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Per costituire il condominio non c'è bisogno di una deliberazione
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Per costituire il condominio non c'è bisogno di una deliberazione

La costituzione del condominio avviene di diritto in tutti i casi in cui in un edificio ci sono anche solo due proprietari e due unità immobiliari distinte"

Avv. Lucia Izzo  

Nonostante il codice civile contenga disposizioni che regolano la disciplina del condominio degli edifici, aventi natura speciale rispetto a quelle inerenti la comunione in generale, lo stesso codice non si occupa di fornire una definizione univoca di cosa debba intendersi per "condominio".

A livello normativo, una definizione si rinviene all'interno del d.lgs. n. 102/2014, attuativo della direttiva 2012/27/UE sull'efficienza energetica che, all'art. 2, lett. f), si riferisce al condominio come un "edificio con almeno due unità immobiliari, di proprietà in via esclusiva di soggetti che sono anche comproprietari delle parti comuni.

Ciononostante, le norme codicistiche individuano molti degli elementi essenziali che caratterizzano il condominio.

La costituzione del condominio

Per quanto riguarda un argomento assai dibattuto, ovvero quella inerente la sua costituzione, invece, a differenza di quanto si possa credere, non è necessaria alcuna procedura particolare e neppure un atto formale.

Costituzione del Condominio

La giurisprudenza afferma che "un condominio esiste per la sola presenza di un edificio in cui vi sia una separazione della proprietà per piani orizzontali, a prescindere dalla approvazione di un regolamento di condominio e dalla completezza e validità dello stesso" (cfr. Cass. n. 14813/2008).

Ancora, si è affermato che il condominio si costituisca, "ipso iure et facto, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno di approvazioni assembleari, nel momento in cui l'unico proprietario di un edificio questo frazioni in più porzioni autonome la cui proprietà esclusiva trasferisca ad una pluralità di soggetti od anche solo al primo di essi, ovvero più soggetti costruiscano su un suolo comune, ovvero quando l'unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l'oggettiva condizione del frazionamento che ad esso da origine" (cfr. Cass. n. 17332/2011).

Da quando avviene il subentro nei diritti del condòmino e solidarietà per le quote condominiali?

Spesso, nella prassi, si tende a far coincidere la costituzione del codominio con riferimento al verbale di nomina dell'amministratore di condominio o dell'approvazione del regolamento condominiale, ma in realtà si tratta di momenti distinti.

Il codice civile, infatti, fa scattare una serie di obblighi, non collegati alla costituzione dello stesso, ma per lo più inerenti aspetti gestionali del condominio, al superamento di determinate soglie dimensionali.

Ad esempio, l'art. 1129 c.c. stabilisce che l'assemblea debba provvedere alla nomina dell'amministratore qualora i condomini siano più di otto e, in mancanza, potrà provvedervi l'autorità giudiziari, su richiesta anche di un solo condomino. Invece, qualora il numero dei condomini sia superiore a dieci, l'art. 1138 c.c. richiede la formazione di un regolamento condominiale.

Per la costituzione del condominio, invece, la giurisprudenza conferma che il semplice frazionamento della proprietà di un edificio per effetto del trasferimento delle singole unità immobiliari a soggetti diversi comporti il sorgere di uno stato di condominio, senza particolari adempimenti o atti formali.

Tanto sarà sufficiente, inoltre, ai fini dell'applicazione delle apposite disposizioni di legge, non richiedendosi preliminarmente la formazione del regolamento condominiale né l'approvazione delle tabelle millesimali (cfr. Cass. n. 1224/2012).

Due comproprietari di due abitazioni valgono come un solo condòmino

Condominio e costituzione di diritto

Una conferma in tal senso giunge anche dalla recente sentenza del Tribunale di Vibo Valentia, n. 591 del 29 ottobre 2020, emessa a seguito dell'impugnazione di una delibera assembleare di costituzione del condominio, contestata in quanto approvata in assenza del quorum previsto dall'art. 1136, comma 2, c.c. oltre che affetta da vizi formali.

Il Condominio convenuto, invece, ha insistito per la declaratoria di cessazione della materia del contendere in quanto una successiva delibera aveva annullato la precedente, con cui era stato istituito il condominio e nominato l'amministratore, stante la presenza di un mero errore materiale.

Una conclusione che non viene condivisa dal giudicante che si sofferma sulla ricostruzione della disciplina normativa.

Come noto, l'art. 1129 c.c. prevede che, qualora i condomini siano più di 8, debba essere nominato un amministratore di condominio da parte dell'assemblea. Se quest'ultima non vi provvede, la nomina potrà essere richiesta all'autorità giudiziaria.

La disposizione in esame, precisa il Tribunale, si sofferma unicamente sulla nomina della figura dell'amministratore, e non subordina anche la costituzione del condominio stesso alla presenza di un determinato numero di soggetti.

Delibera nulla se manca la costituzione del fondo lavori ex art. 1135 c.c.

Come si legge in sentenza, infatti, "la costituzione di un condominio avviene di diritto in tutti i casi in cui in un edificio ci sono anche solo due proprietari e due unità immobiliari distinte". E in tutti questi i casi di costituzione "ipso iure et facto" si applicherà la disciplina dettata dal codice civile in materia.

Di conseguenza, il successivo annullamento della delibera impugnata è idoneo a produrre effetti sulla nomina dell'amministratore di condominio, ma non comporterà il venir meno del condominio che sussiste invece di diritto. Per questo, non può ritenersi essere venuta meno la materia del contendere.

Tra l'altro, nel caso esaminato, dalla lettura delle determinazioni dell'assemblea, in disparte il rispetto dei quorum deliberativi, non emerge la chiara volontà di revocare la precedente delibera nella parte in cui ha disposto la costituzione formale del condominio e la nomina dell'amministratore.

Costituzione di una servitù su parti condominiali

Scarica Trib. Vibo Valentia 29 ottobre 2020 n. 591

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