E’ cosa nota che il condominio, dal punto di vista del diritto di proprietà, è definito come una particolare forma di comunione nella quale coesistono beni di proprietà esclusiva (le unità immobiliari) e parti di proprietà comune a tutti i proprietari delle prime. I beni comuni, in realtà, possono essere tali anche solamente tra un gruppo di condomini.
E’ il caso del condominio parziale disciplinato, ai fini della ripartizione delle spese, dal terzo comma dell’art. 1123 c.c.
Le parti comuni dell’edificio, salvo diversa indicazione del titolo (leggasi titolo d’acquisto e regolamento contrattuale regolarmente registrato), sono quelle indicate dall’art. 1117 c.c.
Non solamente queste, però, visto e considerato che la giurisprudenza (di merito e di legittimità) in più occasioni ha avuto modo di specificare che il testé citato art. 1117 c.c. “ contiene un' elencazione non tassativa ma meramente esemplificativa dei beni da considerare oggetto di comunione” (così, tra le tante, Cass. 2 agosto 2010 n. 17993).
In questo contesto devono essere considerate condominiali tutte le cose che si trovano in un rapporto di funzionalità ed accessorietà rispetto alle parti di proprietà esclusiva. “secondo l'interpretazione consolidata, ai fini della attribuzione del diritto di condominio la norma conferisce rilevanza al collegamento tra le parti comuni e le unità immobiliari in proprietà solitaria: collegamento, che può essere materiale o funzionale.
Il primo è consistente nella incorporazione tra entità inscindibili, ovvero nella congiunzione stabile tra entità separabili e si concreta nella necessità delle cose, dei servizi e degli impianti per l'esistenza o per l'uso dei piani o delle porzioni di piano.
Il legame di tipo funzionale si esaurisce nella destinazione funzionale delle parti comuni all'uso o al servizio delle unità immobiliari”. (così Trib. Varese 16 giugno 2011 n. 1273)
In questo contesto, prendo spunto da una sentenza del Supremo Collegio (la n. 17881 dello scorso 31 agosto), è lecito domandarsi: il terrapieno insistente sul suolo dell’edificio, pur non essendo specificamente menzionato dall’art. 1117 c.c., è da ritenersi parte comune? Ricordiamo che nella definizione comunemente accolta il terrapieno è “ l’opera costituita da una massa di terra accumulata secondo un progetto prestabilito, in modo da sostenersi da sola o entro strutture di sostegno appositamente predisposte” (https://www.treccani.it/vocabolario/terrapieno/).
In questo contesto la Corte di Cassazione ha dato risposta positiva al quesito che ci siamo appena posti, affermando che “ Il terrapieno è sul suolo su cui sorge l'edificio e con riferimento all'art. 1117 c.c., gode di una presunzione di comunione, perchè su di esso poggia l'intero edificio, ovvero l'area limitata dalle mura perimetrali dell'edificio sulla quale poggia il pavimento del piano terreno e l'area dove sono infisse le fondazione (Cass. n. 14350/00; Cass. n. 2469/96)” (Cass. 31 agosto 2011 n. 17881).
Proprietà comune vuole dire anche responsabilità condominiale. “ Del terrapieno, in quanto parte comune” prosegue la Cassazione,” risponde il Condominio, quale custode dei muri e dei servizi comuni ed è il Condominio che oltre al risarcimento dei danni può essere obbligato a rimuovere le cause e nei suoi confronti può agire anche il conduttore dell'immobile danneggiato, purchè per circostanze contingenti egli si trovi ad avere un potere soltanto materiale sulla cosa” (Cass. ult.cit.)
