Pulizia delle scale condominiali, oltre alla diatriba sulla corretta modalità di ripartizione delle spese, ciclicamente se ne ripropone un'altra: la pulizia delle scale a turno.
L'assemblea può deliberare che siano i condòmini a pulire le scale?
L'assemblea può stabilire dei turni?
L'assemblea può specificare che se il condòmino non vuole partecipare personalmente è comunque tenuto ad adempiere mediante incarico ad un'impresa a sue spese?
Pulizia scale fatta dai condòmini, è possibile?
Le domande, lungi dall'essere rimaste nella mente degli addetti ai lavori ovvero nell'ambito delle assemblee, sono arrivate anche nelle aule di giustizia fino alla Corte di Cassazione.
Il risultato, ogni qual volta i giudici di legittimità si sono occupati della questione è sempre stato lo stesso, ed è stato negativo: no, l'assemblea non può deliberare nulla di tutto ciò.
Prima di comprendere per quali ragioni, partiamo da un caso concreto, che ci ha sottoposto un nostro lettore.
Pulizia delle scale a turno, il quesito
«Buongiorno amici di Condominioweb!
Recentemente l'assemblea del condominio in cui vivo, nell'ottica di un ridimensionamento dei costi di gestione, ha deciso di recedere dal contratto di pulizia delle scale con l'impresa affidataria del servizio ed ha deliberato che le scale debbano essere pulite ogni quindici giorni con turni che vedono coinvolti tutti i condòmini personalmente oppure tramite una loro impresa di fiducia, con costo a carico del singolo!
Questa decisione è stata presa a maggioranza: io, però, ricordo di aver letto da qualche parte che l'assemblea non può prendere simili decisioni se non v'è il consenso di tutti i condòmini. Avendo votato contro (per me è meglio pagare un'impresa perché non ho tempo per pulire le scale, pagare tutti quanti, eh!) e non intendendo rispettare questa decisione, vorrei sapere se posso impugnarla.»
Pulizia delle scale a turno, nulla la decisione presa dall'assemblea
Spesso, con maggiore frequenza nei condominii di modeste dimensioni, i condomini ritengono di poter fare a meno di questo servizio provvedendovi di propria iniziativa. Tale convincimento, che assume per lo più i tratti della credenza popolare, è quasi sempre sfatato dopo i primissimi tempi.
Non contenti, in tanti credono di poter vincolare ogni partecipante alla pulizia delle parti comuni per il tramite di una deliberazione assemblea.
Nulla di più sbagliato. Quando la Cassazione s'è pronunciata sull'argomento ha stabilito che «l'assemblea dei condomini ha la facoltà di decidere in ordine alle spese ed alle modalità di riparto, deliberando l'approvazione del bilancio preventivo e consuntivo, ma le è esclusa la possibilità di imporre al singolo condomino l'obbligo di pulire le scale in un dato momento, o di provvedervi attraverso un proprio pulitore.
Nel caso l'assemblea assuma una simile delibera, questa sarebbe radicalmente nulla, avendo i condomini statuito oltre le proprie competenze, violando i diritti del singolo condomino sui quali la legge non consente ad essa di incidere» (così Cass. 22 novembre 2002 n. 16485).
Successivamente la Corte di Cassazione ha affrontato nuovamente la questione, meglio chiarendo ed argomentando perché una delibera del genere di quella adottata nel condominio del nostro lettore è da ritenersi nulla.
Secondo gli ermellini, è vero che è diritto-dovere di ciascun condomino, ai sensi dell'art. 1118 c.c., di provvedere alla manutenzione delle cose comuni e che ciò comporta senza dubbio non solamente l'obbligo di sostenere i relativi costi, ma anche tutti gli obblighi di fare e non fare connessi alle modalità esecutive dell'attività manutentiva, ma ciò non vuol dire che tali obblighi possano spingersi, senza il consenso di tutti i condòmini, fino all'imposizione di prestazioni che si sostanzino in modificazioni a maggioranza «dei criteri legali o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune (quale quello di pulizia delle scale), venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso l'imposizione, come nelle specie, di un obbligo di facere, ovvero di un comportamento personale, spettante in egual misura a ciascun partecipante e tale da esaurire il contenuto dell'obbligo di contribuzione» (Cass. 13 novembre 2018 n. 29220).
Come dire: l'assemblea può imporre di fare e di non fare nell'ambito di ciò che la legge non le vieta di decidere.
Pulizia delle scale a turno contestabile in ogni tempo
Una deliberazione radicalmente nulla, è bene ricordarlo, è impugnabile in qualunque momento da chiunque vi abbia interesse, anche dai condòmini che hanno votato favorevolmente (cfr. Cass. n. 6714/2010). L'assemblea condominiale non può, quindi, imporre ai condòmini di assumere degli impegni esorbitanti da quelli che sono le proprie competenze.
Il nostro lettore, quindi, potrà sicuramente impugnare la delibera, previo esperimento di un tentativo di mediazione, perché nulla.
Si può vietare al condòmino di pulire le scale?
Niente, naturalmente, vieta ai condòmini che volessero farlo, di pulire le scale, ma ciò non gli conferisce il diritto di domandare agli altri di fare parimenti o di avere una remunerazione per il servizio reso, né tanto meno consentirebbe a tali altri di lamentarsi e chiedere maggiore impegno. Il condomino che decide di pulire può farlo anche limitatamente al proprio pianerottolo.
Sul punto, infatti, è necessario distinguere tra semplici interventi domestici e servizi appaltati ad un lavoratore autonomo o ad un'impresa. In tale ultimo caso il servizio di pulizia scale dev'essere affidato ad un soggetto abilitato ai sensi della legge n. 82/1994 anche se si tratta di partecipante al condominio.
A chi affidare il servizio di pulizia della scale condominiali per evitare d'incorrere in sanzioni?
