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Se due edifici sono costruiti sullo stesso suolo, ciò non significa che essi siano per forza un unico condominio
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Se due edifici sono costruiti sullo stesso suolo, ciò non significa che essi siano per forza un unico condominio

Ripartizione spese nel caso di due edifici costruiti sullo stesso suolo.

Avv. Alessandro Gallucci  

Per affermare che due edifici, costruiti in epoche diverse, siano un unico condominio (ciò anche ai fini della partecipazione alle spese) non basta che gli stessi siano costruiti sullo stesso suolo, o meglio se il secondo insiste sul suolo del primo (cortile) non forma, salvo diversa indicazione del regolamento condominiale, un'unica compagine con il primo.

Questa la sintesi, massima, della sentenza n. 9105 resa dalla Suprema Corte di Cassazione.

Il caso che ha portato a questa conclusione è il seguente: lavori di manutenzione dell'edificio condominiale. Tizio è proprietario di un'unità immobiliare nel predetto stabile e di altre in un edificio contiguo destinato ad autorimessa.

Nudo proprietario ed usufruttuario, chi paga le spese condominiali?

L'assemblea del primo edificio delibera interventi manutentivi e decide che alle relative spese debbano partecipare anche le unità immobiliari del secondo stabile. Tizio non ci sta ed impugna la delibera: a suo modo di vedere i suoi box non avevano nulla a che vedere con l'edificio condominiale.

Soccombente tanto in primo, quanto in secondo grado, Tizio (chiaramente un nome di fantasia), decide di ricorrere in Cassazione.

Gli ermellini gli hanno dato ragione, cassando la sentenza (come si dice in gergo) e rinviando la causa alla Corte d'appello competente.

I motivi di questa decisione non racchiusi nel seguente ragionamento.

In base all'art. 1117 c.c. "l'estensione della proprietà condominiale ad edifici separati ed autonomi rispetto all'edificio in cui ha sede il condominio può essere giustificata soltanto in ragione di un titolo idoneo a far ricomprendere il relativo manufatto nella proprietà del condominio stesso, qualificando espressamente tale bene come ad esso appartenente negli atti in cui, attraverso la vendita dei singoli appartamenti, il condominio risulta costituito (Cass. n. 8012/12).

La ripartizione delle spese di conservazione e d'uso. Differenze

Quanto al dato - che pure sembra valorizzato dalla sentenza impugnata - della proprietà del suolo su cui sorge sia lo stabile comune, sia il separato fabbricato di proprietà Tizio (nome di fantasia n.d.A.), va osservato che l'estensione della comunione al suolo, come dispone l'art. 1117 c.c., postula che su uno stesso terreno insistano diversi piani o porzioni di piani costituenti un unico edificio, sicché le costruzioni fra loro separate, ancorché erette su suolo originariamente del medesimo proprietario, non soggiacciono alla presunzione di comunanza posta dalla norma (Cass. n. 2864/83, che da ciò ha tratto il corollario per cui con il trasferimento dei fabbricati separati è alienato pure il suolo sul quale essi sorgono, a meno che l'alienante non costituisca soltanto un diritto di superficie in favore dell'acquirente).

In altri termini, la presunzione ex art. 1117 c.c. di comunanza del suolo su cui insiste il fabbricato condominiale, non opera in direzione inversa, nel senso che non si presume comune ogni altro edificio, separato e autonomo, eretto sul medesimo suolo su cui è sorto lo stabile condominiale.

L'originaria appartenenza al medesimo proprietario dell'unico terreno su cui in tempi diversi siano stati costruiti l'edificio condominiale e il fabbricato distinto, non costituisce quest'ultimo come parte del condominio stesso, se ciò non risulta dal relativo titolo di provenienza" (Cass. 15 aprile 2013, n. 9105).

Ripartizione errata delle spese condominiali: attenzione ai tempi d'impugnazione

Insomma per le spese riguardanti uno stabile paga solamente chi è proprietario di unità immobiliari nel predetto e solamente in base ai millesimi di quella porzione di piano, salvo diversa indicazione del regolamento condominiale.

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Vincenzo
Vincenzo giovedì 26 settembre 2019 alle ore 16:04

io sono proprietario di un immobile adiacente ad un fabbricato condominiale, il primo atto di vendita (ANNO 1959) del mio fabbricato è stato fatto dai medesimi costruttori del fabbricato condominiale(nato nel 1951, con terzi, su terreno acquistato sempre dagli stessi costruttori. Nell'atto si evince che loro vendevano parte del fabbricato condominiale ovvero il mio immobile adiacente e non sotto al fabbricato e che l'acquirente doveva attenersi al regolamento del condominio del fabbricato condominiale adiacente.......... nel 2007 siamo diventati proprietari dell'immobile adiacente al fabbricato ma sin dal 1963 mio padre ha lavorato nell'immobile... pagando il servizio di acqua fogna e spese amministrative al condominio. Faccio presente che pero nell'anno 2018 abbiamo collogato sulla facciata del condominio una canna fumaria e da quel momento il condominio ci ha citato in giudizio dicendo che noi non facciamo parte del condominio perche non edificati con loro licenza e per non avere i millesimi. Inoltre l'amministratore nell'anno 2007 ci ha notificato un decreto ingiuntivo come condomini ed ovviamente abbiamo pagato ed infine siamo sempre stati convocati alle assemblee condominiali di approvazione bilanci preventivi e consuntivi. Ora vorrei chiedervi se secondo voi il mio fabbricato adiacente al condominio con il quale condivide una parete di 5/6 metri lineari, la fornitura dell'acqua servizio fogna e spese amministrative piu il titolo di provenienza relativo alla prima alienazione nonche il decreto ingiuntivo e lo stato di fatto che paghiamo bollettini con scritto condomino ed infine le convocazioni possano far palesemente attestare che siamo condomini.... contrariamente ha quanto asserito dal condominio. Vi sarei grato di una vostra gentile risposta P.S. il giorno 5 ottobre saro presso il centro convegni angelicu al congresso nazionale amministratori di condominio. Saluto Vincenzo

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci mercoledì 02 ottobre 2019 alle ore 10:36

@Vincenzo: mi pare una situazione particolare che necessità di una valutazione carte alla mano e anche di un sopralluogo. Così, solo sulla base della descrizione, non è possibile darle una risposta. In teoria, se ci sono degli elementi in comune e gli atti non assegnano la proprietà ad uno solo o ad un gruppo, c'è il condominio. Ma dirlo su un caso specifico, ribadisco, qui non è possibile.

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