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Anche se la nuova cubatura realizzata sul terrazzo è nello stesso stile dell'edificio deve essere abbattuta perché deturpa il decoro architettonico.
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Anche se la nuova cubatura realizzata sul terrazzo è nello stesso stile dell'edificio deve essere abbattuta perché deturpa il decoro architettonico.

L'opera che il condomino dell'attico realizza sulla terrazza va demolita se non rispetto il decoro architettonico

Dott. Ivan Meo  

Il principio. La sentenza in oggetto vede la controversia fra il condominio e il proprietario dell'ultimo piano che ha elevato un corpo di fabbrica sul terrazzo di proprietà. Il nuovo volume, pur autorizzato dall'assemblea condominiale, è stato ritenuto deturpante del "decoro architettonico" dell'immobile nel suo complesso, pur rispettando, secondo quanto affermato dal proprietario e della Corte di Appello in prima istanza, lo stile e l'aspetto del resto dell'edificio.

Il proprietario, dunque, è stato condannato all'abbattimento del volume e al risarcimento del danno causato agli altri condomini.

Il caso analizzato. Nella specie, il manufatto sotto accusa occupa gran parte della terrazza all'ultimo piano e risulta ben visibile dall'esterno, dunque è indiscutibile l'alterazione delle precedenti linee e forme architettoniche previste dall'originario progetto.

D'altro canto, lo stesso art. 1120 c.c., co. 2, dispone che "sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico (inteso come estetica data dall'insieme di linee e strutture che connotano il fabbricato stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia) o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino".

=> Decoro architettonico. Che cos'è, chi può alterarlo e come si valuta tale alterazione. Il ruolo del codice civile e quello della giurisprudenza

La decisione. Nel caso in discussione, infatti, la realizzazione del nuovo volume, pur rispettando lo stesso stile dell'edificio, comporta necessariamente delle discordanze nel prospetto e ne modifica indubbiamente l'aspetto complessivo, essendo appunto visibile dall'esterno.

Il decoro architettonico è un dato abbastanza oggettivo e non è, come spesso condomini litigiosi ritengono, il valore estetico dell'immobile: è l'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che connotano il fabbricato stesso e gli danno una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità, senza che occorra che si tratti di un edificio di particolare pregio artistico (in questo senso, anche una realizzazione o un intervento di altissimo pregio possono essere considerati lesivi del decoro architettonico).

Ogni innovazione che, comunque, modifichi l'aspetto dell'edificio, ma solo quelle che ne determinino una vera e propria alterazione, cioè, mutamenti sufficienti ad apportare una disarmonia nell'insieme, risolvendosi in un deterioramento di carattere estetico e dell'aspetto decorativo del fabbricato, tale da comportare un deprezzamento dell'edificio nel suo insieme e nelle singole unità che lo compongono, sarebbe da evitare o per lo meno, da sottoporre all'analisi di una apposita commissione tecnica.

Anche se l'edificio non ha pregi architettonici ed il manufatto è eseguito sulla parte del lastrico di cui il proprietario ha l'uso esclusivo, va demolito se svilisce, sotto il profilo estetico e simmetrico, le strutture preesistenti.

Si ha alterazione quando la nuova opera crea una "evidente turbativa" all'insieme delle linee caratteristiche dell'edificio.

Il decoro architettonico viene, in questo caso, violato da elementi più o meno disarmonici, più o meno estranei, che tendono ad alterarlo, comprometterlo, sfregiarlo, contaminarlo, non solo esteticamente.

Il decoro, inteso come qualità positiva dell'edificio derivante dal complesso delle caratteristiche architettoniche principali e secondarie, viene leso o alterato, nel caso di innovazione, cioè una trasformazione o superfetazione che può interessare qualsiasi porzione, anche di modesta consistenza, dell'edificio ed è suscettibile di incidere non tanto sullo stile, quando su caratteristiche primarie quali la simmetria o la proporzione tra le varie parti integranti la fisionomia estetica del volume.

L'aspetto architettonico, inteso come caratteristica principale con la quale un edificio appare a chi lo osserva, va inteso come peculiarità insita nello stile architettonico adottato e che l'inserimento di una nuova cubatura sul terrazzo, pur mantenendo lo stesso stile del preesistente complesso edilizio, comporta normalmente un mutamento dell'aspetto architettonico complessivo percepibile da qualsiasi osservatore.

=> Aspetto architettonico e decoro architettonico dell'edificio sono concetti differenti? Si ma?

Ragion per cui, qualsiasi opera o realizzazione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza o autonomamente utilizzabile, determinando l'aumento della superficie utile di un appartamento e la modifica della sagoma dell'edificio, nonché una evidente alterazione del decoro architettonico, può essere demolito.

Il pregiudizio all'aspetto architettonico nelle varie decisioni giurisprudenziali. Come abbiamo visto il limite posto dalla legge al proprietario dell'ultimo piano che voglia sopraelevare è quello costituito dalla necessità di non alterare l'aspetto architettonico dell'edificio: la sopraelevazione è illegittima quando pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio.

In proposito, si è affermato che il diritto di eseguire una costruzione sopra l'ultimo piano di un edificio condominiale non è subordinato alla possibilità che la sopraelevazione mantenga o ripeta le preesistenti linee architettoniche dell'edificio, ma soltanto alla regola di non pregiudicare l'aspetto dell'edificio medesimo, peggiorandone la percezione da parte dell'osservatore esterno secondo il comune senso estetico(Cass., 9 aprile 1980, n. 2267).

Il nostro codice civile nel riferirsi, quanto alle sopraelevazioni (art. 1127), all'aspetto architettonico dell'edificio e, quanto alle innovazioni (art. 1120), al decoro architettonico dello stesso, adotta nozioni di diversa portata, intendendo per aspetto architettonico la caratteristica principale insita nello stile architettonico dell'edificio.

Di conseguenza, l'adozione nella parte sopraelevata di uno stile diverso da quello della parte preesistente dell'edificio comporta normalmente un mutamento peggiorativo dell'aspetto architettonico complessivo (Cass., 22 gennaio 2004, n. 1025).

In relazione al decoro architettonico
, invece, si denota una qualità positiva dell'edificio, derivante dal complesso delle caratteristiche principali e secondarie, onde una modifica strutturale di una parte anche di modesta consistenza dell'edificio o un'aggiunta quantitativa diversa dalla sopraelevazione, pur non incidendo normalmente sull'aspetto architettonico, può comportare il venir meno di altre caratteristiche influenti sull'estetica dell'edificio e così sul detto decoro, incorrendo nel divieto ex art. 1120 c.c.(Cass., 28 novembre 1987, n. 8861).

Secondo il disposto di cui all'art. 1127, co. 3, c.c., l'opposizione dei condomini alla sopraelevazione che sia suscettibile di pregiudicare l'aspetto architettonico dell'edificio - il cui diritto è soggetto a prescrizione ventennale - può essere esercitata non solo prima dell'inizio della sopraelevazione, ma anche dopo che la stessa sia stata effettuata, con facoltà di domandare, in questa seconda ipotesi, la riduzione in pristino ed il risarcimento del danno conseguente al pregiudizio derivatone(Cass., 19 ottobre 1998, n. 10334).

Ovviamente, la questione concernente l'eventuale pregiudizio all'aspetto architettonico apportato dal sopralzo, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1127 c.c., non può essere risolta in via generale ed assoluta, bensì integra una questione di fatto che, caso per caso, sarà decisa secondo il prudente apprezzamento dei giudici di merito investiti delle relative controversie.

=> Sopraelevazione abusiva di un fabbricato. L'acquisizione della restante parte può ritenersi gratuita purché risulti legittimamente realizzato.

Vi sono casi, poi, in cui la sopraelevazione di per se stessa, anche rispettando lo stile e le linee architettoniche del preesistente fabbricato, rappresenti comunque un deturpamento, una stonatura rispetto all'edificio in condominio, il quale, ad esempio, è costruito in modo (con uno stile) tale da non tollerare esteticamente l'aggiunta di un piano.

In ogni caso, il giudizio relativo all'impatto della sopraelevazione sull'aspetto architettonico dell'edificio va condotto, ai sensi dell'art. 1127, co. 3, c.c., esclusivamente in base alle caratteristiche stilistiche visivamente percepibili dell'immobile condominiale, inteso come struttura dotata di un aspetto autonomo, al fine di verificare se la nuova opera si armonizzi con dette caratteristiche ovvero se ne discosti in maniera apprezzabile.

=> Alterazioni architettoniche degli edifici condominiali.

Riepilogando, dunque, il pregiudizio all'aspetto architettonico, che ai sensi del comma 3 dell'art. 1127 c.c. consente l'opposizione dei condomini alla sopraelevazione, consiste in un'incidenza di particolare rilievo della nuova opera sullo stile architettonico dell'edificio, che - essendo immediatamente apprezzabile ictu oculi ad un'osservazione operata in condizioni obiettive e soggettive di normalità da parte di persone di media preparazione - si traduce in una diminuzione del pregio estetico e quindi economico del fabbricato(Cass., 12 settembre 2003, n. 13426).

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