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Spese condominiali di conservazione e d'uso, ma che cosa sono esattamente?
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Spese condominiali di conservazione e d'uso, ma che cosa sono esattamente?

La ripartizione delle spese di conservazione e d'uso. Differenze

Avv. Alessandro Gallucci  

Spesso sentiamo pronunziare frasi di questo tenore: “Le spese condominiali di conservazione devono essere ripartire tra i condomini in ragione dei millesimi di proprietà, quelle d'uso secondo apposite tabelle”.

Si pensi, per portare degli esempi, alla tabella per l'ascensore, a quella per l'illuminazione delle scale, a quella per l'autoclave, ecc.

Ma quando esattamente una spesa condominiale può essere considerata di conservazione? E quando d'uso?.

Alle volte è facile dare risposta alla domanda: le bollette per l'illuminazione delle parti comuni sono certamente annoverabili tra quelle d'uso, rientrando tra i normali servizi quello dell'illuminazione di questi spazi. Lo stesso dicasi per le spese per l'acqua e quelle per la pulizia delle scale, anche se rispetto a quest'ultimo non vi sono certezze assolute sul corretto criterio applicabile

=> La questione della ripartizione delle spese della pulizia delle scale è di grande attualità e contemporaneamente grandemente incerta.

Ci sono, poi, spese di più difficile inquadramento. Un esempio: le spese per l'adeguamento dell'ascensore alla normativa vigente sono da ritenersi spese di manutenzione o d'uso da ripartirsi ai sensi dell'art. 1124 c.c. oppure spese di conservazione come tali assoggettate alla disciplina di cui all'art. 1123 c.c.?

In una sentenza resa nel giugno 2000, esattamente la n. 8292 (sentenza che merita particolare attenzione in quanto rappresenta une delle poche che approfondisce l'aspetto nominalistico e la funzione delle spese), la Cassazione ebbe modo di affermare che “le norme sul condominio negli edifici non classificano con precisione le spese per le cose, gli impianti ed i servizi di uso comune dell'edificio e non adoperano neppure una terminologia uniforme.

L'articolo 1123 codice civile, al comma 1, enumera le spese per la conservazione, per il godimento, per la prestazione dei servizi e per la innovazioni e, al comma 3, cita genericamente le spese di manutenzione: gli articoli 1124 e 1125 fanno menzione delle spese di ricostruzione e l'articolo 1126 elenca quelle per le riparazioni e per le ricostruzioni” (Cass. 19 giugno 2000 n. 8292).

Peraltro, prosegue la Corte, da un'attenta lettura del codice civile emerge che le spese sono distinte con riferimento al fine, che l'obbligazione di contribuire alle spese persegue, ed al fondamento da cui l'obbligazione medesima ha origine.

In questo contesto, si legge in sentenza, “la differenza tra il valore capitale di un bene ed il costo del suo uso è evidente. La funzione ed il fondamento delle spese occorrenti per la conservazione del valore capitale, vale a dire per la tutela o per il ripristino della sua integrità, sono diversi rispetto alla funzione ed al fondamento delle spese necessarie per il godimento” (Cass. ult. cit).

Riparare l'impianto elettrico del vano scale è cosa diversa dal pagare le spese per la bolletta dell'energia elettrica. La prima è spesa straordinaria da ripartirsi in ragione dei millesimi di proprietà, la seconda spesa d'uso ripartibile secondo il criterio di altezza piano o comunque con una tabella appositamente redatta.

Lo stesso, almeno a parere di chi scrive, dicasi per la spesa di messa a norma dell'impianto di ascensore.

=> Le spese condominiali , cosa paga il venditore e il compratore.

Scarica Cass. 19 giugno 2000 n. 8292

Cerca: spese d'uso conservazione

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Mario
Mario sabato 11 marzo 2017 alle ore 18:25

Gent.mo AVV.

Abito in una Maisonet piano terra,in un condominio,di 2 piani,con ascensore.L'amministratore,sostiene che anche chi abita al piano terra,senza interrati,e che in nessun caso deve pagare, gli oneri dell'ascensore.Le chiedo se pio' mettre un po' d'ordine,nella mia mente,io non uso l'ascensore,secondo me dovrei pagare solo la manutenzione ordinaria,non usufruendo del servizio,ed e giusto per mantenerla efficiente. invece altri che usano,costantemente,l'ascensore dovrebbero pagare,tutto c'io' che concerne,la manutenzione straordinaria,sbaglio? oppure oppure tocca anche a me contribuire,alle spese straordinarie.
Grazie.

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