Le norme del regolamento condominiale contrattuale possono definire una volta per tutte il concetto di decoro architettonico anche in maniera più rigorosa di quella desumibile dall'art. 1120 c.c., fino ad imporre un divieto assoluto di modificazione degli elementi attinenti alla simmetria, all'estetica, all'aspetto generale dell'edificio.
È questo il principio di diritto affermato dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 12852 del 17 giungo 2015, che ha ritenuto illegittime le opere di ristrutturazione perché contrarie al divieto di modificazione architettonica previsto nel regolamento condominiale.
Il fatto.Due condomini agivano in giudizio chiedendo la demolizione delle opere di ristrutturazione eseguite dalla società proprietaria della altre unità immobiliari in violazione del regolamento condominiale contrattuale, che vietava ogni modificazione architettonica dell'edificio.
In primo grado il Tribunale accoglieva la domanda degli attori ritenendo che le opere eseguite, pur non arrecando alcun pregiudizio alla stabilità dell'edificio, comportavano tuttavia una modificazione dell'andamento architettonico del complesso immobiliare, in contrasto con il divieto di modifiche architettoniche previsto dell'art. 7 del regolamento.
Veniva pertanto ordinata la rimozione del porticato realizzato dalla società convenuta sul lato est della facciata dello stabile.
La decisione veniva confermata in appello e giungeva così all'esame della Corte di Cassazione. Tra i motivi di ricorso, la società ha posto la questione della incompatibilità del divieto assolto previsto dal regolamento di condominio con l'art. 1120 c.c., che consente le innovazione con l'approvazione dell'assemblea a maggioranza qualificata.
In particolare, il giudici del merito avrebbero errato nel ritenere che l'art. 7 del regolamento condominiale, che vieta ogni modifica della struttura architettonica del fabbricato, costituisca “legittima predeterminazione, una volta per tutte, del concetto di decoro architettonico dei cui al secondo comma dell'art. 1120 c.c.”.
Al contrario, per la ricorrente “attesa l'inderogabilità dell'art. 1120 c.c., nemmeno un regolamento condominiale contrattuale può privare la maggioranza qualificata dell'assemblea del potere di autorizzare il condomino alle innovazioni di cui all'art 1120 c.c.”.
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I giudici di legittimità, tuttavia, sono di tutt'altro avviso.
Richiamando i propri precedenti in materia, la Corte ricorda che “in materia di condominio di edifici, l'autonomia privata consente alle parti di stipulare convenzioni che pongano limitazioni, nell'interesse comune, ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti comuni, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle parti di loro esclusiva proprietà, senza che rilevi che l'esercizio del diritto individuale su di esse si rifletta o meno sulle strutture o sulle parti comuni”.
Da ciò consegue che “legittimamente le norme di un regolamento di condominio - aventi natura contrattuale, in quanto predisposte dall'unico originario proprietario dell'edificio ed accettate con i singoli atti di acquisto dai condomini ovvero adottate in sede assembleare con il consenso unanime di tutti i condomini- possono derogare od integrare la disciplina legale ed in particolare possono dare del concetto di decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella accolta dall'art. 1120 c.c., estendendo il divieto di immutazione sino ad imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all'estetica, all'aspetto generale dell'edificio, quali esistenti nel momento della sua costruzione od in quello della manifestazione negoziale successiva (ex Cass. civ. 14-12-2007 n. 26468).
- concludono gli Ermellini - il giudice di merito ha correttamente ritenuto che le opere poste in essere dalla società convenuta, in quanto realizzate in violazione di una specifica norma regolamentare di natura contrattuale che vieta ogni modificazione della struttura architettonica del fabbricato, sono da considerare illegittime ed ha, conseguentemente, disposto l'abbattimento delle stesse e la riduzione in pristino dei luoghi.
