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Impianto di fognatura, quando è di tutti i condòmini
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Impianto di fognatura, quando è di tutti i condòmini

Condominialità dell'impianto fognario e possibilità che lo stesso appartenga soltanto ad alcuni proprietari.

Avv. Marco Borriello  

Tra le questioni, spesso, irrisolte in condominio c'è anche quella riguardante la titolarità dei beni comuni e, in particolare, la riferibilità dei medesimi, in termini di competenza e responsabilità, a tutti i proprietari.

Per meglio chiarire, non sempre tutti i còndomini sono d'accordo nell'accollarsi le spese di gestione di alcune elementi dell'edificio. In determinate circostanze, alcuni potrebbero affermare di non averne alcun obbligo, visto che si tratta di parti e/o impianti dai quali non ricavano nessuna utilità.

Quindi, sulla base di questi presupposti potrebbe sorgere una lite giudiziale diretta a chiarire la condominialità di alcuni beni e la legittimità della ripartizione degli oneri di manutenzione sui medesimi.

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L'ipotesi appena paventata è stata oggetto di una recente sentenza del Tribunale di Roma. In particolare, con il provvedimento n. 15044 del 30 ottobre 2020, il magistrato capitolino, nel valutare la nullità e/o annullabilità di un'assemblea condominiale, ha espresso il proprio giudizio sulla natura comune o meno dell'impianto fognario e sulla possibilità che lo stesso possa appartenere soltanto ad alcuni condòmini.

Non ci resta che comprendere cosa è stato deciso nel merito, non prima, però, di aver illustrato quanto è accaduto nel caso concreto.

Impianto di fognatura e titolarità comune. Il caso

In un fabbricato romano, l'assemblea aveva approvato dei lavori eseguiti sull'impianto fognario e ne aveva disposto la ripartizione tra tutti i proprietari.

Era accaduto, però, che alcuni condòmini impugnassero il deliberato de quo, sostenendo, tra le varie doglianze, anche il fatto che nessun addebito andava accollato ad essi, essendo del tutto estranei all'utilità del predetto impianto.

In particolare, questi avevano eccepito che «la spesa sostenuta, ai sensi dell'art. 1123 cod. civ., qualora risultasse dovuta e approvata per interventi su tratti dell'intera rete fognaria, dovrebbe essere posta a carico del gruppo dei condomini che ne traggono utilità e che sono obbligati al pagamento, mentre iniquamente è stata adottata una imputazione di spesa secondo le regole generali che prevedono la suddivisone dei costi fra tutti i condomini».

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Al termine dell'attività istruttoria, il Tribunale di Roma non ha accolto il ricorso, respingendo ogni presunto difetto dell'assemblea impugnata ed escludendo che i condòmini ricorrenti potessero essere esentati dal pagamento degli oneri di manutenzione relativi al bene in discussione.

Non ci resta, pertanto, che comprendere le ragioni di fatto e di diritto che hanno portato il giudice a rigettare la domanda proposta.

Ripartizione spese: quando non riguarda tutti i condomini?

Il codice civile prevede che, in determinate circostanze, un bene, apparentemente comune, non sia di competenza e responsabilità di certi condòmini.

In particolare, esso afferma che «Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità (Art. 1123 co. 2-3)».

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Il codice civile specifica, altresì, che «Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo (Art. 1124)».

A questo punto, alla luce delle disposizioni appena richiamate, per comprendere se le medesime siano applicabili alla vicenda oggetto della sentenza in esame, le domande a cui rispondere sono le seguenti: l'impianto fognario può essere considerato come un bene destinato al servizio e all'utilità soltanto di alcuni proprietari? Esiste, comunque, la possibilità che l'impianto fognario appartenga alla titolarità soltanto di alcuni condòmini e quindi che sia di onere e competenza soltanto dei medesimi?

Vediamo come ha risposto a queste domande il Tribunale di Roma.

Impianto di fognatura: è condominiale salvo titolo contrario

Il magistrato capitolino, conformandosi alla giurisprudenza prevalente, ha, decisamente, respinto l'idea che, di regola, l'impianto fognario a servizio di un edificio possa appartenere soltanto ad alcuni proprietari.

Egli ha escluso, in linea di principio, che altri possano esserne esentati da ogni onere di manutenzione, perché ad essi il bene non è utile.

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Infine, il Tribunale ha precisato che solo un titolo contrario potrebbe, eventualmente, smentire la condominialità dell'impianto di fognatura.

Tali affermazioni si ricavano da quei passaggi della sentenza in cui si precisa che «i condotti fognari sono considerati dalla legge parti comuni dell'edificio e sono oggetto di proprietà comune fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini, con esclusione dei soli raccordi di collegamento e delle tubazioni orizzontali», sicché, laddove non risulti «alcun titolo contrario, vale la presunzione ex art. 1117 cod. civ., comma 3 (secondo cui le fognature e i canali di scarico sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio) e per la ripartizione delle spese, di conseguenza, opera il regime di cui all'art. 1123 cod. civ.» (cfr. Cass., 14 giugno 2012, n. 9765».

Pertanto, non avendo rilevato che, nel caso concreto, era presente un titolo che potesse escludere ogni titolarità o competenza a carico degli attori sull'apparato de quo, il rigetto dell'impugnativa è stato inevitabile.

Beni condominiali, quando vale la riserva di proprietà esclusiva?

Scarica Trib. Roma 30 ottobre 2020 n. 15044

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