Art. 1120 c.c. - Innovazioni

Le finalità perseguite dall'articolo 1120 cod. civ.

Attraverso l'articolo in analisi il legislatore ha inteso stabilire una disciplina omogenea per le deliberazioni riguardanti una serie di interventi in linea di massima finalizzati a consentire ai condomini di ottimizzare il loro vivere in condominio.

Si tratta, in buona sostanza, di interventi che oltrepassano i limiti della conservazione, dell'ordinaria amministrazione e manutenzione della cosa comune al punto che non si esita a qualificarli come "innovazioni", ossia peculiari modificazioni che rendono "nuova" la cosa, con trasformazioni, alterazioni, cambiamenti dell'originaria funzione e destinazione, ovvero con un'alterazione della sua entità sostanziale (cfr. M. MONEGAT).

Simili interventi devono essere deliberati con le maggioranze di cui all'articolo 1136, comma 2, cod. civ., ossia con un numero di voti espressi dalla maggioranza degli intervenuti in assemblea portatori di almeno la metà del valore dell'edificio. Le finalità perseguite dall'articolo 1120 cod. civ. sono fondamentalmente quelle di:

• agevolare i condomini nell'introduzione di modifiche o esecuzione di nuove opere che consentano un uso migliore, più comodo e più remunerativo delle singole unità immobiliari di proprietà di ciascuno;
• impedire l'esecuzione di opere o di modifiche che, pur importando un vantaggio per alcuni proprietari, siano suscettibili di arrecare danno e ragguardevole incomodo nel godimento delle parti o servizi comuni anche ad uno solo degli altri condomini.

Il quorum per le innovazioni

Le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni possono essere disposte dai condomini con la maggioranza indicata dal comma 5 dell'articolo 1136 cod. civ., ossia con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e i due terzi del valore dell'edificio.

In mancanza del quorum suddetto il condomino dissenziente o assente può impugnare la relativa delibera chiedendone l'annullamento, previa dimostrazione della relativa legittimità.

Le innovazioni agevolate

La Legge di riforma della disciplina condominiale ha individuato alcuni tipi di opere che, considerate di particolare interesse per la collettività condominiale, sono definite "innovazioni agevolate":

• le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti; si tratta sostanzialmente di opere finalizzate a privilegiare, ottimizzandolo, l'uso da parte del condominio di beni e di servizi comuni cosicché dalla loro esecuzione possano derivarne vantaggi diretti all'intero edificio e indirettamente anche alle unità immobiliari del singolo condominio, nonché alla funzionalità degli impianti.
• le opere e gli interventi previsti:
• per eliminare le barriere architettoniche. A tal riguardo si ricorda che, ai sensi dell'articolo 27, comma 1, legge 30 marzo 1971, n. 118, si definiscono barriere architettoniche: 1) gli ostacoli fisici che sono fonte di disagio per la mobilità di chiunque e in particolare di coloro che, per qualsiasi motivo, hanno una capacità motoria ridotta o impedita in forma permanente o temporanea; 2) gli ostacoli che limitano o impediscono a chiunque la comoda e sicura utilizzazione di spazi, attrezzature o componenti; 3) la mancanza di accorgimenti e segnalazioni che permettono l'orientamento e la riconoscibilità dei luoghi e delle fonti di pericolo per chiunque e in particolare per i non vedenti, per gli ipovedenti e per i sordi. La Legge 9 gennaio 1989, n. 13 ha stabilito che sia le nuove costruzioni sia quelle già esistenti devono essere adattate alle esigenze dei portatori di handicap. La disciplina deve trovare applicazione in relazione a tutti gli edifici, non solo a quelli in cui dimorino soggetti affetti da limitazioni o menomazioni funzionali permanenti, dal momento che la disciplina persegue lo scopo di rendere "visitabili" gli edifici da parte di tutti coloro che hanno occasione di accedervi;
• per il contenimento del consumo energetico degli edifici;
• per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio;
• per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
• l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.

Le suddette innovazioni potranno essere deliberate dall'assemblea con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

La previsione di un unico quorum, facilitato rispetto a quello per le innovazioni ordinarie ha posto fine a numerose querelle di carattere interpretativo, tuttavia, a ben guardare, essa si è tradotta - in non pochi casi - in un arretramento rispetto a quanto raggiunto dalle precedenti leggi settoriali.

Ci si riferisce al fatto che nei casi delle delibere per l'eliminazione delle barriere architettoniche, per l'installazione di sistemi di contabilizzazione del calore e per l'istituzione di antenne satellitari collettive si passa, in realtà, a quorum deliberativi più elevati rispetto ai precedenti o comunque a maggioranze sempre meno facilmente raggiungibili.

Per l'approvazione delle innovazioni speciali la Riforma ha introdotto talune peculiarità di carattere procedurale. Ai sensi del nuovo terzo comma dell'articolo 1120 cod. civ. anche un solo condomino, interessato all'approvazione di una innovazione di carattere sociale, ha la facoltà di sollecitare la convocazione dell'assemblea affinché si deliberi sul punto e sull'amministratore incombe l'obbligo specifico di effettuare la convocazione, non oltre trenta giorni dall'istanza, come pure quello di inserire la questione tra gli argomenti all'ordine del giorno.

L'eventuale ripetuto rifiuto da parte di quest'ultimo di convocare l'assemblea costituisce, secondo il novellato articolo 1129, cod. civ., una "grave irregolarità" al ricorrere della quale l'amministratore può essere revocato dall'incarico.

Sia il singolo condomino che il gruppo di condomini che intendono proporre l'installazione dei suddetti interventi devono indicare il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi proposti.

In mancanza di tali indicazioni, ovvero qualora quelle fornite non siano ritenute sufficienti a consentire all'assemblea di deliberare sul punto, l'amministratore deve invitare il proponente a fornire le necessarie integrazioni, per consentire a tutti i condomini di meglio comprendere la natura, l'entità ed i costi degli interventi richiesti.

Ovviamente tali impianti possono essere realizzati sempreché non compromettano la sicurezza del fabbricato, non alterino il decoro architettonico o rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

Le innovazioni vietate

L'articolo 1120 cod. civ., nel consentire all'assemblea condominiale di disporre le innovazioni con la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio, richiede soltanto che esse siano dirette al "miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni". Il quarto comma della norma in analisi, tuttavia, vieta espressamente quelle innovazioni:

• che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza dell'edificio;
• che ne alterino il decoro architettonico;
• che rendano talune parti comuni inservibili all'uso o al godimento anche di uno solo dei condomini.

Per pregiudizio alla "stabilità" si intende la possibilità che nuove opere determino un indebolimento delle fondamenta o delle strutture portanti dell'edificio.

Più ampio è il significato da attribuire alla parola "sicurezza", che viene pregiudicata "non solo quando l'edificio per effetto dell'opera pericoli", ma altresì "qualora la vita o il godimento nell'interno dello stabile non siano più sicuri contro attacchi eventuali di uomini o di cose".

Per quanto concerne il "decoro architettonico" dello stabile, un costante orientamento giurisprudenziale afferma che "per decoro architettonico, ai fini della tutela prevista dall'articolo 1120 cod. civ., deve intendersi l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti dell'edificio, nonché all'edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata armonica fisionomia, senza che occorra che si tratti di particolare pregio artistico". Si può parlare di alterazione del decoro architettonico qualora si pongano in atto dei mutamenti sufficienti a determinare uno scompenso armonico nell'aspetto esterno dello stabile e che si risolvano in un obiettivo peggioramento del suo carattere estetico-decorativo, ovvero in una riduzione del suo prestigio.

Il terzo limite posto dalla disposizione in esame concerne le innovazioni che impediscono anche a un solo condomino di usufruire di parti comuni dell'immobile. Il divieto in questione ha lo scopo di evitare che l'esecuzione di innovazioni comporti una riduzione quantitativa dell'utilizzazione della cosa comune fino al limite estremo della inservibilità della stessa.

Orbene, nell'eventualità in cui venga eseguito un lavoro in violazione delle suddette disposizioni, la delibera che lo ha permesso è nulla; pertanto, l'eventuale parte lesa, in qualsivoglia momento, può proporre azione di invalidità della delibera stessa. Nel caso di esecuzione di opere contrarie alla disposizione in esame i condomini hanno diritto di ottenere la rimessione in pristino.

Alle suddette limitazioni devono essere corredati ulteriori due limiti, che è possibile ricavare dai principi generali:

• le innovazioni debbono essere in ogni caso dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni;
• gli interventi innovativi non possono mai risolversi in un atto lesivo delle parti dell'edificio di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Le innovazioni gravose e voluttuarie

Per chiarezza espositiva di rileva che la Riforma non ha inciso sulla materia delle innovazioni gravose e voluttuarie.

Ai sensi dell'art. 1121 cod. civ., al ricorrere di talune condizioni, i condomini che non intendono trarre vantaggio da una determinata innovazione sono esonerati da qualsiasi contributo nella relativa spesa.

Il primo comma della disposizione in commento, difatti, dispone che "qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa".

Le condizioni di applicabilità della norma vanno individuate, pertanto:

• nel carattere degli interventi. In relazione a tale aspetto, il legislatore ha individuato due caratteristiche essenziali alternative - la gravosità e la voluttuarietà -, riferibili entrambe in modo tassativo all'edificio. Ai fini della determinazione del carattere molto gravoso della spesa, la legge opera un testuale riferimento alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio. Quanto al termine "voluttuario", lo si considera sinonimo di scarsamente utile o del tutto inutile, mentre non è voluttuario l'intervento che non ha solo la finalità di migliorare l'estetica dello stabile ma che altresì giova alla manutenzione ed alla funzionalità dello stesso;
• nella qualità degli interventi.

L'altra condizione essenziale per l'applicabilità dell'articolo 1121 cod. civ. consiste nella circostanza che la nuova opera possa in concreto essere oggetto di godimento separato.

Laddove si verifichino le condizioni di cui sopra, è consentito al condomino dissenziente di essere esentato dal contribuire alle relative spese. A tal fine deve manifestare il suo dissenso in assemblea, dichiarando espressamente di non voler partecipare ai vantaggi dell'innovazione.

Chi non manifesti in questa forma il suo dissenso può, comunque, impugnare la delibera nei termini previsti dall'articolo 1137 cod. civ., ossia entro trenta giorni dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla comunicazione per gli assenti.

Il secondo comma dell'articolo 1121 cod. civ. sancisce che qualora non sia possibile usufruire dell'innovazione in modo separato questa non è consentita, salva l'ipotesi in cui la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.

Infine, il terzo comma della disposizione in commento consente ai condomini che in un primo tempo non hanno voluto beneficiare dell'innovazione di chiederne il godimento in un secondo momento. La norma riconosce tale diritto non soltanto ai condomini ma anche ai loro eredi o aventi causa, senza limitazioni di tempo: l'unica condizione posta è che detti soggetti, per avvalersi di una tale prerogativa, contribuiscano alle spese sostenute fino a quel momento per l'esecuzione e per la manutenzione dell'opera. Per stabilire a quanto ammonta la somma bisognerà tener conto dell'ammontare complessivo delle spese sostenute nel periodo di tempo intercorrente tra l'esecuzione dell'innovazione ed il momento della partecipazione, gravato degli interessi legali e della svalutazione monetaria, tenendosi conto, altresì, del deprezzamento subito dal bene a seguito dell'uso continuato.

I limiti di cui all'articolo 1120 cod. civ. possono essere derogati dai condomini?

Una questione sulla quale il legislatore non ha preso esplicitamente posizione attiene proprio alla derogabilità o meno dei limiti di cui all'ultimo comma dell'art. 1120 cod. civ., ovvero se i condomini, pur non potendo disporre di suddetti divieti con le maggioranze previste dall'art. 1136 cod. civ., possano procedervi, però, con una delibera totalitaria o con un regolamento di natura contrattuale approvato all'unanimità.

Secondo l'orientamento dottrinale maggioritario la problematica dovrebbe essere risolta per mezzo dell'individuazione degli interessi che i singoli divieti sono volti a tutelare (Cfr. A. CELESTE, A. SCARPA).

È stato sostenuto, pertanto, che unicamente le prescrizioni in tema di innovazioni pregiudizievoli per la collettività, come quelle lesive della statica e della sicura abitabilità dell'edificio, sono di ordine pubblico ed assolutamente inderogabili e che, al contrario, le modifiche pregiudizievoli dei diritti di godimento dei singoli condomini sono disponibili dai partecipanti, i quali possono deliberarle con il voto favorevole dell'unanimità dei partecipanti.

Le maggiori problematiche sono sorte con riferimento al divieto di alterazione del decoro architettonico. A tal proposito è stato rilevato che la ratio fondante suddetto limite si rinviene nella tutela degli interessi di natura economica correlati all'estetica di ciascun fabbricato e che, di conseguenza, l'unanimità dei condomini può liberamente approvare interventi innovativi che mutino l'armonico aspetto esterno dello stabile.

Quali sono le conseguenze previste in presenza di una delibera assunta senza l'osservanza dei quorum richiesti dalla legge?

Il regime delle innovazioni è retto essenzialmente dal metodo collegiale e dal principio della maggioranza. Per tal ragione le decisioni dell'assemblea producono effetti nei confronti di tutti i condomini e sono obbligatorie e vincolanti, ex art. 1137, cod. civ., anche per chi abbia manifestato dissenso, si sia astenuto dalla votazione ovvero non abbia proprio partecipato alla relativa riunione. Tuttavia, nell'eventualità in cui le delibere siano state assunte senza rispettare i quorum richiesti, i condomini sono legittimati ad agire per l'annullamento entro il termine di decadenza di trenta giorni decorrente:

• per i dissenzienti, dalla data della deliberazione;
• per gli assenti, dalla data di comunicazione della stessa (art. 1137, comma 2 cod. civ.).

Anche in relazione alle innovazioni vietate ex art. 1120, ultimo comma, la regola generale è quella dell'annullamento e le relative deliberazioni, se non impugnate nei termini, saranno efficaci nei confronti di tutti in via definitiva.

A parere della dottrina, residua in ogni caso una categoria di delibere nulle, ex art. 1343 cod. civ., per violazione di norme imperative, che coincide con quelle delibere che non possono essere assunte nemmeno all'unanimità. Si tratta di decisioni che apportano misure in danno alla sicurezza ed alla stabilità dell'edificio e che, mettendo in pericolo la stessa incolumità pubblica, le quali sono radicalmente nulle e non annullabili ex art. 1137 cod. civ.

L'articolo 1120 cod. civ. trova applicazione con riferimento alle tre peculiari ipotesi del supercondominio, del condominio parziale e del condominio minimo?

La dottrina ritiene che l'articolo 1120 cod. civ. trovi applicazione anche in relazione al supercondominio. Conseguentemente, è possibile migliorare il rendimento delle cose comuni attraverso delibere che trasformino l'impianto sportivo di un supercondominio in un parcheggio di automobili, mentre non sono consentite modificazioni strutturali che comportino crolli o rovine o che determinino una disarmonia al gruppo degli edifici considerato nel suo insieme (Cfr. A. CELESTE, A. SCARPA).

Nel caso del c.d. condominio minimo, recente giurisprudenza ricorre alle norme sul condominio, senza che un ostacolo venga rinvenuto nell'impossibilità di fatto di applicare al funzionamento dell'assemblea il principio maggioritario (Cass. Civ., sez. unite, 31 gennaio 2006, n. 2046). Difatti, anche nel caso di delibere che abbiano ad oggetto le innovazioni di cui all'art. 1120 cod. civ., laddove non si raggiunga l'unanimità sarà possibile il ricorso all'autorità giudiziaria secondo il dettato dell'art. 1105 cod. civ. (Cass. Civ., sez. VI, 3 aprile 2012, n. 5288).

Infine, riguardo al c.d. condominio parziale, è stato sostenuto il principio in forza del quale, nel caso di innovazioni destinate, per obiettive caratteristiche strutturali o funzionali, a servire solo una parte dell'edificio condominiale, il computo delle maggioranze prescritte dal combinato disposto degli artt. 1120 e 1136 cod. civ. deve operarsi con riferimento non alla totalità dei condomini dell'edificio bensì con esclusivo riguardo al gruppo di condomini destinati a trarre utilità da quelle modifiche (Cass. Civ., sez. II, 8 giugno 1995, n. 6496).