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Innovazioni gravose o voluttuarie e calcolo delle spese di subentro
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Innovazioni gravose o voluttuarie e calcolo delle spese di subentro

Deliberazione di un'innovazione. La suddivisione del costo viene fatta in base ai partecipanti effettivi.

Avv. Alessandro Gallucci  

Nel caso di innovazioni gravose e/o voluttuarie, suscettibili di utilizzazione separata, quale spese ed in che misura devono essere pagate da chi subentra nella proprietà della suddetta innovazione?

L'esempio più ricorrente è quello dell'ascensore, ma i casi sono tanti quante sono le possibili innovazioni: si pensi ai parcheggi, alle antenne, agli impianti di condizionamento, ecc.

Prima nota: il nostro riferimento è a quelle innovazioni così dette gravose e/o voluttuarie suscettibili di utilizzazione separata, in quanto per quelle insuscettibili rispetto a tale opzione, la legge ci ricorda che “l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa” (art. 1121, secondo comma, c.c.).

In sostanza per le innovazioni gravose e/o voluttuarie, i condòmini che l'hanno deliberate (che devono essere sempre nella maggioranza prescritta dalla legge per quello specifico intervento) possono farlo eseguire a propria cura e spese.

Condominio - Innovazioni: definizione, divieti e casistica

La innovazione così risultante, questo almeno è l'indicazione della dottrina (si veda ed es. Branca, Comunione Condominio negli edifici, Zanichelli, 1982), sarà di proprietà dei condòmini che l'hanno voluta e pagata, salvo diritto di subentro dei condòmini inizialmente contrari o dei loro eredi od aventi causa.

In tal senso dispone l'art. 1121, terzo comma, c.c. che recita: “nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera”.

Due le problematiche che pone la norma in esame:

a) come calcolare la quota spesa?

b) la somma da corrispondere dev'essere rivalutata?

Partiamo da quest'ultimo quesito che è stato anche oggetto di chiarimento da parte della Corte di Cassazione, la quale, correva l'anno 1993, specificò che la quota del singolo condomino deve essere ragguagliata “al valore attuale della moneta, onde evitare arricchimenti in danno dei condomini che hanno assunto l'iniziativa dell'opera” (Cass. 18 agosto 1993, n. 8746).

=> Per le spese riguardanti l'installazione dell'ascensore ex novo, si applica l'articolo 1124 del codice civile?

Esempio: si è installato un ascensore nell'anno 2003. Quell'anno l'installazione costò € 10.000,00; quel capitale rivalutato ad oggi è pari ad € 12.250,00 (il calcolo è stato fatto con l'ausilio di un'utilità reperita sul web).

È quindi questa somma (e di conseguenza la relativa quota parte) che deve essere considerata ai fini del subentro del condomino.

Come calcolare la quota parte? Sulla base di tutti i condòmini o sulla base dei condòmini comproprietari dell'innovazione?

Esempio: condominio con 20 partecipanti. In 12 deliberano un'innovazione e sostengono la relativa spesa. Poi un tredicesimo chiede di subentrare. Egli pagherà la sua quota suddividendo la spesa in base a tredici o a venti?

Secondo la giurisprudenza, che si è espressa in materia, la suddivisione del costo dovrà essere fatta in base ai partecipanti effettivi, quindi nel nostro caso tredici, salvo diritto alla refusione della maggiore spese nel caso di subentro di un quattordicesimo, e vi discorrendo (cfr. in tal senso App. Napoli, sent. n. 1282 del 6 giugno 1968).

La spesa, salvo diverso accordo tra le parti, dovrà essere ripartita in base ai millesimi di proprietà, in questo caso considerando solo quelli dei partecipanti con ragguaglio a mille.

=> Innovazione gravose o voluttuarie suscettibili d'utilizzazione separata: quanto devono pagare i condomini subentranti?

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