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Innovazione gravose o voluttuarie suscettibili d'utilizzazione separata: quanto devono pagare i condomini subentranti?
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Innovazione gravose o voluttuarie suscettibili d'utilizzazione separata: quanto devono pagare i condomini subentranti?

In che misura e secondo quali criteri di ripartizione dev'essere distribuita la spesa per il subentro?

Avv. Alessandro Gallucci  

Una recente sentenza del Giudice di Pace di Bari (la n. 5632 dello scorso 13 ottobre) ci consente di tornare a parlare di innovazioni gravose o voluttuarie suscettibili d’utilizzazione separata.

La norma del codice civile che le disciplina è l’art. 1121, che recita:

Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.

Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.

Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera”.

La gravosità e la voluttuarietà dell’intervento innovativo, che hanno a che vedere con parametri economici e con la situazione obiettiva dello stabile, devono essere valutate non in relazione alle condizioni economiche dei condomini che lo abitano quanto, piuttosto, alla situazione dell’edificio sul quale s’andrà ad intervenire.

Come ha egregiamente esemplificato un importante studioso del diritto condominiale devono essere considerate gravose e/o voluttuarie opere quali “ l’ascensore in una catapecchia in condominio o la trasformazione di uno stabile modesto in un edificio di grandi pretese”oppure “il termosifone entro un condominio situato in un paese caldissimo anche d’inverno” (Branca, Comunione Condominio negli edifici, 1982).

Ricorrendo i requisiti appena evidenziati ogni condomino, pur se l’assemblea ha deliberato l’innovazione, può tirarsi indietro e non partecipare alle spese per la sua realizzazione. In tal caso il costo dev’essere sopportato da chi realizza l’opera.

Resta fermo, come dice l’ultimo comma dell’art. 1121 c.c. che gli iniziali contrari (o i loro successori) possono sempre subentrare nell’uso del bene partecipando alle spese.

La domanda cui ha risposto il giudice di pace di Bari è la seguente: in che misura e secondo quali criteri di ripartizione dev’essere distribuita la spesa per il subentro?

Secondo il magistrato onorario “ in tema di condominio di edifici l'art. 1121 c.c. riconosce ai condomini dissenzienti, in caso di innovazione gravose o voluttuarie, il diritto potestativo di partecipare successivamente ai vantaggi delle innovazioni stesse, contribuendo "pro quota" nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera ragguagliata al valore attuale della moneta, onde evitare arricchimenti in danno dei condomini che hanno assunto l'iniziativa dell'opera (fattispecie riguardante un impianto di ascensore installato nell'edificio condominiale non all'atto della sua costruzione, ma successivamente per iniziativa e a spese di parte dei condomini). Cass. civ., Sez. II, 18/08/1993, n. 8746.

Ciò e’ quanto deve essere riconosciuto anche in caso di installazione successiva dell'impianto di ascensore, trattandosi, come pacificamente ritenuto, di innovazione” (Gdp Bari 13 ottobre 2011 n. 3652).

Quanto alla ripartizione dei costi, si legge nella sentenza, “ l'unico criterio e’ quello previsto dall'art. 1123 c.c., ossia la quota di ingresso deve essere determinata in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno” (Gdp Bari ult. cit.). Come per una qualsiasi spesa per un’innovazione.

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