Nell'ambito di un supercondominio, quali elementi possono essere considerati comuni a tutti i partecipanti a questa compagine ai fini dell'individuazione di un comune decoro architettonico?
Ce lo domanda, nella sostanza, un nostro lettore che avanza questo quesito:
“Sono un condomino di un condominio complesso composto di tre palazzi “gemelli” di 14 piani.
Abbiamo un solo amministratore. Uno dei tre palazzi ha fatto “mettere a posto” alcune infiltrazioni nel vano della scala esterna ma alla fine, per risparmiare, non ha fatto riverniciare il vano scala esterno con il risultato che tutto il vano scala alto 14 piani sembra la pelliccia di un giaguaro: tutto a chiazze.
I condomini del palazzo in questione non vogliono ripristinare il decoro del loro e del (a mio parere) nostro comune decoro condominiale.
Ho ragione a chiedere che mettano a posto l'esterno del vano scala in modo che torni ad essere un gemello con pari decoro ai nostri palazzi?”.
Il riferimento al condominio complesso, categoria di creazione dottrinaria, ci consente di parlare comunque di supercondominio, data la corrispondenza sostanziale tra le due fattispecie.
Partiamo, per praticità, dalla nozione di decoro architettonico. Esso è rappresentato dall'insieme delle linee degli elementi architettonici e dagli ornamenti che, sia pur in modo semplice, caratterizzano l'estetica dell'edificio (si veda, ad esempio, Cass. n. 851/2007).
Ledere il decoro architettonico di un edificio vuol dire apportare un danno all'estetica dello stabile, ossia alterarla a tal punto da cagionare un deprezzamento dell'edificio (Cass. n. 1286/2010).
Decoro architettonico, i condomini possono definire il contenuto e vietarne ogni modifica
Come riportare queste valutazioni nell'ambito di un supercondominio?
È possibile considerare che l'alterazione di un elemento architettonico di un edificio possa essere considerato lesione del decoro architettonico non di quell'edificio in sé e per sé considerato, ma dell'intero complesso supercondominiale?
Autorevole dottrina ragionava sul fatto che il concetto di decoro dovesse considerarsi esteso ben oltre l'edificio di riferimento, guardando all'intero contesto urbano di collocazione (si veda Branca, Comunione Condominio negli edifici, Zanichelli, 1982).
La Corte di Cassazione non è arrivata a dire tanto, ma ha comunque ben chiarito come valutare il decoro architettonico in un ambito molto simile a quello del supercondominio, ossia rispetto al condominio parziale.
Decoro architettonico e cambio del colore della facciata
In una controversia avente ad oggetto la ripartizione delle spese, gli ermellini affermarono alcune spese “quali quelle riguardanti il decoro architettonico (fregi ornamentali, targhette citofoniche, lampade a braccio) della facciata o dello stabile principale, fossero di carattere comune a tutto il complesso condominiale, doveva escludersi il carattere comune per le spese concernenti la conservazione di muri e coperture, la posa dei portoni, il rifacimento dei pluviali riguardanti l'edificio principale, non aventi alcun riflesso diretto sulla porzione autonoma costituita dalle due palazzine poste sul fondo del cortile interno, costituenti per la loro struttura e funzione un condominio parziale ex art. 1123 c.c., comma 3” (Cass. 23 luglio 2013 n. 17875).
Tanto potrebbe bastare per affermare che si può chiedere l'uniformazione della tinteggiatura di una facciata alle altre, nella misura in cui l'esterno del vano scale (nel caso del nostro lettore) sia tale da inserirsi nell'ambito degli elementi caratterizzanti l'estetica del supercondominio.
- Difesa dei beni comuni e del decoro architettonico
- Il regolamento contrattuale e le modifiche del decoro architettonico dell'edificio.
