Impianto centrale di riscaldamento
L'impianto di riscaldamento centralizzato è uno dei servizi condominiali previsti dal comma 3 dell'articolo 1117 del Codice Civile. In ragione della sua natura di bene comune, la sua eliminazione, come servizio della collettività, è lecita solo con il consenso unanime di tutti i condomini (Cassazione sentenza n. 6565/1991).
La sostituzione della caldaia termica (bruciatore), quando quella esistente è obsoleta o guasta, non deve considerarsi atto di straordinaria manutenzione, perché diretto semplicemente a ripristinare la funzionalità dell'impianto e non a creare una modificazione sostanziale o funzionale dell'impianto di riscaldamento comune.
È modifica migliorativa dell'impianto la sostituzione della caldaia termica, ancora funzionante, quando ha lo scopo di consentire l'utilizzazione di una fonte di energia più redditizia e meno inquinante (Cassazione sentenza n. 238/2000).
L'abbandono dell'impianto centralizzato, la rinuncia alle precedenti modalità di riscaldamento, la destinazione a nuovo impianto di locale idoneo, la necessità di nuove opere e relativi oneri di spesa, non possono essere imposti al condomino dissenziente per effetto del disposto dell'articolo 1120 del Codice Civile, comma 2, (Cassazione sentenza n. 4652/1991).
Da quanto detto, la giurisprudenza fa discendere che la soppressione dell'impianto centrale di riscaldamento richiede l'accordo di tutti i condomini (Cassazione sentenza n. 6565/1991)
La comproprietà dell'impianto centrale di riscaldamento comporta l'obbligo per tutti i condomini di contribuire alle relative spese.
Il condomino, poiché non è titolare nei confronti del condominio di un diritto di natura contrattuale sinallagmatica (ossia caratterizzato da un legame di reciprocità delle rispettive prestazioni), non può sottrarsi al suo contributo neppure quando il servizio manchi o il calore erogato sia insufficiente (Cassazione sentenza n. 10492/1996)
È nulla, quando non viene approvata all'unanimità, la delibera dell'assemblea con cui si rinuncia alla riparazione e al ripristino dell'impianto di riscaldamento centralizzato che si è guastato per l'usura del tempo (Cassazione, sentenza n. 7141/1994).
Il distacco dall'impianto di riscaldamento
Il singolo condomino può operare il distacco dall'impianto di riscaldamento del condominio e installare un proprio individuale servizio. A norma dell'art. 1118 c.c., secondo comma, "il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione" salvo l'eccezione del possibile singolo distacco dal riscaldamento centralizzato quando questa operazione non crea aggravi di spesa o maggiori oneri per gli altri condomini.
Il singolo condomino può unilateralmente e legittimamente rinunciare ad usufruire del servizio di riscaldamento centralizzato e staccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto comune se dimostra che dalla sua rinuncia e dal suo distacco non deriva un aggravio di spese per i condomini che continuano a usufruire del servizio centralizzato e se non crea un danno alla funzionalità dell'impianto o uno squilibrio termico dell'intero edificio tali da pregiudicare la regolare erogazione del servizio.
Con ciò, per essere certi di poter operare il distacco si rende necessario fare accertare da un termotecnico l'esistenza di questi presupposti, facendogli redigere apposita perizia da inviare all'amministratore per le opportune valutazioni. La rinuncia non è soggetta a autorizzazione dell'assemblea dell'edificio.
La prova dell'esistenza dei presupposti di cui sopra non è necessaria quando l'assemblea ha effettivamente autorizzato il distacco dall'impianto comune, alla luce ad esempio di una sua autonoma valutazione positiva, escludendo a priori conseguenze pregiudizievoli per l'impianto comune.
Vuoi distaccarti dall'impianto di riscaldamento? Anche se previsto dal codice civile non puoi…
Il distacco è possibile se non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri abitanti dell'edificio, fermo restando il concorso del condomino rinunciante alle spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto, per la sua conservazione e messa a norma.
La rinuncia a questo servizio comune è possibile se non è tale da pesare in misura considerevole sul funzionamento dell'impianto in quanto dal distacco non devono derivare "notevoli squilibri".
L'esonero dalle spese dell'impianto comune non è per la conservazione, messa a norma e manutenzione straordinaria del servizio condominiale (art. 1118 c.c.).
Sebbene questo sia il principio generale, occorre verificare se la legislazione regionale di dove è ubicato il condominio non sancisce particolari divieti ad operare il distacco.
Regolamento contrattuale e distacco dall'impianto di riscaldamento
Il regolamento contrattuale può dettare in generale criteri di ripartizione delle spese diversi da quelli previsti legislativamente
Le norme codicistiche in tema sono derogabili: il regolamento contrattuale, proprio perché assunto all'unanimità dei condomini, può sancire la distribuzione della spesa tra tutti i condomini in modo differente da quello normativo
Trattasi di principio da ultimo affermato dalla Cassazione del 10 febbraio 2020, n. 3060.
Distacco dall'impianto di riscaldamento e pagamento delle spese di gestione
La decisione della Cass. 10 febbraio 2020, n. 3060 e i riflessi anche per il consumo idrico
La fattispecie portata all'esame della Suprema Corte nasce dall'impugnazione promossa dal condomino che aveva operato il distacco dall'impianto centrale di riscaldamento perché sosteneva che gli venivano imputate spese del servizio centralizzato a lui non imputabili
Nel caso di specie si era accertata la correttezza dell'operato distacco in sede di CTU di altro giudizio svoltosi tra le parti
La Cassazione ha rilevato che queste spese di consumo idrico e di riscaldamento derivavano dall'applicazione della relativa clausola del regolamento dell'edificio. Da qui la conclusione della validità della relativa delibera assembleare
Le puntuali osservazioni del Supremo Collegio sono le seguenti: "pur in ipotesi di rinuncia o distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato, è comunque valida la clausola del regolamento contrattuale che ponga a carico del condomino rinunciante o distaccatosi l'obbligo di contribuzione alle spese per il relativo uso in aggiunta a quelle, comunque dovute, perla sua conservazione, potendo i condomini regolare, mediante convenzione espressa, adottata all'unanimità, il contenuto dei loro diritti ed obblighi e, dunque, ferma l'indisponibilità del diritto al distacco, suddividere le spese relative all'impianto anche in deroga agli artt. 1123 e 1118 c.c., a ciò non ostando alcun vincolo pubblicistico di distribuzione di tali oneri condominiali dettato dall'esigenza dell'uso razionale delle risorse energetiche e del miglioramento delle condizioni di compatibilità ambientale (Cass. Sez. 6 - 2, 18/05/2017, n.12580; Cass. Sez. 2, 02/11/2018, n. 28051).
Così come è valida la convenzione contenuta in un regolamento contrattuale di condominio in ordine alla ripartizione delle spese della bolletta dell'acqua, potendo una tale convenzione essere poi modificata solo all'unanimità da tutti i condomini, e non soltanto per effetto della installazione di un contatore di sottrazione in una singola unità immobiliare (arg. da Cass. Sez.2, 01/08/2014, n. 17557)."
