Il regolamento condominiale, di natura contrattuale, può contenere clausole che impongono rigidi divieti
Prima di affrontare questa problematica, va premesso che il regolamento condominiale, di natura contrattuale, può imporre delle limitazioni all'esercizio di diritti dei condomini: sia su parti comuni, ed allora si tratterà di oneri reali; sia su proprietà esclusive ed allora si tratterà di servitù.
La norma di un regolamento condominiale che impone di non sciorinare i panni, riguarda esclusivamente le parti comuni nel rispetto di un generale principio di decoro architettonico e non è dunque applicabile nel caso in cui si tratti del rapporto tra due proprietà individuali.
Se il regolamento, di natura contrattuale, impone di non sciorinare i panni, il divieto riguarda le parti comuni dello stabile, nel rispetto di un generale principio di decoro architettonico.
La Cassazione, con sentenza 16 ottobre 1999, n. 11692, ha precisato che in materia di condominio degli edifici, l'autonomia privata consente alle parti di stipulare convenzioni che pongono limitazioni nell'interesse comune ai diritti dei condomini, anche relativamente al contenuto del diritto dominicale sulle parti di loro esclusiva proprietà.
L'obbligo assunto dai singoli condomini in sede di approvazione del regolamento condominiale, di non eseguire sul piano o sulla porzione di piano di proprietà esclusiva attività che rechino danno alle parti comuni (nella specie l'obbligo di non sciorinare i panni fuori dalle finestre, dai balconi ecc.) ha natura di obbligazione propter rem, la cui violazione, pur se prodotta oltre i venti anni, non determina l'estinzione del rapporto obbligatorio e dell'impegno a tenere un comportamento conforme a quello imposto dal regolamento, onde è sempre deducibile, stante il carattere permanente della violazione, il diritto degli attori condomini di esigere l'osservanza di detto comportamento, potendo prescrivere soltanto il diritto al risarcimento del danno derivante dalla violazione dell'obbligo in questione.
Qualora il singolo violi il divieto previsto dal regolamento condominiale, gli altri condomini hanno il diritto di esigerne l'osservanza anche attraverso il ricorso all'autorità giudiziaria. In condominio innaffiare le piante sul balcone diventa un reato.
Una recente sentenza, emessa dal Tribunale di Genova, Sezione III civile, (n. 656/2015) -segnalata dal Centro Studi APPC per conto degli avv.ti Valentina Massara e Roberto Negro - ha analizzato un caso in cui il regolamento condominiale vietava espressamente l'utilizzo di stenditoi per sciorinare i panni all'esterno dell'edificio.
Nel caso di specie, un condomino lamentava il comportamento di un suo vicino che per mezzo di uno stenditoio amovibile, collocato sul davanzale di una finestra, per sciorinare i panni all'esterno dell'edificio che provocava il gocciolio dei panni stessi. Il vicino si difendeva eccependo la sporadicità e saltuarietà del fatto.
Il Giudice genovese, invece basando la sua decisione esclusivamente sulla interpretazione letterale del regolamento condominiale avente natura contrattuale, ha tralasciato il fatto che lo sgocciolio avesse carattere episodico, visto che il Regolamento contrattuale aveva natura di "obligatio propter rem" per cui ogni condomino aveva "il diritto di esigere l'osservanza di detto comportamento conforme a quanto imposto dal regolamento stesso".
Per tali motivi deve ritenersi vincolante il regolamento condominiale contrattuale che ben poteva prevedere clausole che imponevano divieti e che di fatto incidessero sui diritti dei soggetti facenti parte del Condominio.
Da ultimo è necessario ricordare che l'amministratore di condominio può attivarsi per far cessare gli abusi. È, altresì, nelle sue facoltà, ai sensi dell'art. 70 att. c.c., anche quello di irrogare sanzioni pecuniarie ai condomini responsabili di siffatte violazioni del regolamento, lo stesso preveda tale possibilità.
In tal modo si è espressa la Corte di legittimità in un caso in cui un condomino batteva panni, tappeti e tovaglie da tavola dai piani superiori oltre l'orario previsto dal regolamento di condominio nonché dal regolamento di polizia urbana.
Inoltre il medesimo, aveva esposto uno stendibiancheria al quinto piano dello stabile, fuori dalla finestra, sul muro perimetrale, che alterava il decoro architettonico dell'edificio. (Cassazione del 26 giugno 2006, sentenza n° 1473.)
