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Aperture di finestre e luci: il vicino può sempre chiedere l'eliminazione delle difformità
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Aperture di finestre e luci: il vicino può sempre chiedere l'eliminazione delle difformità

Differenza tra luci e vedute, eliminazione di eventuali difformità.

Avv. Alessandro Gallucci  

Il codice civile, in materia di apertura sui fondi, distingue due tipologie di finestre o di altre aperture.

Non ammette dubbi, sul punto, l'art. 900 c.c. che recita:

Le finestre o altre aperture sul fondo del vicino sono di due specie: luci, quando danno passaggio alla luce e all'aria, ma non permettono di affacciarsi sul fondo del vicino; vedute o prospetti quando permettono di affacciarsi e di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente.

La norma è scritta in modo chiaro e preciso sicché non paiono necessarie ulteriori parole per mettere in evidenza le differenze.

Soffermiamoci sulle luci.

L'art. 901 c.c. specificamente dedicato a questo genere di aperture, recita:

Le luci che si aprono sul fondo del vicino devono:

1) essere munite di un'inferriata idonea a garantire la sicurezza del vicino e di una grata fissa in metallo le cui maglie non siano maggiori di tre centimetri quadrati;

2) avere il lato inferiore a un'altezza non minore di due metri e mezzo dal pavimento o dal suolo del luogo al quale si vuole dare luce e aria, se esse sono al piano terreno, e non minore di due metri, se sono ai piani superiori;

3) avere il lato inferiore a un'altezza non minore di due metri e mezzo dal suolo del fondo vicino, a meno che si tratti di locale che sia in tutto o in parte a livello inferiore al suolo del vicino e la condizione dei luoghi non consenta di osservare l'altezza stessa.

=> Il vicino eccepisce la servitù ma le finestre restano.

Esse, per cercare di essere il più esplicativi possibile, sono quelle aperture alte non utilizzabile come affaccio e solitamente poste nelle case con soffitti molto alti o nei bagni.

La difformità delle luci dalle indicazioni di cui all'articolo 901 c.c. possono essere sempre sanate, restando sempre salva l'acquisizione per usucapione di eventuali servitù.

L'art. 902 c.c., dedicato all'apertura priva dei requisiti prescritti per le luci, specifica che:

L'apertura che non ha i caratteri di veduta o di prospetto è considerata come luce, anche se non sono state osservate le prescrizioni indicate dall'art. 901.

Il vicino ha sempre il diritto di esigere che essa sia resa conforme alle prescrizioni dell'articolo predetto.

In materia di luci la Corte di Cassazione, con una sentenza dello scorso gennaio, ha specificato che l'apertura non avente i caratteri di veduta o di prospetto, in quanto non consenta di affacciarsi e guardare sul fondo vicino, è considerata come luce, anche se non conforme alle prescrizioni di cui all'art. 901 cod. civ., ed è soggetta al relativo regime.

Nell'ipotesi di luce irregolare, il vicino ha il diritto, previsto dal secondo comma dell'art. 902 cod. civ., di esigere che tale apertura sia resa conforme alle prescrizioni di cui all'art. 901 cod. civ., ovvero di chiuderla acquistando la comunione del muro ed appoggiarvi la propria fabbrica, o costruendo in aderenza .

In particolare, la regolarizzazione dell'apertura irregolare comportarla necessità di dotarla dei tre requisiti strutturali previsti dall'art. 901 cod. civ. e cioè: l'inferriata, la grata in metallo e l'altezza.

L'inferriata serve a garantire la sicurezza del vicino (si ritiene infatti sicura un'inferriata di dimensioni tali da impedire il passaggio di una persona); la grata serve ad impedire l'immissione nel fondo del vicino di cose gettate dalla finestra; l'altezza minima, sia interna che esterna, serve ad impedire l'esercizio della veduta sul fondo vicino.

Con l'ulteriore precisazione che tutti gli elementi sono essenziali e che nessun elemento componente dell'apertura, come davanzale o grata metallica, deve fuoriuscire dal profilo esterno del muro, nel quale la luce è realizzata" (Cass. 10 gennaio 2013, n. 512).

=> Luci e vedute. La definizione legislativi ed i limiti imposti all'apertura di nuove finestre al fine della salvaguardia della riservatezza e della sicurezza delle persone.

=> Lecita l'apertura di finestre sul muro perimetrale che si affaccia sul cortile interno

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