Secondo l'interpretazione giurisprudenziale più recente, la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell'altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono, in applicazione analogica dell'art. 1124 c.c., il quale è espressione del principio generale posto dall'art. 1123, comma 2, c.c., e trova la propria ratio nella considerazione di fatto che i proprietari dei piani alti logorano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi" (Cass. Sez. 2, 12/01/2007, n. 432).
Siffatte tipologie di "spese", infatti, sono considerate funzionali non tanto per la conservazione delle parti comuni - tendenti cioè a preservare l'integrità e a mantenere il valore delle cose - bensì utili a permettere ai condòmini un più confortevole uso o godimento delle cose comuni e di quelle proprie.
Gli assunti appena definiti sono stati tratti dalla Sentenza emessa dalla Corte di Cassazione nr 29220/2018, pubblicata in data 13 novembre 2018.
Orbene, esaminiamo il caso da cui prende spunto la riflessione, per contestualizzarne il rilievo e l'efficacia.
Il fatto. Tizia impugna due deliberazioni assembleari approvate dal proprio Condominio con le quali si decideva, a maggioranza dei presenti, che la pulizia della scala comune dell'edificio sarebbe stata compiuta personalmente a turno dai singoli condòmini, ovvero, in alternativa, da terzi incaricati e pagati di volta in volta da ciascun partecipante sulla base di un calendario di interventi da programmare.
L'attrice sostiene la nullità di tali delibere perché ponevano a carico dei condomini un obbligo personale di fare la pulizia, ovvero di commetterlo ad un terzo a proprie spese e, tanto, in violazione degli stessi criteri di ripartizione delle spese.
Il primo giudice della causa (il tribunale competente) ha sostenutola nullità delle delibere impugnate, atteso che esse avrebbero modificato a maggioranza il criterio di ripartizione per millesimi delle parti comuni stabilito nell'art. 21 del regolamento condominiale e quello legale di cui innanzi.
La Corte d'Appello, invece, ha ritenuto valide le deliberazioni per cui è causa, attenendo esse alle modalità di esecuzione delle spese di pulizia delle scale.
La vicenda perviene, in tutta la sua portata, avanti alla Corte di Cassazione ed è stata definita con Sentenza nr 29220/2018, pubblicata in data 13 novembre 2018.
La Sentenza. Si ha riguardo, nel caso in specie, alle delibere assembleari con le quali, disponendo la revoca l'appalto affidato dal condominio a terzi per la pulizia delle scale, stabiliscano che tale incombenza spetti a turno ai singoli partecipanti, i quali, ove non intendano sobbarcarsi personalmente l'opera, possono farsi sostituire da terzi sopportandone i costi.
Il giudice di legittimità, a tal uopo, esordisce affermando che una deliberazione adottata a maggioranza di ripartizione degli oneri derivanti dalla manutenzione di parti comuni, in deroga ai criteri di proporzionalità fissati dagli artt. 1123 e ss. c.c., seppur limitata alla suddivisione di un determinato affare o di una specifica gestione, va ritenuta nulla per impossibilità dell'oggetto, giacché tale statuizione, incidendo sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata dalla legge o per contratto, eccede le attribuzioni dell'assemblea e pertanto richiede, per la propria approvazione, l'accordo unanime di tutti i condomini, quale espressione della loro autonomia negoziale (Cass. Sez. 2, 16/02/2001, n. 2301; Cass. Sez. 2, 04/12/2013, n. 27233; Cass. Sez. 2, 04/08/2017, n. 19651).
Come tutti i criteri legali di ripartizione delle spese condominiali, anche quello incidente alle spese di pulizia e di illuminazione delle scale può essere derogato mediante convenzione modificatrice della disciplina codicistica contenuta o nel regolamento condominiale "di natura contrattuale", o in una deliberazione dell'assemblea approvata all'unanimità da parte di tutti i condomini (Cass. Sez. 2, 04/08/2016, n. 16321; Cass. Sez. 2, 23/12/2011, n. 28679; Cass. Sez. 2, 26/03/2010, n. 7300; Cass. Sez. 2, 17/01/2003, n. 641; Cass. Sez. 2, 19/03/2010, n. 6714; Cass. Sez. 2, 27/07/2006, n. 17101; Cass. Sez. 2, 08/01/2000, n. 126).
È in ogni caso necessario, perché sia giustificata l'applicazione di un criterio di ripartizione delle spese diverso da quello legale, commisurato alla quota di proprietà di ciascun condomino, che la deroga convenzionale sia prevista espressamente (Cass. Sez. 2, 29/01/2000, n. 1033).
Si può vietare al condòmino di pulire le scale?
Conclusione. La «diversa convenzione» ex art. 1123 c.c. può - continua il giudice di legittimità - essere adottata anche in funzione non "normativa", e cioè non per sostituire statutariamente il titolo negoziale a quello legale o regolamentare nella relativa disciplina, bensì con riguardo al riparto di una singola spesa o di una specifica gestione.
Tuttavia, poiché pure in tal caso la convenzione viene ad incidere sulla misura degli obblighi dei singoli partecipanti al condominio, essa non può essere rimessa all'espressione della regola collegiale sintetizzata dal principio di maggioranza, ma deve comunque fondarsi su una deliberazione unanime, non limitata ai presenti all'assemblea (Cass. Sez. 2, 23/05/1972, n. 1588).
Come già considerato, il dovere dei condomini di contribuire alle spese in proporzione al valore della rispettiva unità immobiliare o all'utilità che traggano del bene o dal servizio comune trova la sua fonte nel diritto dominicale di condominio, e perciò non può rientrare nelle attribuzioni dell'assemblea una potestà di deroga ai criteri legali di cui agli art. 1123 e ss. c.c.
Le delibere impugnate, pertanto, sono state ritenute funzionali non tanto ad una diversa modalità di organizzazione dei servizi comuni (attraverso l'affidamento ai condòmini della pulizia scala a turno o in virtù dell'assunzione dell'onere economico di pagare il terzo, se del caso, incaricato), bensì al piano contributivo tra i partecipanti al condominio dell'edificio di che trattasi, e, in questo ultimo, caso, proprio in ragione della disposta modificazione dei criteri legali addotti (di cui all'articolo 1124 codice civile), sono state ritenute nulle, per cui improduttive di effetti ab origine.
Pulizia scale fatta dai condòmini, è possibile?
