Tra le opere sulle parti degli edifici in condominio, alcune, per le loro particolari caratteristiche, devono essere deliberate con delle maggioranze qualificate.
Stiamo parlando delle innovazioni disciplinate dagli artt. 1120-1121 c.c.
L'articolo 1120, primo comma, c.c. non definisce le innovazioni ma si limita ad affermare che "i condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni ".
Le innovazioni, in sostanza, devono essere deliberate "con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio" (art. 1136, quinto comma c.c.).
Ciò, comunque, se chiarisce come si può deliberare, non spiega che cosa debba intendersi per innovazione.
All'uopo, dunque, è necessario volgere lo sguardo alla definizione d'innovazione che è stata elaborata dalla giurisprudenza.
Secondo il consolidato orientamento espresso dalla Suprema Corte di Cassazione "per innovazioni delle cose comuni s'intendono, dunque, non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l'alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Casa., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602)" (così Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).
Per fare un esempio, si pensi alla decisione dell'assemblea d'installare un ascensore in un condominio che ne è sprovvisto.
Proprio questo caso ci permette di specificare i limiti cui sono sottoposte le innovazioni, la possibilità di deliberare delle opere che saranno poi godute solo da una parte dei comproprietari ed infine le deroghe alle maggioranze codicistiche che il legislatore ha introdotto in presenza di particolari condizioni meritevoli di maggiore tutela.
Partiamo dalle c.d. innovazioni vietate.
Il secondo comma dell'art. 1120 afferma che "sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino".
Il pregiudizio per la stabilità e sicurezza così come l'alterazione del decoro architettonico devono essere contestate attraverso l'impugnazione della deliberazione che dispone l'intervento innovativo.
Trattandosi di deliberazione contra legem, sulla base del consolidato orientamento espresso dalla giurisprudenza (su tutte Cass. SS.UU. n. 4806/05), è possibile affermare che la decisione di disporre un'innovazione vietata deve essere considerata nulla e quindi impugnabile in ogni tempo.
Se, invece, si lamenta il mancato rispetto dei quorum deliberativi, allora si dovrà impugnare la deliberazione nei 30 giorni previsti dall'art. 1137 c.c. poiché si tratterebbe di una deliberazione annullabile in quanto adottata in violazione delle maggioranze previste dalla legge.
L'art. 1121 c.c. si occupa di disciplinare le c.d. innovazioni gravose o voluttuarie.
Sono gravose quelle opere innovative che in relazione alle particolari condizioni dello stabile condominiale risultino essere troppo dispendiose;si pensi, per assurdo, alla decisione di installare un ascensore in uno stabile fatiscente che ha le scale che minacciano di crollare).
Sono voluttuari quegli interventi non indispensabili, sempre in relazione all'edificio cui afferiscono. Come esempio, si pensi a quei casi in cui si decida di sostituire un normale portone in ferro, per nulla vetusto o mal funzionante, con uno di legno pregiatissimo ed intarsiato.
Nei casi d'innovazione gravosa o voluttuaria, ci dice il codice civile nella parte finale del primo comma dell'art. 1121, se la stessa consiste in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
Si tratta delle cosi dette innovazioni suscettibili d'utilizzazione separata.
Per l'ascensore, dell'esempio summenzionato, nulla quaestio. I condomini favorevoli, se si raggiungono le maggioranze richieste dalla legge, potranno sobbarcarsi per intero la spesa per realizzarlo con utilizzazione esclusiva. Resta fermo il limite di disporre innovazioni vietate.
Nei casi come quello del portone, invece, in cui, salvo particolari conformazione dello stabile, le opere deliberate servono tutta la compagine condominiali, che cosa succederà?
Si occupa di ciò il secondo comma dell'art. 1121 c.c. che recita: "se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa".
In pratica: o chi vuole l'opera innovativa se ne sobbarca la spesa oppure la stessa non potrà essere realizzata.
Il terzo comma, infine, prevede la facoltà di subentro nell'uso dell'opera innovativa realizzata in favore dei condomini inizialmente contrari. Tale facoltà è estesa anche agli aventi causa ed agli eredi.
La necessità di rendere lo stabile condominiale maggiormente fruibile, nonché, alle volte, l'esigenza di ammodernarne gli impianti, hanno portato il legislatore a prevedere una serie di deroghe alle maggioranze codicistiche previste in materia d'innovazioni.
E' il caso, per citare le più note, della legge n. 13/89 (dettata in materia di eliminazione delle barriere architettoniche, della legge 121/89 (che prevede maggioranze semplificate per la realizzazione di parcheggi condominiali nel sottosuolo), della legge n. 66/01 (per l'installazione di antenne satellitari) e fino alla sua modifica della legge n. 10/91 (in materia di trasformazione dell'impianto di riscaldamento centralizzato in impianti autonomi a gas).
