietà I. U.
Manutenzione ordinaria impianto riscaldamento Millesimi di proprietà I. U.
Manutenzione straordinaria impianto riscaldamento Millesimi di proprietà P. N.P.
Spese per combustibile Tabella d'uso riscaldamento (se non vi sono contabilizzatori) I. U.
Manutenzione ordinaria pompa sommersa Millesimi di proprietà dei box I. U.
Manutenzione straordinaria pompa sommersa (o di drenaggio) Millesimi di proprietà dei box (o tabella generale se i box sono conteggiati nei millesimi delle U.I.) P. N.P.
Pulizia vano manovra autorimessa Millesimi di proprietà dei box (o tabella generale se i box sono conteggiati nei millesimi delle U.I.) I. U.
Sostituzione lampadine vano manovra autorimessa Millesimi di proprietà (o tabella generale se i box sono conteggiati nei millesimi delle U.I.) I. U.
Certificazione incendi per autorimessa Millesimi di proprietà (o tabella generale se i box sono conteggiati nei millesimi delle U.I.) P. N.P.
Redazione, compilazione e presentazione mod. AC Millesimi di proprietà P. U.
Modello 770 Millesimi di proprietà P. U.
Altre attività fiscali riguardanti il condominio Millesimi di proprietà P. U.
Attività catastali riguardanti le parti comuni Millesimi di proprietà P. P.N.
Relazioni tecniche, perizie giurate, ecc. Millesimi di proprietà P. N.P. o U. a seconda che si tratti di questione straordinaria o ordinaria

Effettua il calcolo: Ripartizione delle spese tra proprietario inquilino

Cerca: spese proprietario ripartizione

Commenta la notizia, interagisci...
M.l.
M.l. martedì 22 settembre 2015 alle ore 19:52

sulla illuminazione scale vi sono delle sentenze di cassazione ecc. che indicano il pagamento per millesimi di proprietà e non per altezza o altro. infatti secondo i giudici l'illuminazione ha principalmente un motivo di sicurezza di tutto lo stabile e in secondo luogo la funzione di illuminare gli spazi. d'altro canto chi abita al piano terra od al primo piano non ha alcun impedimento a farsi una passeggiata fino all'ultimo piano ricorrendo all'uso dell'illuminazione condominiale, quindi necessita pure della sicurezza in generale.....

Roberto Castellazzi
Roberto Castellazzi venerdì 05 febbraio 2016 alle ore 14:13

ho un box in un condominio.sono molti anni che sto litigando con l'amministratore per far passare il concetto di spese per conservazione e spese per utilizzo e relativa ripartizione.fino a oggi non ci sente.Ho fatto osservare che alcune ripartizioni sono errate e non mi competono.Non ho il riscaldamento e neppure un rubinetto per l'acqua.Questo mi fa pagare la riqualificazione centrale termica(la voce contempla contabilizzazione individuale e pompe inverter).Conduzione autoclave,spurghi del caseggiato riguardanti le colonne di scarico di servizi,riparazioni pompe centrale termica e altre riparazioni sempre per centrale termica.Io mi rifiuto di pagare queste spese chiedendo l'applicazione dell'articolo 1123.Chiedo se la mia interpretazione è corretta.Grazie.

Lo Verme Giuseppe
Lo Verme Giuseppe sabato 17 giugno 2017 alle ore 15:43

Nel mio palazzo abbiamo rifatto il prospetto, era necessario sistemare le soglie dei balconi ma per vari motivi abbiamo rinunciato a sostituire le sogli dei balconi, tranne uno.
Questo proprietario ha sostituito le soglie ha pagato l'intervento e si è fatto rimborsare dall'amministratore la cifra dicendo che questa spesa era da dividere tra i proprietari, cosa che l'amministratore ha fatto. L'amministratore ha agito correttamente nel dividere la spesa ai vari proprietari???
Sicuro di una Sua Risposta la Saluto. Lo Verme Giuseppe.

Frsncesco
Frsncesco sabato 02 dicembre 2017 alle ore 12:18

Vorei sapere la sontituzione della caldaia chi spetta sostituirla al proprietario ho l'inquilino graxie

    in evidenza

Dello stesso argomento


Chi paga la pulizia dei serbatoi dell'autoclave?

Pulizia serbatoi dell'autoclave, paga il proprietario o l'inquilino?. Abito in una casa in affitto ed in condominio; nei giorni scorsi il proprietario mi ha fatto sapere che l'amministratore ha disposto