Noli procumbere, recita un aforisma latino, a volte contenuto in affissioni che capeggiano sulle pareti di antichi edifici, una sorta di monito rivolto agli abitanti ed ai visitatori del palazzo a prestare attenzione a non cadere, quasi a voler ricordare le conseguenze che potrebbero derivare non solo in capo alla vittima dell'incidente, ma anche al Condominio in termini di responsabilità.
Se da un lato, infatti, la caduta del condòmino o di un terzo - dalle scale, nel cortile, sul pianerottolo- può divenire il preludio di una serie di traversie per chi la subisce, dall'altro lato genera non poche problematiche al Condominio posto che non è sempre pacifico stabilire la causa del sinistro e, conseguentemente, il soggetto responsabile.
Il presupposto da cui prendere le mosse nell'accertamento della responsabilità per le cadute negli spazi condominiali è che l'ente Condominio è custode delle cose comuni e, come tale, è responsabile dei danni provocati dalle stesse. Tuttavia sono molteplici gli aspetti che vanno esaminati nell'accertamento della responsabilità: il nesso di causalità tra evento e danno, la condotta della vittima, l'eventuale caso fortuito.
La responsabilità da cose in custodia: i principi generali
L'art. 2051 c.c rubricato "Danno cagionato da cose in custodia" recita: "Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito".
Si tratta della c.d. responsabilità da cose in custodia di cui la giurisprudenza si è a lungo occupata ribadendo il principio secondo cui il suddetto art. 2051 c.c. configura un'ipotesi di responsabilità oggettiva che fa capo al soggetto custode, che necessita, quale condizione necessaria e sufficiente per il suo fondamento, il mero rapporto eziologico tra cosa ed evento.
La responsabilità da cose in custodia, infatti, per essere affermata, non esige un'attività o una condotta colposa del custode, infatti il custode negligente non risponde in modo diverso dal custode diligente e prudente, se la cosa ha provocato danni a terzi, ma richiede la sussistenza del mero rapporto causale tra la cosa in custodia e l'evento lesivo verificatosi in concreto.
Ne consegue che al danneggiato - attore in giudizio, compete provare il fatto lesivo, l'esistenza del rapporto eziologico tra la cosa in custodia e l'evento dannoso, nonché il danno subito, mentre spetta al custode convenuto, per liberarsi della responsabilità, provare l'esistenza del caso fortuito, qualificabile come un fattore avente i caratteri dell'imprevedibilità e dell'inevitabilità, idoneo ad interrompere il nesso causale.
La Corte di Cassazione ha delineato i caratteri fondamentali dell'elemento del "caso fortuito" di cui all'articolo 2051 c.c. quale elemento esterno idoneo ad elidere il nesso causale fra la cosa in custodia e il danno ad essa conseguente che "può essere costituito da un fatto naturale e dal fatto di un terzo o della stessa vittima".
Sui limiti del caso fortuito, la giurisprudenza però non appare del tutto univoca, posto che alcune decisioni vanno nella direzione di ritenere sufficiente l'evidenza di una totale responsabilità della vittima per integrare il caso fortuito, altre pronunce, invece, Cass. sent. n. 13222 /2016, Cass. n. 25837/2017 di recente confermate da Cass. n. , hanno chiarito che per escludere la responsabilità del custode non è sufficiente una condotta negligente, distratta, imperita, imprudente, della vittima del danno da cose in custodia, occorrendo che la condotta della vittima abbia i caratteri di imprevedibilità ed eccezionalità.
Con la pronuncia n. 4035/2021 la Cassazione ha affermato che "ove il danno consegua alla interazione fra il modo di essere della cosa in custodia e l'agire umani, ciò non basti a escludere il nesso causale fra la cosa e il danno la condotta colposa del danneggiato, richiedendosi anche che la stessa si connoti per oggettive caratteristiche di imprevedibilità ed imprevedibilità che valgano a determinare una definitiva cesura nella serie causale riconducibile alla cosa".
La responsabilità del custode, infatti, è esclusa dal caso fortuito, ed il caso fortuito è un evento che praevideri non potest.
Quando il custode eccepisce la colpa della vittima, per andare esente da responsabilità, a tal fine deve provare:
- che la vittima abbia tenuto una condotta negligente;
- che la condotta della vittima non fosse prevedibile.
La Suprema Corte, infatti, ha chiaramente stabilito che la mera disattenzione della vittima non integra il caso fortuito per i fini di cui all'art. 2051 c.c., in quanto il custode, per superare la presunzione di colpa a proprio carico, e' tenuto a dimostrare di avere adottato tutte le misure idonee a prevenire i danni derivanti dalla cosa (Cass. civ., sez. 3, sent. n. 13222 /2016).
Il caso da cui traeva origine la pronuncia n. 13222/2016 riguardava una richiesta di risarcimento danni avanzata da una donna nei confronti dei proprietari di un panificio dove era scivolata a causa del pavimento bagnato procurandosi una frattura al femore.
In tale occasione, la Suprema Corte ha ritenuto realizzarsi la responsabilità del custode prevista dall'art. 2051 c.c. ritenendo che il proprietario dell'attività commerciale non aveva applicato l'attività di vigilanza e la diligenza richiesta dalla cosa in custodia e che l'evento dannoso neppure poteva essere ricondotto ad una situazione di pericolo imprevedibile.
La Corte ha ribadito, infatti, che solamente al verificarsi di una situazione di pericolo provocata da una repentina ed imprevedibile alterazione della cosa in custodia può configurarsi il caso fortuito, in particolare "prima che il custode abbia potuto rimuovere- nonostante l'attività di controllo espletata con la dovuta diligenza al fine di tempestivamente ovviarvi - la straordinaria ed imprevedibile situazione di pericolo determinatasi".
Il Condominio nella qualità di custode
Il Condominio, quale ente di gestione predisposto al fine di consentire la gestione delle parti comuni, riveste la figura di custode ed in quanto tale è giuridicamente tenuto ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo dei danni da queste cagionate, sia ai condòmini sia a terzi.
Grava, dunque, sull'ente Condominio, quale custode, l'obbligo di mantenere e conservare le cose comuni in maniera tale che non arrechino danni ad alcuno. In caso di inadempimento di tale obbligo, il Condominio sarà responsabile dei danni causati ai singoli partecipanti alla compagine condominiale, ed ai terzi, salvo che provi, secondo il principio generale di cui all'art. 2051 c.c., la sussistenza di un caso fortuito.
I casi di responsabilità che riguardano il condominio sono numerosi e diversi direttamente derivanti dalla varietà di parti comuni che se non vengono correttamente conservate e mantenute possono generare danni. Danni che possono derivare: dalla cattiva manutenzione degli impianti, del marciapiede e cortile comune, dall'ascensore, dalle ipotesi di infiltrazioni, dalle scale etc.
Un caso concreto di danni e responsabilità assai frequente nelle dinamiche condominiali è quello costituito dalle cadute in condominio che è l'argomento oggetto della presente disamina sul quale si procederà nel prosieguo ad uno specifico approfondimento.
Danni da caduta. Responsabilità oggettiva ex art. 2051 cc e comportamento del danneggiato
Partendo dal presupposto della sussistenza di un rapporto di custodia del Condominio con la cosa comune, l'indagine che di volta in volta dovrà compiere il giudice di merito consisterà non solo nell'accertamento relativo alla sussistenza della responsabilità oggettiva in capo all'ente, ma sarà anche in ordine all' eventuale ricorrenza del caso fortuito che esclude ogni addebito di responsabilità.
Sono numerosi i casi che si sono presentati al cospetto dei giudici per responsabilità da cose in custodia ex art. 2051 c.c. ove il Condominio si è visto evocato in giudizio quale ente custode degli spazi condominiali ed ove, di volta in volta, si è proceduto in sede istruttoria e di trattazione del giudizio, ad esaminare in relazione allo specifico evento lesivo, il concetto di caso fortuito che in alcune situazioni è stato ritenuto integrato con conseguente esenzione di responsabilità del custode- Condominio.
Si ricorda il caso di una condòmina caduta sul pianerottolo delle scale dell'edificio condominiale, quello del condòmino caduto a causa del dislivello formatosi tra il pavimento della cabina dell'ascensore e quello del piano d'arresto ed ancora quello del condòmino caduto dalle scale a causa di un gradino rotto nonché tanti altri eventi lesivi che hanno interessato ed interessano quotidianamente le aule dei tribunali italiani. tutti singoli episodi chche costituiscono utili esempi al fine della disamina che ci occupa.
L'evento dannoso ed il rapporto eziologico tra cosa ed evento
Per la configurazione della responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia, prevista dall'art. 2051 c.c., che come detto ha carattere oggettivo, è sufficiente che l'attore in giudizio offra la prova del verificarsi dell'evento dannoso nonché del suo rapporto di causalità con il bene in custodia.
Il custode, nella specie il Condominio, per escludere la propria responsabilità ha l'onere di provare il caso fortuito ossia l'esistenza di un fattore imprevedibile ed eccezionale che come tale sia idoneo ad interrompere il nesso causale.
In giurisprudenza, infatti, se da un lato si è affermato il principio per il quale sussiste una responsabilità oggettiva in capo al custode per il solo fatto di essere in rapporto con la cosa a prescindere dalla sua condotta quale criterio volto a sollecitare chi ha il potere di intervenire sulla cosa all'adozione di precauzioni per evitare danni a terzi (nel caso del Condominio, provvedere a vigilare e manutenzionare le cose comuni) dall'altro lato, in diverse occasioni è stata ribadita la necessità di un "dovere di cautela" da parte di chi entri in contatto con la cosa. Ciò con la conseguenza che nell'accertamento della responsabilità del custode e, segnatamente, della sussistenza o meno del nesso eziologico tra la cosa e l'evento, il giudice dovrà valutare se il danno sia stato cagionato dalla cosa o dal comportamento della vittima effettuando così un "bilanciamento tra i detti doveri di precauzione e cautela".
Sul punto, si rammenta una recente sentenza della Corte d'Appello di Genova n. 1048 del 18 ottobre 2021 che, proprio in considerazione dell'imprudenza della vittima, caduta dalle scale a causa di un gradino rotto, ha escluso la responsabilità del Condominio quale custode essendo emerso dalle risultanze istruttorie che il gradino non si era rotto al passaggio della condòmina vittima del sinistro bensì lo era già da diverso tempo tanto da essere segnalato con indicazioni di pericolo.
I giudici di merito, nella loro valutazione sul piano eziologico, hanno pertanto ritenuto che se la condòmina avesse prestato maggiore attenzione nel percorrere le scale, il danno non si sarebbe verificato.
La giurisprudenza fa rientrare nella nozione di caso fortuito anche il comportamento distratto ed imprudente della vittima quale fattore idoneo ad interrompere il nesso eziologico e ad integrare il fortuito, purché, come precisato da recente giurisprudenza, la disattenzione sia "particolarmente qualificata", poiché ove così non fosse il comportamento distratto del danneggio potrà incidere solo sul quantum del risarcimento e non sull' an. Per escludere il nesso causale tra la cosa ed il danno, la condotta del danneggiato dovrà essere non solo colposa, ma anche imprevedibile ed imprevedibile.
È il concetto dell'insidia che determina risarcimento dei danni solo nel caso in cui sia imprevedebile e inevitabile; tipico esempio sono i casi relativi all'insidia stradale.
La condotta della vittima: i requisiti che deve possedere per essere qualificata come "caso fortuito"
La Corte di Cassazione con l'ord. n. 25837/2017 ha fornito alcune indicazioni per verificare quando la condotta della vittima integri un'ipotesi di caso fortuito elaborando il seguente principio di diritto:
"La condotta della vittima del danno causato da una cosa in custodia costituisce caso fortuito, idoneo ad escludere la responsabilità del custode ex art. 2051 c.c., ove sia colposa ed imprevedibile".
Per la Suprema Corte, la condotta della vittima è:
- colposa, quando è negligente avuto riguardo alla condotta di una persona di normale avvedutezza secondo le schema di cui all'art. 1176 c.c.;
- imprevedibile, quando il custode non avrebbe potuto ragionevolmente attendersi una condotta negligente da parte della vittima.
Ne deriva che il custode risponderà del danno in caso di condotta della vittima:
- prudente ed imprevedibile;
- prudente e prevedibile.
Al contrario, il custode non risponderà del danno in caso di condotta della vittima:
- imprudente ed imprevedibile.
Una condotta imprudente e prevedibile potrà escludere la responsabilità del custode solo in parte.
Stabilire se una certa condotta della vittima di un danno arrecato da cose affidate alla custodia altrui sia prevedibile o imprevedibile e' un giudizio di fatto, come tale riservato al giudice di merito: ma il giudice di merito non può astenersi dal compierlo, limitandosi a prendere in esame soltanto la natura colposa della condotta della vittima, come era avvenuto nella vicenda giunta sino in Cassazione.
Nella specie, infatti, la Corte d'Appello di Milano aveva ritenuto sussistente un'ipotesi di caso fortuito prendendo in esame soltanto l'aspetto della negligenza nella condotta della vittima senza analizzare se la stessa condotta potesse ritenersi imprevedibile da parte del custode.
L'interessante iter argomentativo della Corte che ha portato all'elaborazione del suddetto principio, riguarda una caduta in condominio.
Un condòmino citava in giudizio il Condominio per sentirlo condannare al risarcimento del danno per essere responsabile ex art. 2051 c.c. della sua caduta avvenuta mentre usciva dall'ascensore condominiale ove aveva inciampato nel dislivello formatosi tra il pavimento della cabina dell'ascensore e quello del piano di arresto.
Tanto il Tribunale quanto la Corte d'Appello respingevano la domanda del danneggiato ritenendo la causa del danno fosse da ascrivere alla distrazione della vittima.
La Cassazione ha, invece, cassato con rinvio la sentenza della Corte d'Appello di Milano per violazione dell'art. 2051 c.c., ossia per aver ravvisato nella condotta della vittima un caso fortuito senza indagare sulla sussitenza di uno dei due elementi di tale istituto: ovvero la prevedibilità di quella condotta da parte del custode.
Così statuendo, la Cassazione ha ribadito come non basti la sola negligenza della vittima del danno da cose in custodia per escludere la responsabilità del custode poiché è dovere di questi vigilare e adottare tutte le misure idonee a rendere non pericolosa la cosa custodita.
Nella specie, pertanto, la Corte d'Appello avrebbe dovuto non solo esaminare la condotta della vittima dal punto di vista della prudenza utilizzata nello scendere dall'ascensore bensì avrebbe anche dovuto tener conto se quella condotta potesse ritenersi imprevedibile da parte del custode - Condominio.
Rendendo necessario che l'evento (rectius condotta della vittima) fosse imprevedibile da parte del custode per la configurazione del caso fortuito e la conseguente esclusione di responsabilità in capo al custode stesso, si induce il custode a prestare attenzione a che la cosa custodita non possa recare danni a terzi; in caso contrario si finirebbe per escludere il più delle volte la presunzione di responsabilità del custode di cui all'art. 2051 c.c.
La corresponsabilità del danneggiato e del danneggiante
È vero che il Condominio è tenuto a mantenere in buono stato conservativo e di manutenzione le cose comuni, evitando che diventino pericolose e fonte di danno per condòmini e terzi, ma è pur vero che nell'attribuzione di responsabilità ex art. 2051 c.c. va pure considerata la condotta del danneggiato,a nche in termini di corresponsabilità nella produzione del danno.
Si pensi al condòmino (o ad un terzo) che scende le scale condominiali correndo, senza usare le dovute cautele, guardano il cellulare o leggendo; in tali casi è evidente che nell'accertamento della responsabilità per la caduta dalle scale non potrà non considerarsi la scarsa diligenza e l'imprudenza della condotta tenuta dalla vittima.
Ed ancora, si pensi ad un cortile con l'asfalto pieno di buche o ad un vialetto pedonale con mattonelle sconnesse; tutte ipotesi che evidenziano una responsabilità del condominio dovuta alla mancata manutenzione ordinaria e straordinaria dei beni comuni, ma che tuttavia non esentano il condòmino dal tenere un comportamento prudente e diligente.
In tal senso si ricorda il caso portato dinanzi dal Tribunale di Milano deciso con la sentenza n. 9575/2021.
Una condòmina cadeva rovinosamente a terra a causa di una buca presente nell'asfalto del cortile condominiale procurandosi la frattura della rotula del ginocchio.
Il Tribunale accoglieva solo parzialmente la domanda risarcitoria, riducendo del 50% la quantificazione del danno biologico in proporzione alla corresponsabilità del danneggiato nella causazione dell'evento.
Per la giurisprudenza, infatti, il pedone che cammina in un cortile condominiale di cui conosce il pessimo stato di manutenzione ossia la presenza di buche o spaccature, essendo residente nel fabbricato, è in grado di prevedere ed evitare ogni sinistro.
Si applica, infatti, il principio di cui all'art. 1227 comma 1 c.c. "se il fatto colposo del creditore ha concorso a cagionare il danno, il risarcimento è diminuito secondo la gravità della colpa e l'entità delle conseguenze che ne sono derivate" .
Secondo tale principio, che si applica anche in tema di responsabilità da cose in custodia, il danneggiato deve provare di aver avuto un comportamento diligente e prudente nel valutare la situazione che ha determinato il sinistro poiché in caso contrario il risarcimento potrà essere diminuito o addirittura escluso.
Non tutte le cadute valgono un risarcimento
Secondo la giurisprudenza maggioritaria, "l'esposizione volontaria ad un rischio, o comunque, la consapevolezza di porsi in una situazione da cui consegua la probabilità che si produca a proprio danno un evento pregiudizievole, è idonea ad integrare una corresponsabilità del danneggiato e a ridurre, proporzionalmente, la responsabilità del danneggiante, in quanto viene a costituire un antecedente causale necessario del verificarsi dell'evento" (Cass. n. 25837/2017).
La pericolosità del bene esclude la configurabilità del caso fortuito
Come detto, il Condominio nella sua qualità di custode ha la possibilità di scaglionarsi dalla responsabilità per i danni occorsi in seguito ad una caduta negli spazi condominiali provando il caso fortuito, ad esempio un eccezionale evento atmosferico o la condotta imprudente e colpevole del danneggiato.
La giurisprudenza, anche recente di merito (cfr. Tribunale di Novara sent. n. 170/2022) ha statuito che non si configura il caso fortuito tale da escludere la responsabilità del custode se il bene era in una condizione tale da essere pericoloso.
In base a tale principio, il Tribunale di Novara ha ritenuto responsabile e art. 2051 c.c. un Condominio per la caduta di un signore sul marciapiede condominiale determinata da una grata deformata e rialzata.
La circostanza che ha reso il bene pericoloso ha escluso ogni possibilità di invocare il caso fortuito per il Condomino, custode del bene, poiché un'obiettiva situazione di pericolosità della cosa rende molto probabile il verificarsi di danni.
Sul punto, anche Cass. n. 11526 del 2017, che definisce il bilanciamento tra la responsabilità dell'ente tenuto alla custodia del bene per le situazioni di pericolo create dal o sul bene stesso, e l'obbligo di cautela che grava comunque sul fruitore del bene.
La responsabilità extracontrattuale da cose in custodia e quella contrattuale dell'amministratore
La violazione della disposizione di cui all'art. 2051 c.c., per cui ciascuno è responsabile delle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito, costituisce, un tipo caso di responsabilità extracontrattuale in ambito condominiale.
La giurisprudenza prevalente ritiene che la responsabilità aquiliana derivante da omessa o insufficiente custodia grava sul condominio e per esso sull'amministratore.
In capo all'amministratore, infatti, grava l'obbligo giuridico di attivarsi per l' eliminazione delle situazioni di pericolo derivanti dalla cosa comune in quanto titolare del potere/dovere di ordinare lavori di manutenzione straordinaria con l'obbligo di riferirne alla prima assemblea dei condòmini; in difetto l'amministratore sarà chiamato a risponderne personalmente.
Secondo consolidato orientamento giurisprudenziale, la responsabilità extracontrattuale verso i terzi ex art. 2051 c.c. è configurabile esclusivamente a carico del condominio, mentre l'amministratore può incorrere in una responsbailità contrattuale in relazione al rapporto di mandato.
Va altresì ricordato che l'amministratore del condominio, riveste un specifica posizione di garanzia ex art. 40 comma 2 c.p., pertanto, sullo stesso ricade anche una responsabilità penale in tutti i casi in cui non si sia attivato per evitare situazioni di pericolo prevedibili o comunque quando non ha fatto il possibile per ottenere le opportune deliberazioni dell'assemblea necessarie per eseguire le opere imposte dalla legge.
In conclusione
Possiamo affermare che in caso di cadute in condominio, la responsabilità potrebbe essere addebitata al custode ex art. 2051 c.c. e o in concorrenza o in via esclusiva al danneggiato (in tale ultimo caso, la condotta della vittima/danneggiato integra il caso fortuito previsto dall'art. 2051 c.c. quale fattore idoneo ad interrompere il nesso eziologico tra cosa ed evento) ed in ogni caso dipenderà dall'accertamento dei fatti nonché dall'interpretazione compiuti dal giudice.
Riprendendo il monito introduttivo, possiamo certamente affermare che l'uso del bene comune (soprattutto le scale, gli ascensori ed ogni altra cosa che potrebbe divenire pericolosa) richiede da parte di tutti la dovuta attenzione: da parte del Condominio, quale custode, e da parte di chi entra in contatto con la cosa comune ossia i condòmini o i terzi.
