Art. 1118 c.c. - Diritti dei partecipanti sulle cose comuni

L'art. 3 della legge di riforma sostituisce l'art. 1118 del Codice civile in materia di diritto del condomino sulle parti comuni.

Il primo comma non contiene modifiche di particolare rilevanza, limitandosi a pochi mutamenti di forma, finalizzati prevalentemente ad aggiornare la disposizione in esame.

In particolare, il comma ribadisce che il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni "è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene", salvo che il titolo non disponga altrimenti.

Quindi il criterio a cui fare riferimento per la determinazione della "misura" dei diritti - e dei doveri - del singolo condomino in relazione alle parti comuni resta il valore della sua proprietà, ossia «[il] valore Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma. dell'unità immobiliare che gli appartiene», salvo che il titolo non disponga altrimenti (comma 1). Il secondo comma conferma la regola generale del divieto di rinuncia alla proprietà comune.

Ciascun condominio non può scindere la proprietà esclusiva dalla proprietà delle parti comuni. Il legame inscindibile tra proprietà esclusiva e comune, dunque, rimane elemento fondante l'istituto condominiale. Il terzo comma modifica il quadro normativo vigente, disponendo che "il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della proprie unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali".

Viene determinato il divieto assoluto di rinunciare all'uso delle parti comuni, anche nei casi di riduzione delle spese o mediante trasformazione dell'uso. Quindi se l'appartamento è vuoto o la casa diventa ufficio non si potrà chiedere una riduzione delle spese condominiali.

6.2 Il distacco dell'impianto centralizzato di riscaldamento/condizionamento

Il legislatore, confermando il consolidato orientamento giurisprudenziale formatosi in tema di facoltà di distacco del singolo condomino dall'impianto centralizzato di riscaldamento e/o di raffrescamento, ne ha ammesso la possibilità a vantaggio del condomino allorquando dimostri che dal distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.

Rimane in ogni caso fermo l'onere per il condomino distaccante l'onere della spesa per la manutenzione straordinaria dell'impianto, per la sua conservazione e la sua messa a norma eventualmente richiesta sulla scorta di nuove norma maggiormente restrittive in tema di emissioni di esalazioni inquinanti e di rispetto ambientale. Difatti, a seguito del distacco il condomino continua ad essere comproprietario dell'impianto centrale.

Di regola, la rinuncia all'uso del riscaldamento non è subordinata ad un'autorizzazione da parte dell'assemblea la quale, laddove appositamente convocata ad esprimersi sul punto, sarà chiamata a valutare solo la sussistenza nel caso concreto dei presupposti legittimanti il distacco.

Incombe su condomino che intende effettuare il distacco la prova della sussistenza dei requisiti necessari per poterlo operare; prova che solitamente viene fornita mediante la predisposizione di specifica relazione termotecnica da inviare all'amministratore. L'onere della prova viene meno nell'eventualità in cui l'assemblea abbia concretamente autorizzato il distacco dall'impianto comune sulla base di una propria autonoma valutazione positiva della sussistenza dei summenzionati presupposti.