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domedo82

Ripartizione spese pulizia scale e illuminazione

Salve a tutti,

Abito in un condominio di 16 condomini suddiviso in tre scale di solo 2 piani (piano rialzato e primo piano), le tre scale A,B,C, sono identiche solo che la scala centrale (scala B) ha gli appartamenti che sono il doppio (8 anzichè 4) rispetto a quelli della scala A e C, non abbiamo ascensori, il condominio ha come parte comune il cortile che porta ai garage e l' autoclave è allocato in un piccolo locale della scala B.

Il problema è il seguente:

1) il contatore della luce è unico e le scale e il cortile che da ai garage nelle ore serali ha le luci sempre accese, le uniche 3 lampade che si accendono con temporizzatore sono quelle che portano ai piani. come devono essere ripartite le spese?

2) considerato che le scale sono identiche e la frequenza delle pulizia è la stessa (scale aperte) le spese di pulizia scale, come devono essere ripartite?

Queste domande nascono perchè i condomini delle scale A e C intendono ripartire le spese in misura del 25%,50%,25% ripettivamente per le scale A,B,C, sia per le spese di pulizia che per quelle di corrente.

es: 1000 Euro = 250 Scala A - 500 Scala B - 250 scala C, ma è corretto considerato che esistono le tabelle millesimali?

gradirei eventuali riferimenti normativi, Grazie a tutti per l' aiuto.

In assenza di specifiche tabelle il criterio legale per millesimi di proprietà prevale e l'eventuale adozione di riparti in percentuale possono esser adottati solo con l'unanime consenso,1000/1000,in quanto in deroga al criterio legale.

grazie mille signora Ferrari, dimenticavo di dire che la scala B ha il doppio degli appartamenti perché questi sono la metà di quelli delle scale A e C. Comunque esiste una tabella millesimale relativa alle tre scale, solo che i condomini delle scale A e C sono dell' opinione di dover ripartire le spese nella misura del 25% 50% 25% e poi applicare con questi valori la quota millesimale a scale, ma da quanto ho potuto capire dalla Sua delucidazione, non è previsto, se non deliberato dalla totalità dei condomini.

grazie mille signora Ferrari, dimenticavo di dire che la scala B ha il doppio degli appartamenti perché questi sono la metà di quelli delle scale A e C. Comunque esiste una tabella millesimale relativa alle tre scale, solo che i condomini delle scale A e C sono dell' opinione di dover ripartire le spese nella misura del 25% 50% 25% e poi applicare con questi valori la quota millesimale a scale, ma da quanto ho potuto capire dalla Sua delucidazione, non è previsto, se non deliberato dalla totalità dei condomini.

Esattamente.

Per l'illuminazione unica soluzione di riparto installare un sottocontatore per scala.

Per la pulizia niente di più facile che far fare 3 fatture una per ciascuna scala.

Chiedo scusa signora Ferrari, leggevo questa sentenza nell' apposita sezione:

 

La modifica delle tabelle millesimali può essere fatta non più all'unanimità, ma con la maggioranza di cui all'art. 1138 c.c. Secondo il nuovo indirizzo giurisprudenziale delle Sez. U l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale, per cui esso non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, secondo comma, c.c.. Al riguardo, le S.U., dopo un'ampia e dettagliata rassegna critica della precedente, non univoca e variegata giurisprudenza in tema di approvazione e modifica delle tabelle millesimali, ha posto finalmente un punto fermo alla controversa questione, in relazione ai criteri richiesti per l'approvazione o la modifica delle tabelle millesimali. Le S.U., in specie, si sono così espresse: "Una volta chiarito che a favore della tesi della natura negoziale dell'atto di approvazione delle tabelle millesimali non viene addotto alcun argomento convincente, se si tiene presente che tali tabelle, in base all'art. 68 disp. att. c.c., sono allegate al regolamento di condominio, il quale, in base all'art. 1138 c.c., viene approvato dall'assemblea a maggioranza, e che esse non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all'intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio, dovrebbe essere logico concludere che tali tabelle vanno approvate con la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio. In senso contrario non sembra si possa sostenere (sent. 6 marzo 1967, cit.) che la allegazione delle tabelle al regolamento è puramente formale, ma non significa anche identità di disciplina in ordine alla approvazione". "In linea di principio, infatti, un atto allegato ad un altro, con il quale viene contestualmente formato, deve ritenersi sottoposto alla stessa disciplina, a meno che il contrario risulti espressamente. Va, infine, rilevato che la approvazione a maggioranza delle tabelle millesimali non comporta inconvenienti di rilievo nei confronti dei condomini, in quanto nel caso di errori nella valutazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, coloro i quali si sentono danneggiati possono chiedere, senza limiti di tempo, la revisione ex art. 69 disp. att. c.c.

 

"Alla luce di quanto esposto deve, quindi, affermarsi che le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1139 c.c, comma 2, con conseguente fondatezza del primo motivo ricorso principale ed assorbimento degli altri motivi dello stesso ricorso.

 

Occorre aggiungere che il legislatore (con la recente legge 11 dicembre 2012 n. 220 (in vigore dal 18 giugno 2013) ha sostanzialmente recepito quanto l'insegnamento di cui alla sentenza delle S.U. n. 18477/10 modificando e profondamente innovando (art. 23, comma 1) l'art. 69 delle disp. att. c.c. Tale norma, nel testo no veliate, prevede appunto in linea generale, che i valori espressi nelle tabelle millesimali "possono essere rettificati e modificati all'unanimità"; tuttavia a questa regola generale (inesistente nel testo previgente) prevede però che tali tabelle possono essere modificate anche nell'interesse di un solo condomino e con un numero di voti che rappresenti la maggioranza prevista dall'art. 1136, 2 comma c.c. (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio).

Quindi non è necessaria l' unanimita (1000/1000) dei condomini per la ripartizione delle spese, in riferimento a quanto scritto sopra?

..... prevede però che tali tabelle possono essere modificate anche nell'interesse di un solo condomino e con un numero di voti che rappresenti la maggioranza prevista dall'art. 1136, 2 comma c.c. (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio).

Quindi non è necessaria l' unanimita (1000/1000) dei condomini per la ripartizione delle spese, in riferimento a quanto scritto sopra?

Le leggi vanno considerate integralmente!

Quello che riporti è giusto ma incompleto e continua così:

 

art. 69 cc

I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere

rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo

condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di

superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale

dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla

 

Saluti

... 2) considerato che le scale sono identiche e la frequenza delle pulizia è la stessa (scale aperte) le spese di pulizia scale, come devono essere ripartite?

Queste domande nascono perchè i condomini delle scale A e C intendono ripartire le spese in misura del 25%,50%,25% ripettivamente per le scale A,B,C, sia per le spese di pulizia che per quelle di corrente.

es: 1000 Euro = 250 Scala A - 500 Scala B - 250 scala C, ma è corretto considerato che esistono le tabelle millesimali?

gradirei eventuali riferimenti normativi, Grazie a tutti per l' aiuto.

Semmai il criterio da applicare sarebbe il contrario.

Poichè le spese di pulizia scale spettano ai condòmini di ciascuna scala, se la ditta di pulizie chiede €. 1.200 per pulire le 3 scale IDENTICHE significa che il costo da sostenere è di €. 400 per ogni scala.

E' chiaro che la scala B, essendo composta da 8 condòmini anzichè 4, ripartirà i suoi €. 400 di competenza per 8 anzichè 4.

Ne deriva che la quota personale di pulizia che dovranno pagare i condòmini della palazzina B sarà la metà di quella che dovranno pagare i condomini delle palazzine A e C

Chiedo scusa signora Ferrari, leggevo questa sentenza nell' apposita sezione:

 

La modifica delle tabelle millesimali può essere fatta non più all'unanimità, ma con la maggioranza di cui all'art. 1138 c.c. Secondo il nuovo indirizzo giurisprudenziale delle Sez. U l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale, per cui esso non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, secondo comma, c.c.. Al riguardo, le S.U., dopo un'ampia e dettagliata rassegna critica della precedente, non univoca e variegata giurisprudenza in tema di approvazione e modifica delle tabelle millesimali, ha posto finalmente un punto fermo alla controversa questione, in relazione ai criteri richiesti per l'approvazione o la modifica delle tabelle millesimali. Le S.U., in specie, si sono così espresse: "Una volta chiarito che a favore della tesi della natura negoziale dell'atto di approvazione delle tabelle millesimali non viene addotto alcun argomento convincente, se si tiene presente che tali tabelle, in base all'art. 68 disp. att. c.c., sono allegate al regolamento di condominio, il quale, in base all'art. 1138 c.c., viene approvato dall'assemblea a maggioranza, e che esse non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all'intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio, dovrebbe essere logico concludere che tali tabelle vanno approvate con la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio. In senso contrario non sembra si possa sostenere (sent. 6 marzo 1967, cit.) che la allegazione delle tabelle al regolamento è puramente formale, ma non significa anche identità di disciplina in ordine alla approvazione". "In linea di principio, infatti, un atto allegato ad un altro, con il quale viene contestualmente formato, deve ritenersi sottoposto alla stessa disciplina, a meno che il contrario risulti espressamente. Va, infine, rilevato che la approvazione a maggioranza delle tabelle millesimali non comporta inconvenienti di rilievo nei confronti dei condomini, in quanto nel caso di errori nella valutazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, coloro i quali si sentono danneggiati possono chiedere, senza limiti di tempo, la revisione ex art. 69 disp. att. c.c.

 

"Alla luce di quanto esposto deve, quindi, affermarsi che le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1139 c.c, comma 2, con conseguente fondatezza del primo motivo ricorso principale ed assorbimento degli altri motivi dello stesso ricorso.

 

Occorre aggiungere che il legislatore (con la recente legge 11 dicembre 2012 n. 220 (in vigore dal 18 giugno 2013) ha sostanzialmente recepito quanto l'insegnamento di cui alla sentenza delle S.U. n. 18477/10 modificando e profondamente innovando (art. 23, comma 1) l'art. 69 delle disp. att. c.c. Tale norma, nel testo no veliate, prevede appunto in linea generale, che i valori espressi nelle tabelle millesimali "possono essere rettificati e modificati all'unanimità"; tuttavia a questa regola generale (inesistente nel testo previgente) prevede però che tali tabelle possono essere modificate anche nell'interesse di un solo condomino e con un numero di voti che rappresenti la maggioranza prevista dall'art. 1136, 2 comma c.c. (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio).

Quindi non è necessaria l' unanimita (1000/1000) dei condomini per la ripartizione delle spese, in riferimento a quanto scritto sopra?

Questa sentenza c'azzecca per nulla.

Tu hai chiesto di ripartire una spesa in % e poi in millesimi.

Quindi non è il criterio di riparto ad esser modificato ma l'imputazione dell'incidenza della spesa.

Cosa ben diversa.

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