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Ripartizione spese tra vecchio e nuovo proprietario:la prassi (sbagliata) seguita da molti amministratori di condominio. Non sempre la soluzione più semplice è quella giusta
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Ripartizione spese tra vecchio e nuovo proprietario:la prassi (sbagliata) seguita da molti amministratori di condominio. Non sempre la soluzione più semplice è quella giusta

Il principio dell'ambulatorietà passiva delle obbligazioni condominiali e le ragioni pratiche di semplificazione contabile

Avv. Giuseppe Nuzzo 

La vicenda.Una condomina cita in giudizio il Condominio per l'annullamento dei bilanci approvati in assemblea, nei quali le sono state addebitate le maggiori spese relative ad esercizi pregressi, non pagate dal precedente proprietario dell'appartamento.

A sostegno della propria richiesta l'attrice richiama l'art. 63 delle disposizioni attuative del codice civile, ai sensi del quale l'acquirente risponde, in solido con il venditore, delle spese maturate nel biennio precedente.

E dimostra, carte alla mano, che nei bilanci contestati le vengono addebitate spese relative al periodo precedente che,invece, sono interamente a carico del vecchio proprietario.

Il Tribunale di Roma, nell'accogliere la domanda, si sofferma sulla prassi contabile seguita da molti amministratori per ripartire le spese condominiali tra il vecchio condomino e il nuovo proprietario.Vale la pena ripercorrere le considerazioni del giudice, con l'avvertimento che nella sentenza si fa riferimento alla vecchia versione dell'art. 63 dispatt. (che imputava anche all'acquirente le spese condominiali maturate nel biennio precedente l'acquisto). L'attuale testo limita invece tale periodo "all'anno in corso e a quello precedente".

La prassi (sbagliata) seguita da molti amministratori. In casi come quello in esame - si legge nella sentenza - «per ragioni pratiche (di semplificazione contabile), molto spesso gli amministratori forzando il principio dell'ambulatorietà passiva delle obbligazioni condominiali, imputano i saldi pregressi, maturati dal vecchio proprietario, al proprietario subentrante,alcune volte senza distinguere,nei successivi periodici rendiconti, le spese per esercizio di competenza, altre volte distinguendole maal solo scopo di consentire al neo- proprietario di agire poi in rivalsa nei confronti del proprio dante causa (ormai non più appartenente alla categoria dei soggetti partecipanti al Condominio e dunque insuscettibile a rivestire il ruolo di legittimato passivo in eventuali azioni monitorie intentate a distanza di anni dall'avvenuta vendita, ex art. 63 1° comma disp. att. c.c., da parte del Condominio)».

=> Nulla o annullabile la delibera che imputa all'acquirente i debiti del venditore oltre il biennio?

=> Spese condominiali straordinarie. Deve risponderne solo il vecchio proprietario?

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Sentenza inedita
Scarica Tribunale di Roma, n. 18892 del 4 ottobre 2018

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Tommaso
Tommaso martedì 01 gennaio 2019 alle ore 17:45

Avevo chiesto tempo fa chiarimenti circa la rinomina dell amministratore,essendo scaduto il suo mandato di anni.e che nonostante, a mio modesto parere,questo viene ogni anno rinominato in quanto fa credere di essere in regola con i mm presenti,no 500 più uno,ma maggioranza valida x la seconda convocazione,333.mm e quattro persone present i su 12 condomini.Quexito può essere rieletto nel suo i carico un amministratore che ha solo 333 millesimi ,quota valida per la seconda convocazione con detti mm? Oppure occorrono 500 mm più uno come fosse la nomina iniziale?

Tommaso
Tommaso martedì 01 gennaio 2019 alle ore 17:48

Chiedo gentilmente una risposta urgente in quanto a giorni avremo l assemblea e quindi decidere se ,o non nominarlo.Ringrazio

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