Il supercondominio è quella particolare costruzione in cui due o più palazzi, non per forza costituenti autonomo condominio, hanno in comune alcuni beni e/o servizi.
La riforma, ossia la legge n. 220/2012, come abbiamo abbondantemente spiegato nel nostro ebook "L'amministratore di condominio", ha sancito ex lege l'applicazione delle norme sul condominio anche al così detto supercondominio.
Dal 18 giugno 2013, quindi, non solo per giurisprudenza ma anche per legge, il supercondominio sarà soggetto alle norme di cui agli artt. 1117 e ss. c.c.
Eppure, anche in questo caso, il Legislatore non ne ha fornito una definizione.
Che cos'è un supercondominio?
Secondo la Suprema Corte di Cassazione, cui bisognerà continuare a fare riferimento per averne una definizione, "occorre, innanzitutto, evidenziare (cfr., ad es., Cass. n. 7286 del 1996 e Cass. n. 2305 del 2008) che i singoli edifici costituiti in altrettanti condomini vengono a formare un "supercondominio" quando talune cose, impianti e servizi comuni (viale d'ingresso, impianto centrale per il riscaldamento, parcheggio, locali per la portineria o per l'alloggio del portiere, ecc.) contestualmente sono legati, attraverso la relazione di accessorio a principale, con più edifici, appartengono ai proprietari delle unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati e sono regolati, se il titolo non dispone altrimenti, in virtù di interpretazione estensiva o analogica, dalle norme dettate per il condominio negli edifici.
Ne consegue che le disposizioni dettate dall'art. 1136 c.c. in tema di convocazione, costituzione, formazione e calcolo delle maggioranze si applicano con riguardo agli elementi reale e personale del supercondominio, rispettivamente configurati da tutte le unità abitative comprese nel complesso e da tutti i proprietari" (Cass. 21 febbraio 2013, n. 4340).
Insomma già la giurisprudenza, dicendo cos'è il supercondominio dà ampi margini di certezza sulle norme applicabili.
Certo meglio una norma che lo imponga rispetto ad una sentenza che lo asserisca senza assoluta certezza di essere rispettata come la prima.
Quanto, infine, al momento della nascita della supercompagine, "secondo la giurisprudenza praticamente consolidata di questa Corte (cfr, ad es., Cass. n. 2305 del 2008; Cass. n. 13883 del 2010; Cass. n. 17332 del 2011 e, da ultimo, Cass. n. 19939 del 2012), ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici, abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell'ambito di applicazione dell'art. 1117 cod. civ., (quali, ad esempio, il viale d'ingresso, l'impianto centrale per il riscaldamento, i locali per la portineria, l'alloggio del portiere), in quanto collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli stabili, spettando, di conseguenza, a ciascuno dei condomini dei singoli fabbricati la titolarità "pro quota" su tali parti comuni e l'obbligo di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione.
In altri termini, al pari del condominio negli edifici, regolato dagli artt. 1117 e segg. c.c., anche il c.d. supercondominio, viene in essere "ipso iure et facto", se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno d'apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno d'approvazioni assembleari, sol che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, "pro quota", ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati" (Cass. 21 febbraio 2013, n. 4340).
