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Diritto d'uso e modalità d'uso delle parti comuni, la domanda incide sull'individuazione del giudice al quale rivolgerla
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Diritto d'uso e modalità d'uso delle parti comuni, la domanda incide sull'individuazione del giudice al quale rivolgerla

Cause riguardanti i diritti e le modalità l'uso delle parti comuni

Avv. Alessandro Gallucci  

L'assemblea ha deliberato che il parcheggio comune, vista la sua insufficienza ad accogliere tutte le autovetture dei condomini, debba essere utilizzato a turno. Le modalità di turnazione mi paiono inique ed illegittime perché non garantiscono il pari diritto all'uso. Ho deciso impugno la decisione assembleare!

=> I condomini, parcheggiando l'auto troppo vicina alla saracinesca del mio box m'impediscono di utilizzarlo correttamente. Dovrò fargli causa perché “con le buone” non ho risolto nulla.

Alle azioni legali che seguiranno queste affermazioni – ferma l'obbligatorietà per entrambe del tentativo obbligatorio di mediazione (cfr. art. 71-quater disp. att. c.c. e art. 5 d.lgs n. 28/2010) – corrisponde la competenza di due giudici diversi: fatto non trascurabile se si pensa che l'individuazione del giudice competente è fondamentale per iniziare correttamente una causa.

=> Ecco perchè il tentativo di mediazione deve essere sempre esperito in ogni controversia in materia condominiale.

Sebbene l'oggetto del contendere paia simile, in realtà non lo è in quanto, giuridicamente parlano, contestare una modalità d'uso dei beni comuni è cosa diversa dal contestare la lesione del diritto d'suo d'un bene comune e/o di proprietà esclusiva: a ricordarcelo è stata la Cassazione con la sentenza n. 14671 del 27 giugno 2014.

Prima d'entrare nel merito della questione è utile ricordare che per competenza, in ambito giuridico, indica il limite dei poteri e delle facoltà che la legge riconosce ad un organo.

Si può parlare competenza in relazione al territorio (per le cause condominiale è sempre competente l'ufficio giudiziario del circondario nel quale è ubicato l'edificio), al valore (fino ad € 5.000,00 è per le cause inerenti beni mobili, es. decreti ingiuntivi, è competente il Giudice di Pace) e per materia (es. al di là del valore per la nomina dell'amministratore è sempre necessario rivolgersi al Tribunale).

Nel caso delle modalità d'uso delle cose comuni, ad esempio, l'art. 7, secondo comma, del codice di procedura civile specifica che il giudice di pace è competente qualunque ne sia il valore per le cause relative alla misura ed alle modalità d'uso dei servizi di condominio di case.

Se le cause riguardano i diritti e non le modalità l'uso, però, si esce fuori da questa sfera di competenza esclusiva.

Come distinguere queste due ipotesi?

La Cassazione, con la sentenza n. 14671, ricorda che”le cause relative alla misura e alle modalità d'uso dei servizi condominiali sono quelle in cui siano in discussione i limiti quantitativi e qualitativi dell'esercizio delle facoltà spettanti ai condomini, ma non quelle nelle quali si controverta circa l'esistenza (o l'inesistenza) del diritto stesso di usare le cose comuni per determinati fini(v. Cass. nn. 7547/11, 11861/05 e 6642/00)”.

In tale ultima ipotesi, specifica la Corte, deve escludersi la competenza del giudice di pace ex art. 7 c.p.c. perché la controversia deriva da un conflitto tra proprietà individuale e proprietà comune.

Riportando il tutto agli esempi iniziali: nel primo caso sarà competente in giudice di pace, mentre nel secondo ci si dovrà rivolgere al giudice competente calcolando il valore nei modi indicati dall'art. 15 del codice di procedura civile e sempre al Tribunale per le azioni di rivendicazione e per le altri azioni reali.

Scarica Corte di Cassazione 27 giugno 2014, n. 14671

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