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Vano sottoscala condominiale: a chi appartiene?
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Vano sottoscala condominiale: a chi appartiene?

Vano sottoscala condominiale, come valutare se è in proprietà esclusiva o comune? La Cassazione ritorna sull'argomento.

Avv. Isabella Vulcano  

Vano sottoscala condominiale, la fattispecie

Il caso oggetto della sentenza in commento (Cass n. 23119/2020) affronta il problema della titolarità del vano sottoscala all'interno di un edificio condominiale.

Tale questione è stata oggetto di azione giudiziaria intrapresa dinanzi al Tribunale di Benevento da un condòmino avverso un'altra proprietaria la quale aveva installato una pavimentazione nonché un tubo in ferro all'interno di un vano sottoscala ubicato al piano terra di un edificio condominiale, al fine di far dichiarare che il predetto vano era di proprietà comune a tutti i condòmini e chiedendo che la convenuta venisse condannata alla eliminazione delle suddette opere.

Si costituiva in giudizio la convenuta rivendicando il diritto di proprietà esclusiva sul vano stesso.

Uso sottoscala condominiale

La domanda attorea veniva respinta con sentenza n. 1796/2009 avverso la quale veniva esperito procedimento d'appello da parte dell'attore soccombente dinanzi alla Corte di Appello di Napoli la quale, in accoglimento del gravame, dichiarava che il vano sottoscala era di natura condominiale condannando parte appellata alla eliminazione delle opere eseguite (posa di pavimentazione e di tubo in ferro) nonché alla rifusione delle spese legali.

La Corte d' Appello adita riteneva, in particolare, che fosse infondata la posizione dell'appellata in base alla quale il vano risultava essere di proprietà esclusiva della medesima sulla base di un testamento risalente al 1985 in quanto, la disposizione mortis causa inerente il vano stesso era, di fatto, inefficace poiché l'immobile non era presente nell'asse ereditario del de cuius al momento del decesso dello stesso.

Vano sottoscala condominiale, il principio di diritto

Avverso la sentenza d'appello veniva esperito ricorso per Cassazione incentrato su tre motivi e resistito con controricorso. Con la formulazione del primo motivo di ricorso la ricorrente denunciava la violazione ed errata applicazione delle norme relative alla qualifica di erede e di legatario e, specificamente, si evidenziava la violazione dell'art. 654 cod. civ.

La ricorrente sosteneva che, a fronte della istituzione di erede a proprio favore, la Corte d'Appello aveva ritenuto - erroneamente - che, per il solo fatto della temporanea inesistenza del vano scala dovuto al fatto che l'edificio era in costruzione, si rendeva inefficace la disposizione testamentaria con la conseguente impossibilità di ereditare il bene stesso.

In sostanza, essendo l'immobile in cui si trovava il vano sottoscala in corso di costruzione ai sensi della L. n. 219/1981, cui si riferiva la disposizione testamentaria contenuta nell'atto mortis causa del 1985, la ricorrente aveva ereditato il diritto alla ricostruzione dell'immobile nella sua pregressa consistenza.

Presunzione di condominialità del sottoscala. Alcune precisazioni.

Ne derivava, secondo la prospettazione della ricorrente, che la temporanea inesistenza del vano non avrebbe potuto comportare l'inefficacia della disposizione testamentaria non applicandosi, in tale ipotesi, l'art 654 cod civ.

Tale motivo veniva ritenuto infondato dalla Corte e quindi non accoglibile poiché, se anche il vano sottoscala fosse stato ancora esistente al momento della redazione del testamento, non lo era più al momento in cui veniva aperta la successione a seguito della sopravvenuta ricostruzione dell'intero immobile ex L. n. 219/1981 la quale non prevedeva più l'esistenza del vano sottoscala, diversamente dal progetto originario del 1988 approvato da tutti i condòmini compreso il deceduto.

Inoltre nel 1986 - ossia dopo la redazione del testamento - venivano redatte le tabelle millesimali tenendo conto della eliminazione del vano scale.

Per tale ragione, ad avviso della Corte di Cassazione, la ricorrente non poteva vantare un diritto di proprietà esclusivo sul vano in questione in virtù del testamento del 1985 in quanto, per effetto della nuova ricostruzione avvenuta dopo il testamento e prima del decesso del de cuius, il vano era ricompreso nelle parti comuni dell'edificio.

Gli interventi che mutano la destinazione della cosa comune, dunque, sono consentiti, ma richiedono maggioranze qualificate

Con il secondo motivo posto a base del ricorso per Cassazione, la ricorrente lamentava l'omesso esame di una risultanza ritenuta fondamentale ovvero la rappresentazione grafica riportata nel progetto di ricostruzione dell'edificio nella quale risultava l'esistenza di una porta di accesso al sottoscala di esclusiva proprietà della ricorrente.

Anche tale secondo motivo veniva rigettato: la Corte riteneva, infatti, che in sede d'appello fosse stata esaminata tutta la documentazione prodotta dalla ricorrente nonché una planimetria (già allegata in primo grado) e ritenuta successivamente irrilevante in quanto riferita ad un progetto di riparazione dell'immobile poi superato dal progetto di ricostruzione intervenuto nel 1988.

Nel terzo ed ultimo motivo la ricorrente lamenta la violazione delle norme concernenti la rinuncia al diritto di proprietà su una porzione di bene immobile ovvero quella oggetto di controversia.

Anche detta censura appare infondata a parere della Corte in quanto il dante causa non rinunciò al suo diritto di proprietà ma acconsentì alla modificazione del proprio diritto con la realizzazione del nuovo fabbricato il quale non prevedeva più il vano scala.

Per le ragioni esposte la Corte di Cassazione, con sentenza n. 23119/2020, riteneva di dover rigettare integralmente il ricorso esperito affermandosi, in tal modo, che il vano sottoscala risulta essere parte comune dell'edificio condominiale non sussistendo alcun diritto di proprietà esclusiva su di esso da parte della ricorrente.

In virtù del principio della soccombenza, quest'ultima veniva condannata alla refusione delle spese del presente giudizio.

Definizione di vano catastale

Scarica Cass. 22 ottobre 2020 n. 23119

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