La manutenzione della facciata degli edifici in condominio non è questione che riguarda solamente l'assemblea e quindi i singoli condòmini o l'amministratore.
Mantenere la facciata condominiale può anche essere una faccenda d'interesse pubblico.
Si badi, non ci si sta riferendo ai casi di trascuratezza, che possono portare fino ad una condanna penale dei condòmini o dell'amministratore, ai sensi dell'art. 677 del codice penale.
Il riferimento qui è alle norme comunali volte a disciplinare il decoro urbano: non è raro imbattersi in regolamenti edilizi o altri provvedimenti amministrativi che prescrizioni determinate colorazioni per le facciate degli edifici (così dette ordinanze sul colore).
Allo stesso modo è possibile che le regole locali prescrivano particolari accorgimenti per la tenuta di facciate e loro elementi in ragione del particolare pregio storico, artistico o paesaggistico della zona di riferimento.
Il valore del decoro assume quindi rilievo pubblico: non solamente bene condominiale che rende esteticamente gradevole l'edificio, ma elemento caratterizzante, o meglio che concorre a caratterizzate, il decoro urbano.
Detto ciò, per passare a dare forma concreta alla questione di cui si stiamo occupando, è utile affrontare un argomento: se il comune prevede che gli edifici fronte strada debbano avere un certo decoro, che cosa si può fare se non si riesce a raggiungere la maggioranza per i lavori necessari all'osservanza delle norme comunali?
Decoro, atti conservativi e ruolo dell'amministratore
Il decoro architettonico dell'edificio, secondo quella che è la definizione comunemente accolta, è dato dall'insieme delle linee architettoniche del fabbricato che concorrono a renderlo esteticamente gradevole (Cass. n. 851/2007).
Non tutto quelle che è presente sulla facciata s'inserisce nel decoro, ma tutto quello che è presente può inserirsi o deturparla.
Violare il decoro vuol dire alterare l'estetica dell'edificio, ovverossia danneggiarne la gradevolezza, deprezzando così il valore della costruzione (Cass. n. 1286/2010).
La tutela del decoro architettonico dell'edificio, che è bene condominiale, è rimessa all'assemblea ed all'amministratore. Quest'ultimo, ai sensi dell'art. 1130 n. 4 c.c., ha il potere di porre in essere gli atti conservativi, cioè quanto utile a preservare le parti comuni dell'edificio.
È evidente che rientrando tra le parti comuni anche il decoro dell'edificio, spetta all'amministratore la competenza di preservarlo, nell'ambito di quelle che sono le azioni ordinarie, nonché di tutelarlo nel caso di azioni alterative.
L'amministratore ha, inoltre, potere d'intervento nel caso di interventi straordinari urgenti anche in relazione alla tutela del decoro dell'edificio (art. 1135, secondo comma, c.c.).
È utile ricordare, infine, che il decoro architettonico può anche essere inteso in senso più ampio, ossia uscendo dalla semplice ottica condominiale e riferendolo al contesto urbano circostante (vedi in tal senso Branca, Comunione, Condominio negli edifici, Zanichelli, 1982).
Assemblea, norme comunali e adempimento degli obblighi
Può accadere, si accennava anche in principio, che l'estetica di un edificio s'inserisca in un contesto di cui è parte caratterizzante.
Si pensi agli edifici di un particolare colore e forma della facciata in una strada, in un centro storico, su di un promontorio caratterizzato dalla loro presenza.
In casi come questi, ma anche più semplicemente in contesti dove la sensibilità alla cura del decoro pubblico è particolarmente elevata, può accadere che il comune stabilisca norme a garanzia della preservazione delle facciate degli edifici, al fine di tutelare superiori interessi pubblici, quali decoro, storia e paesaggio.
Bianco, rosso e verde. Chi decide il colore della facciata del vostro edificio?
Il comune, insomma, può intervenire perché tutela un bene o interesse pubblico.
Ciò detto, è evidente che, oltre all'amministratore nei casi suesposti, spetti all'assemblea prendere tutte le decisioni utili ad osservare le disposizioni comunali afferenti alla tutela del paesaggio, del pubblico decoro ed in generale all'interesse pubblico che la facciata dell'edificio concorre a realizzare.
Osservanza delle norme comunali e mancanza della maggioranza, si può comunque deliberare?
Sovente questi interventi si sostanziano nella manutenzione della facciata da apprestarsi attraverso interventi di rinnovamento della pittura, ovvero di più generali interventi manutentivi.
Difficile individuarli in astratto: oltre a quello già indicato si può pensare alla conservazione dei fregi e delle decorazioni, ecc.
Se non si riescono a raggiungere le maggioranze richieste per deliberare la manutenzione imposta dalle norme comunali, l'assemblea ha comunque il potere di decidere in deroga ai quorum deliberativi prescritti dall'art. 1136 c.c.
La risposta è negativa: le maggioranze imposte dal codice civile - si pensi, ad esempio, alla maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio prevista per la manutenzione straordinaria di notevole entità - sono dichiarate inderogabili dallo stesso codice (art. 1138 c.c.). Come dire: nessuna norma (se non di rango legislativo) può prevedere eccezioni.
Conseguenza: ogni deliberazione con maggioranze inferiori a quelle prescritte dalla legge è sempre annullabile, come tale contestabile entro il termine di trenta giorni decorrenti dalla decisione per i condòmini presenti che siano astenuti e dissenzienti e dalla comunicazione del verbale per gli assenti.
Inutile negare la realtà: sono tanti i contesti nei quali, confidando sulla mancata impugnazione, si decide comunque di deliberare anche in assenza dei quorum all'uopo previsti.
Sono valutazioni che vengono svolte dai singoli consessi assembleari, che in caso d'impugnazione andrebbero incontro ad annullamento certo.
Osservanza delle norme comunali e mancanza della maggioranza, la strada giudiziale
Se il comune impone la manutenzione periodica della facciata e l'assemblea non dispone in quel senso, ai condòmini che non vogliano incorrere nelle eventuali sanzioni previste o che comunque abbiano a cuore il rispetto delle norme locali, resta la possibilità, ai sensi dell'art. 1105, quarto comma, c.c. di adire l'Autorità Giudiziaria al fine di chiederle l'adozione di provvedimenti sostitutivi.
