"Occorre, innanzitutto, evidenziare (cfr., ad es., Cass. n. 7286 del 1996 e Cass. n. 2305 del 2008) che i singoli edifici costituiti in altrettanti condomini vengono a formare un "supercondominio" quando talune cose, impianti e servizi comuni (viale d'ingresso, impianto centrale per il riscaldamento, parcheggio, locali per la portineria o per l'alloggio del portiere, ecc.) contestualmente sono legati, attraverso la relazione di accessorio a principale, con più edifici, appartengono ai proprietari delle unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati" […] (Cass. 21 febbraio 2013, n. 4340).
Queste le parole con le quali lo scorso mese di febbraio la Suprema Corte di Cassazione ha ribadito il proprio, ormai consolidato, orientamento sul supercondominio.
Conseguenza di questa presa di posizione, a trarla sono sempre gli ermellini, è che le assemblee del supercondominio sono regolate dalle norme che disciplinano quelle del condominio "normale".
Ulteriore conseguenza, pertanto, è che "all'assemblea del "supercondominio" devono partecipare tutti i proprietari delle unità immobiliari ubicate nei diversi edifici, con la conseguenza che le disposizioni dell'art. 1136 c.c., in tema di formazione e di calcolo delle maggioranze, si applicano considerando gli elementi reale e personale dello stesso "supercondominio", rispettivamente configurati da tutte le unità comprese nel complesso e da tutti i proprietari" (Cass. 21 febbraio 2013, n. 4340).
Dal 18 giugno 2013, data di entrata in vigore della "riforma" del condominio, la partecipazione all'assemblea del supercondominio sarà regolata in modo completamente diverso.
Regole di partecipazione alle assemblee del supercondominio
Si legge nei commi terzo e quarto dell'art. 67 disp. att. c.c. (così come modificato dalla legge n. 220/2012) che:
"Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice (i casi di supercondominio n.d.A.), quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore.
In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio.
Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine.
La diffida ed il ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.
Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii. L'amministratore riferisce in assemblea".
Nomina del rappresentante per l'assemblea ordinaria del supercondominio
Come si può leggere dalle norme, per evitare assemblee numerosissime e confusionarie, s'è provveduto a cercare di risolvere quel problema creandone altri in momenti precedenti al suo svolgimento.
Il rischio, concreto, vista la burocratizzazione del procedimento di partecipazione è che le assemblee ordinarie dei supercondominii diverranno sempre più rare.
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