#1 Inviato 24 Ottobre, 2013 Buona giornata a tutti gli utenti di condominioweb.com. Seguo il vostro forum da circa due anni ed ho potuto grazie ai vostri commenti apprendere molte cose, anche riguardo all'oggetto di questa discussione. Ma ho ancora un dubbio... l'ultimo. Il mio è un piccolo condominio di tre piani di uguale altezza dove siamo in attesa di conoscere le tabelle millesimali che sono in fase di stesura. Dai commenti di questo forum ho appreso che le spese di pulizia scale come quelle di luce scale sono da ripartirsi solo in base al piano a meno di aggiustamenti dovuti a particolarità del condominio. Nel mio condominio le scale sono completamente buie e non danno accesso a parti comuni come ad esempio terrazze o lavatoi. Quindi per la legge nel mio condominio si dovrebbe applicare la ripartizione per solo piano. Ho fatto presente all'amministratore il mio pensiero, ricordandogli le diverse sentenze recenti della Cassazione Civile, ma mi ha detto che invece nel suo lavoro applica il 50% sul piano e l'altro 50% sui millesimi di proprietà. Poichè ho appreso che la ripartizione di queste spese è di natura regolamentare suppongo che possano essere approvate a maggioranza. Ed è quello che temo accadrà. Lo trovo ingiusto perchè sono proprietario di un giardino e questo è stato subito conteggiato nei millesimi di proprietà, in seguito alle sentenze della Cassazione Civile del 2004 e del 2007, come ho rilevato dalle misurazioni del geometra ma sono quasi certo che non fornirà all'amministratore la tabella specifica per le spese di pulizia scale e luce scale. Chiedo quindi agli utenti di questo forum le possibili azioni che posso intraprendere al riguardo. Mi sono preparato prima perchè ho l'impressione che non sarà così semplice far valere le sentenze della Cassazione Civile. Mi chiedo anche come mai i geometri non applichino le stesse e lascino, invece, ai condòmini questa problematica? Appena avrò le tabelle millesimali vi terrò aggiornati. I miei complimenti a condominioweb.com ed al suo staff. Il vostro lavoro è molto utile. Nel forum vi sono persone di qualità e competenza. Grazie a chi vorrà rispondermi. Luigi
#2 Inviato 24 Ottobre, 2013 ...mi ha detto che invece nel suo lavoro applica il 50% sul piano e l'altro 50% sui millesimi di proprietà. Poichè ho appreso che la ripartizione di queste spese è di natura regolamentare suppongo che possano essere approvate a maggioranza. La sentenza di Cassazione afferma il principio del secondo comma dell'art. 1123 c.c. e cioè il riparto della spesa di miglior godimento in proporzione all'uso. Quello che l'amministratore applica è l'art. 1124 che riguarda le spese di MANUTENZIONE e non quelle di miglior godimento (pulizia). Il criterio legale di riparto non può essere modificato da un regolamento assembleare ovvero una delibera a maggioranza. Per derogare al criterio legale occorre un regolamento CONTRATTUALE oppure una delibera all'unanimità di 1000 millesimi e sottoscritta da tutti. Se tu voti contro il riparto della spesa di pulizia secondo l'art. 1124 (50% per millesimi di proprietà + 50% in proporzione all'altezza dal suolo) potrai opporti ma se non si raggiunge l'accordo in assemblea dovrai rivolgerti al Tribunale.
#3 Inviato 24 Ottobre, 2013 La sentenza di Cassazione afferma il principio del secondo comma dell'art. 1123 c.c. e cioè il riparto della spesa di miglior godimento in proporzione all'uso.Quello che l'amministratore applica è l'art. 1124 che riguarda le spese di MANUTENZIONE e non quelle di miglior godimento (pulizia). Il criterio legale di riparto non può essere modificato da un regolamento assembleare ovvero una delibera a maggioranza. Per derogare al criterio legale occorre un regolamento CONTRATTUALE oppure una delibera all'unanimità di 1000 millesimi e sottoscritta da tutti. Se tu voti contro il riparto della spesa di pulizia secondo l'art. 1124 (50% per millesimi di proprietà + 50% in proporzione all'altezza dal suolo) potrai opporti ma se non si raggiunge l'accordo in assemblea dovrai rivolgerti al Tribunale. E' quello che temevo. Grazie!
#4 Inviato 24 Ottobre, 2013 ...... Lo trovo ingiusto perchè sono proprietario di un giardino e questo è stato subito conteggiato nei millesimi di proprietà..... Luigi ciao sul resto ti ha già risposto in modo esaustivo Leonardo53, per quanto concerne il giardino, chia ha calcolato i millesimi, se lo ha inserito nella tabella, non ha fatto una cosa al massimo della linearità, ma spesso ciò è dovuto a soluzioni pratiche e non può essere considerato un errore. L'estensore non doveva inserire tale superficie a verde nel calcolo dei millesimi, ma doveva eventualmente usare un coefficiente correttivo migliore per i vani che si affacciano su tale giardino e per la abitabilità complessiva dell'appartamento. Alla fine la differenza è minima e spesso anch'io, nel predisporre tabelle millesimali inserisco la superficie del verde in uso esclusivo sprovvisto di subalterno autonomo, tenendo però i coefficienti correttivi di cui sopra senza maggiorazione. Stiamo però parlando di lana caprima, per cui la tua doglianza, teoricamente giusta, alla fine concretamente è nulla o quasi nulla.
#5 Inviato 24 Ottobre, 2013 ciao sul resto ti ha già risposto in modo esaustivo Leonardo53, per quanto concerne il giardino, chi ha calcolato i millesimi, se lo ha inserito nella tabella, non ha fatto una cosa al massimo della linearità, ma spesso ciò è dovuto a soluzioni pratiche e non può essere considerato un errore. L'estensore non doveva inserire tale superficie a verde nel calcolo dei millesimi, ma doveva eventualmente usare un coefficiente correttivo migliore per i vani che si affacciano su tale giardino e per la abitabilità complessiva dell'appartamento. Alla fine la differenza è minima e spesso anch'io, nel predisporre tabelle millesimali inserisco la superficie del verde in uso esclusivo sprovvisto di subalterno autonomo, tenendo però i coefficienti correttivi di cui sopra senza maggiorazione. Stiamo però parlando di lana caprima, per cui la tua doglianza, teoricamente giusta, alla fine concretamente è nulla o quasi nulla. Spero che sia come dici. Il fatto è che gli appartamenti sono molto simili e l'unico ad avere il giardino è il mio. Ho letto qui sul forum che per i giardini vengono applicati coefficienti compresi tra 0.10-0.18. Il geometra mi è sembrato interessato in misura molto maggiore a questo che a tutto il resto. Grazie!
