Molto spesso si sente dire che le parti comuni di un edificio in condominio, salvo che siano tali per espressa menzione nel titolo (atto d’acquisto o regolamento contrattuale debitamente trascritto), sono quelle che, ricomprese o no nell’art. 1117 c.c., si pongono rispetto alle unità immobiliari di proprietà esclusiva in un rapporto di funzionalità e/o accessorietà?
Che cosa vuol dire? Quanto un bene è funzionale o accessorio rispetto ad un altro?
Detto diversamente: quando si può affermare che una cosa ricade in condominio? A leggere il consolidato orientamento espresso dalla Suprema Corte di Cassazione “ affinché possa operare il c.d. diritto di condominio, è necessario che sussista una relazione di accessorietà fra i beni, gli impianti o i servizi comuni e l'edificio in comunione, nonché un collegamento funzionale fra i primi e le unità immobiliari di proprietà esclusiva.
Pertanto, qualora, per le sue caratteristiche strutturali, un bene serva al godimento di tutte le parti singole dell'edificio e sia ad esse funzionalmente collegato, si presume indipendentemente dal fatto che la cosa sia, o possa essere, utilizzata da tutti i condomini, o soltanto da alcuni di essi, e dalla entità del collegamento e della possibile utilizzazione concreta - la contitolarità necessaria di tutti i condomini sul bene” (così, tra le tante, Cass. 21 dicembre 2007, n. 27145).
Portiamo qualche esempio che, sicuramente, ci sarà d’ausilio per chiarire il concetto espresso in termini generali. Si pensi alle scale che conducono dal piano terra a quelli superiori. E’ chiaro che il loro legame di accessorietà (nel senso di cosa che si accompagna ad una principale) con le unità immobiliari le caratterizzi a tal punto da farle considerare di proprietà comune.
Esse, infatti, servono a tutti i condomini per accedere alle loro abitazioni o, al massimo, anche al lastrico solare di proprietà esclusiva.
La funzionalità, invece, dev’essere considerata come un rapporto che s’instaura tra due cose che, non per forza incorporate l’una nell’altra, restano legate da un rapporto principale-accessorio.
E’ il caso classico di tutti i beni in supercondominio, i quali, pur non facendo fisicamente parte dei vari stabili che lo compongono, sono funzionali al loro godimento (si pensi alle strade interne, agli impianti fino ai punti di diramazione, ecc.) e si pongono rispetto alle parti di proprietà esclusiva in un rapporto di accessorietà.
La mancanza di questi legami fa venir meno la condominiali dei beni eccezion fatta per il caso di beni comunque menzionati come cose comuni negli atti d’acquisto. Si pensi ad un campo da tennis o ad una piscina presenti in un complesso residenziale.
Questi sono beni che rispetto alle unità immobiliari di proprietà esclusiva non hanno alcun rapporto di funzionalità/accessorietà ma sono fruibili autonomamente essendo, al massimo, elemento che può far aumentare il valore venale degli appartamenti.
In mancanza dei suddetti legami questi beni devono considerarsi in comunione a meno che i titoli d’acquisto non li sottopongano al regime condominiale.
