In un condominio, il sottoscala, in quanto proiezione delle scale del fabbricato, è comunemente ritenuto un bene comune, cioè rientrante tra le parti condominiali di cui all'art. 1117 cod. civ.
Ad affermarlo è la giurisprudenza corrente (ex multis Cass. n. 22442/2019) che, in ragione di ciò, attribuisce a questa parte di un edificio la cosiddetta "attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo…in quanto…. collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condòmini, in rapporto con queste da accessorio a principale (Cass. Ord. 5 febbraio 2019, n. 3310)".
Come per tutti i beni condominiali, tale condizione naturale può, però, essere contraddetta dal cosiddetto titolo contrario. Ciò è stato sostenuto, ad esempio, nella vicenda oggetto della recente sentenza del Tribunale di Torino n. 4309 del 31 ottobre 2023.
Nella lite de quo, infatti, alcuni condòmini affermavano di essere i proprietari del vano posto al di sotto di una delle scale di un complesso immobiliare e che, per l'effetto, era stato legittimo delimitare ed utilizzare questo spazio in via esclusiva. Per il condominio, invece, si trattava di un bene comune e, in quanto tale, andava restituito all'uso collettivo.
Approfondiamo meglio, però, il caso concreto.
Sottoscala in condominio e prova della proprietà esclusiva. Fatto e decisione
In un complesso immobiliare piemontese, il vano posto al di sotto di una delle scale ivi presenti, dal lontano 2012, risultava occupato, esclusivamente, da alcuni condòmini.
In particolare, l'area de quo era stata delimitata da un muro, annessa al subalterno di proprietà degli occupanti e, all'interno della stessa, era stato realizzato, persino, un servizio igienico.
Il descritto stato di fatto non era, però, accettato dal condominio. Quest'ultimo rivendicava, quindi, la titolarità del sottoscala, in quanto rientrante nei beni comuni dell'edificio per naturale destinazione ex art. 1117 cod. civ. In ragione di ciò, previo esperimento negativo della mediazione obbligatoria, affidava alla competente magistratura il compito di dirimere la lite con gli occupanti.
In sede giudiziale, i convenuti ribadivano di essere i proprietari esclusivi del sottoscala in contestazione, ma per il Tribunale di Torino non fornivano la prova che il bene fosse a lror appartenente in base ad un titolo contrario.
Per l'ufficio de quo, infatti, tale onere spettava ai convenuti e, nell'occasione, risultava disatteso "l'appartenenza di un bene al novero di quelli indicati all' art. 1117 c.c. non va dimostrata, abbia l'attitudine funzionale al servizio o al godimento comunitario e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente, con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli in un rapporto di accessorietà, laddove invece spetta al condomino che afferma la proprietà esclusiva darne la prova a mezzo di titolo contrario (ex multis Trib. Catanzaro, sez. I, 08/09/2022, n. 1279)".
Il Tribunale, pertanto, ha accolto la domanda è ha condannato gli occupanti alla restituzione del vano sottoscala.
Per i convenuti a nulla è servito eccepire la presunta usucapione della parte in contestazione, attesa la tardività dell'eccezione sollevata, soltanto, in sede di memoria istruttoria e non nell'ambito della comparsa di costituzione.
Dopo quanti anni scatta l'usucapione?
Considerazioni conclusive
Con la sentenza in commento, il Tribunale di Torino, nel solco della giurisprudenza sul punto, conferma che il sottoscala è un bene naturalmente e funzionalmente condominiale. Pertanto, chi volesse affermare il contrario, dovrebbe essere in possesso di un titolo in contrapposizione a tale conclusione.
Nel caso specifico, il Tribunale de quo, ci ricorda che per contestare la natura comune di una parte condominiale di un edificio e per affermarne la proprietà esclusiva ci sono solo due modi:
- si produce l'atto costitutivo del fabbricato dal quale si evince che il bene, normalmente comune, è stato, nello specifico, attribuito alla proprietà esclusiva di un singolo condòmino;
- si dimostra l'appartenenza privata del cespite e/o dell'area in oggetto in base all'avvenuta usucapione.
Si tratta, ovviamente, di indicazioni di natura giurisprudenziale "la presunzione di condominialità di una porzione immobiliare, rientrante nel campo di applicazione dell'art. 1117 c.c., può essere vinta, dal singolo condomino, solo in ragione di un titolo originario che esplicitamente gliene attribuisca la proprietà esclusiva oppure qualora lo stesso dimostri di averla comunque acquisita mediante usucapione (Cass. civ. Sez. II Ord. 09/09/2019, n. 22442; cfr. anche, ex multis, Cass. n. 20693/2018; Cass. n. 5831/2017)".
Ebbene, nella vicenda in esame, i convenuti, occupanti il sottoscala, non hanno prodotto nessun titolo originario che potesse fondare la loro paventata titolarità né hanno supportato la propria posizione difensiva eccependo, almeno tempestivamente, la presunta usucapione del sottoscala. Per queste ragioni, il rigetto delle loro istanze è stato inevitabile.
