La questione della ripartizione delle spese della pulizia delle scale è di grande attualità e contemporaneamente grandemente incerta.
Prima di entrare nel merito della questione è utile ricordare quale norma si occupa specificamente di manutenzione e ricostruzione delle scale comuni.
Il punctum dolens, se così si può dire (in quanto la più recente giurisprudenza non sembra considerarlo tale), ruota attorno alla riconduzione del servizio di pulizia scale nell'ambito della manutenzione (latu sensu) di questa parte dell'edificio.
Andiamo per gradi e leggiamo la norma.
Manutenzione e ricostruzione delle scale, il criterio di ripartizione delle spese
Che cosa dice l'art. 1124 c.c.?
Esso recita:
«Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune».
A quali spese è applicabile la norma contenuta in questo articolo? Sicuramente gli interventi di ricostruzione, manutenzione ordinaria e straordinaria sono sottoposti al regime di ripartizione ivi previsto.
A titolo esemplificativo, guardano alle scale:
- manutenzione dei gradini e del loro rivestimento;
- manutenzione dei muri della gabbia scale;
- tinteggiatura dei muri;
- manutenzione dei passamano;
- manutenzione del torrino di chiusura della gabbia scale;
- manutenzione dei pianerottoli tra le rampe;
- sostituzione del rivestimento gradini, passamano ed ogni altro elemento costituente parte integrante e sostanziale delle scale.
Ripartizione spese servizio di pulizia scale, quale criterio applicare?
Si può dire lo stesso per le spese di pulizia delle scale? Fatto salvo il caso di espressa indicazione del regolamento di condominio di natura contrattuale, la questione, come detto in precedenza, è altamente incerta.
L'orientamento giurisprudenziale espresso dalla Suprema Corte di Cassazione tende a negare tale applicazione o meglio, ritiene che l'art. 1124 c.c. non debba essere applicato interamente.
Pulizia delle scale a turno, perché l'assemblea non può deliberarla?
In tal senso ha affermato la Cassazione che «la ripartizione delle spese per la pulizia delle scale secondo quanto previsto dall'art. 1124 cod. civ., poi, è conforme alla ratio di tale disposizione, la quale va individuata nel fatto che, a parità di uso, i proprietari dei piani alti logorano di più le scale rispetto ai proprietari dei piani più bassi, per cui contribuiscono in misura maggiore alla spese di ricostruzione e manutenzione.
Ugualmente, a parità di uso, i proprietari di piani più alti sporcano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani più bassi, per cui devono contribuire in misura maggiore alle spese di pulizia.
Va soltanto chiarito che la ripartizione delle spese va fatta con applicazione integrale del criterio dell'altezza di piano; la disposizione contenuta nell'art. 1124 cod. civ., comma 1, secondo la quale la metà delle spese per la ricostruzione e manutenzione delle scale va effettuata in base ai millesimi, deroga, infatti, in parte a tale criterio (applicativo del principio generale di cui all'art. 112 3 cod. civ., comma 2) e quindi non può trovare applicazione analogica con riferimento a spese diverse da quelle espressamente considerate» (Cass. 12 gennaio 2007 n. 432 ).
Un orientamento precedente, invece, riteneva applicabile interamente l'art. 1124 c.c. alle spese di pulizia scale (Cass. n. 801/70). Si legge in tale sente che «adottato il criterio posto per la manutenzione delle scale per le spese relative alla pulizia delle parti comuni dell'edificio condominiale, esse canno divise per metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano e, per l'altra metà, in ragione dei singoli piani o porzioni di piano, di guisa che la quota da sopportare dai singoli proprietari degli appartamenti siti sullo stesso piano non può essere divisa in parti uguali, ma in proporzione al valore millesimale di ciascun appartamento dello stesso piano» (Cass. 25 marzo 1970 n. 801, in Codice del condominio: annotato con la giurisprudenza della Corte di Cassazione Di Fortunato Lazzaro, Mauro Di Marzio, Franco Petrolati, Giuffrè, 2009).
Tabelle millesimali ai sensi dell'art. 1124 c.c., come funzionano?
Per giungere ad una conclusione, chiaramente secondo l'interpretazione dello scrivente, è utile capire come si compone la tabella di cui all'art. 1124 c.c.
Il valore millesimale di riferimento di ogni singola unità immobiliare, ai sensi dell'art. 1124 c.c. è dato dalla somma della metà di due valori: metà del valore millesimale di proprietà e metà del valore dei millesimi delle unità immobiliari in ragione dell'altezza del piano.
C'è da dire che già questa ultima metà contiene una differenziazione tra i vari appartamenti che compongono il piano, così da non distribuire paritariamente la quota millesimale di un piano tra le varie unità ivi ubicate.
Stando così le cose, quindi, la conclusione cui la Cassazione giunse nel 1970 pare errata. Ad avviso di chi scrive no.
Il criterio composto tiene conto dell'uso e del valore della proprietà: in condominio la proprietà è presupposto dell'uso, sulla base dei millesimi di proprietà si sviluppano, infatti, tutte le tabelle millesimali d'uso. Salvo misurazione dei consumi individuali, infatti, non si può prescindere dalle tabelle millesimali di proprietà per sviluppare quelle d'uso.
Ed allora? Perché il solo criterio di altezza del piano dovrebbe essere sufficiente a suddividere le spese per le scale? Così facendo si escluderebbe dal novero dei contribuenti il piano terra, o comunque quello cui è assegnato il valore di riferimento 0, perché, nello sviluppo della tabella scale, nella parte inerente all'altezza esso avrà valore zero. Può essere considerata questa una soluzione equa, dato che anche i condòmini del piano terra hanno l'uso delle scale?
Ristrutturazione scale condominiali, deliberazione e ripartizione spese
