Art. 1119 c.c. - Indivisibilità

L'articolo 1119 cod. civ. statuisce la regola in forza della quale le parti comuni di un edificio sono da considerarsi indivisibili qualora il frazionamento possa procurare un uso più incomodo della cosa per ciascun condomino.

La ratio della disposizione va, quindi, ricercata:

• nella volontà di impedire che la divisione delle parti comuni possa snaturarne la funzione;
• nell'esigenza di consentire a tutti i condomini di usare e godere degli stessi beni nella stessa maniera e misura.

Conseguentemente, la minore comodità del godimento andrà identificata in una più difficoltosa diretta fruizione della proprietà comune, ovvero nella riduzione dell'utilità ricavabile dalla cosa comune in funzione della proprietà singola.

Rispetto al concetto di "comodità dell'uso", si mette in rilievo che dalla norma in esame non può trarsi il divieto di servirsi successivamente della cosa per un uso speciale, non contrastante con la destinazione e tuttavia diverso, da instaurarsi in futuro. E, a tal proposito, si sottolinea la necessità di rispettare non solo gli usi di fatto comuni a tutti i condomini, ma anche quelli - sempre in riferimento alla parte comune - propri di ogni singolo proprietario, sempreché:

• non urtino contro la destinazione della cosa;
• non turbino il diritto degli altri;
• si concretino in utilità per il piano o per l'appartamento di chi li persegue.

Deve inoltre evidenziarsi che dopo la divisione le "quote" risultanti devono mantenere una loro autonomia. La possibilità di divisione deve essere altresì esclusa con riferimento a quegli impianti di interesse condominiale (quali, ad esempio, quello idrico o fognario) che costituiscono un complesso unitario, poiché i vari elementi in cui si articolano, se separati, non risulterebbero più idonei in sé ad assolvere la funzione propria dell'impianto.

Alla stessa maniera sono stati considerati indivisibili beni quali la scala d'accesso ai vari piani, o porzioni di piano; i pianerottoli e tutto ciò attraverso cui si accede ai vari appartamenti o ai locali dello stabile; il cortile comune a più edifici, quando a seguito della divisione il bene perda la sua funzione naturale e primaria; il giardino condominiale; l'androne del palazzo; i lastrici solari (sempre, in quest'ultimo caso, se la divisione renda incomodo per ciascun condomino l'uso del bene).

Fino a quando perdura il vincolo condominiale, lo scioglimento parziale della comunione può essere deliberato solo all'unanimità, non potendo gli atti a maggioranza avere mai forma contrattuale; pertanto, è da escludere che singoli condomini possano imporre agli altri, contro la loro volontà, una divisione parziale di aree comuni o di locali comuni; né al giudice è consentito di interferire nella sfera dell'autonomia dei vari condomini.

Si chiarisce, inoltre, che nessun regolamento, contratto, o titolo costitutivo del condominio possono attribuire ai condomini il diritto di chiedere in futuro la divisione nei casi in cui questa è vietata dalla norma esaminata. Lo prevede espressamente l'art. 1138, ultimo comma, c.c.

L'articolo 1119 cod. civ. non stabilisce il principio assoluto dell'indivisibilità delle parti comuni dell'edificio condominiale, difatti ne subordina la divisibilità alla condizione che la divisione possa farsi "senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino". In altri termini, ostacolo sufficiente a vietare la divisione è il più incomodo godimento delle cose, degli impianti e dei servizi. Rispetto al testo previgente, il legislatore della Riforma ha precisato che la suddetta divisione può essere attuata unicamente all'unanimità dei consensi di tutti i partecipanti. Pertanto, il dissenso, motivato o immotivato, anche di un solo condomino rende impossibile la divisione.

Le ipotesi di scioglimento del condominio disciplinate dagli articoli 61 e 62 disp. att. cod. civ. devono essere considerate concettualmente distinte dal caso esaminato dall'articolo 1119 Cod. Civ. Difatti, le prime sono consentite laddove un edificio od un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possano dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi: allo scioglimento del condominio si perverrà con l'approvazione di una delibera che riporti il voto favorevole della maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, cod. civ.; oppure, nell'eventualità in cui la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano interventi per la sistemazione differente dei locali o delle dipendenze tra i condomini, con l'approvazione di una delibera che riporti il voto favorevole della maggioranza di cui all'art. 1136, quinto comma, cod. civ., od infine mediante provvedimento giurisdizionale a seguito della domanda di almeno un terzo dei condomini di quella parte di edificio della quale si chiede la separazione.