Quando i rapporti tra amministratore e condominio si deteriorano molto spesso i condòmini avvertono la necessità di riunirsi per valutare il da farsi.
Sorge allora la questione di convocare l'assemblea senza passare dall'amministratore. È possibile? Bisogna per forza dirglielo?
Molti ritengono che come decidono di revocare l'incarico al proprio avvocato o tecnico, ovvero di cambiare medico senza dover attendere che sia lui a dire ok, così si debba fare con l'amministratore.
Non è così? La revoca non è sempre deliberabile? Si, ma evidentemente non basta.
Senza entrare nel merito, fermiamoci alla valutazione della legittimità della convocazione senza avviso all'amministratore.
Convocare l'assemblea senza avvisare l'amministratore, il quesito
. Spettabile redazione di Condominioweb, vi racconto il mio caso. Nel
palazzo in cui vivo avremmo necessità di convocare un'assemblea condominiale per discutere e soprattutto decidere su alcune vicende che ci riguardano; noi, però, vorremmo che la riunione si tenesse senza la presenza dell'amministratore: è possibile?
Specifico che vorremmo convocarci senza previa richiesta di convocazione all'amministratore, cioè noi vorremmo proprio che non sapesse che ci stiamo riunendo, riteniamo fondamentale riunirci e farlo formalmente, cioè proprio con la costituzione dell'assemblea."
Come dicevamo in principio, il pensiero solitamente va alla deliberazione di revoca; in questi casi, infatti, alle volte si prova un senso di vergogna (tipico di chi evidentemente non è propriamente convinto della propria azione) nell'esternare la propria volontà in tal senso se non di vera e propria paura quando s'ha soggezione verso il proprio legale rappresentante.
Proprio per la revoca, tuttavia, soprattutto quando la questione è incerta la presenza dell'amministratore potrebbe anche essere utile per instaurare una sorta di contraddittorio tra le parti al fine di far uscire dal confronto la soluzione migliore.
Un altro caso nel quale la presenza dell'amministratore potrebbe essere considerata di troppo è proprio la deliberazione opposta, quella di nomina o conferma, perché i condomini potrebbero avere necessità di confrontarsi e decidere sul compenso da proporre o controproporre.
Convocare l'assemblea senza avvisare l'amministratore: la presenza è obbligatoria?
In questo contesto, al fine di rispondere alla domanda che ci siamo posti in principio è necessario comprendere un aspetto: l'amministratore è obbligato a partecipare all'assemblea condominiale?
La risposta è la seguente: dipende dall'oggetto della deliberazione. Alcuni esempi, al solito, saranno utili a chiarire quest'affermazione.
Si pensi all'assemblea convocata per la deliberazione in merito all'approvazione del rendiconto e/o del preventivo. S'è vero, com'è vero, che la legge non specifica che l'amministratore debba presenziare per relazionare, è altrettanto vero che siccome il rendiconto, fino alla sua approvazione è atto proprio dell'amministratore, la sua presenza in riunione per spiegarne il contenuto è più che doverosa.
Altro caso di presenza (questa volta richiesta dalla legge). Opere dei condomini su parti di proprietà o uso esclusivo ai sensi dell'art. 1122 c.c.: i condomini devono darne notizia all'amministratore, il quale è tenuto a riferirne all'assemblea.
Lo stesso dicasi per le opere urgenti straordinarie di cui all'art. 1135, secondo comma, c.c.: l'amministratore può ordinarle ma poi deve darne comunicazione ai condomini nella prima assemblea utile.
È utile, infine, ricordare che, generalmente, in tutte le assemblee la presenza dell'amministratore è utile, al di là della sua obbligatorietà, perché l'esperienza e la professionalità del mandatario possono essere utili nella gestione della riunione, pur non avendo egli poteri formali e diretti in tal senso.
Condominio senza amministratore
Convocare l'assemblea senza avvisare l'amministratore, come affrontare la questione
Come abbiamo visto prima, esistono dei casi in cui la presenza dell'amministratore può essere di troppo (a parer dei condòmini); tuttavia per fare le cose in regola siccome se c'è un amministratore è a lui che spetta il compito di convocare l'assemblea, quanto meno la richiesta di convocazione ex art. 66 disp. att. c.c. dev'essere rivolta a lui.
Sarà in questa occasione che i condomini dovranno fare presente per iscritto all'amministratore che la sua presenza non è richiesta. E se l'amministratore si presentasse comunque alla riunione o la convocasse nel suo studio? Chiaramente questi sono mezzi utilizzati per imporre la propria presenza cercando di sfruttare a proprio favore il senso d'imbarazzo che si prova mettendo una persona alla porta anche quando lo si fa nel modo più garbato possibile e pur stando nella ragione.
È evidente che in queste situazioni è necessario far valere la propria posizione senza perdere la calma; la legge qui non dice nulla in merito, non esistono divieti di partecipazione alla stregua dei succitati obblighi di presenza, quindi sta a chi agisce farlo nel modo più opportuno per raggiungere il proprio obiettivo.
E se un gruppo di condòmini convoca l'assemblea senza dir nulla all'amministratore? Al riguardo non sorgono dubbi sul fatto che si possa contestare quella decisione per violazione delle regole concernenti la procedura di convocazione. La legge, infatti, eccezion fatta per il caso di cessazione dell'incarico per perdita dei requisiti di onorabilità, impone sempre che la convocazione debba essere eseguita dall'amministratore, con il solo potere sostitutivo dei condòmini, ex art. 66 disp. att. c.c., in caso di inerzia.
Esiste un'alternativa? Sì. Qual è? Si chiama assemblea totalitaria, cioè quella alla quale partecipano tutti i condòmini e tutti decidono di deliberare nonostante un vizio formale riguardante la procedura di convocazione. In questo caso si può tenere un'assemblea senza che l'amministratore debba esserne messo a conoscenza.
