L'approvazione del rendiconto condominiale è atto di competenza esclusiva dell'assemblea.
Approvando il rendiconto, l'assemblea vaglia e accetta l'operato dell'amministratore, nonché la complessiva situazione anche economico-finanziaria del condominio.
In effetti il rendiconto contiene informazioni e raffigurazioni di fatti rispetto ai quali l'intervento dell'amministratore può essere minimo se non addirittura inesistente.
I condòmini che approvano il rendiconto, ossia quelli che votano favorevolmente non devono essere considerati in maniera diversa da quelli che non hanno partecipato all'assemblea o che hanno votato contrariamente ovvero si sono astenuti, senza poi contestare.
Il voto del condòmino, infatti, concorre a formare la volontà assembleare, ma, a meno che non sia espresso individualmente in particolari forme, non ha natura negoziale. Resta il fatto che chi ha approvato il rendiconto, salvo casi di nullità, non può poi contestarlo giudizialmente.
L'approvazione del rendiconto, dunque, altro non è che espressione dell'accettazione di quel documento e conseguentemente di ciò che rappresenta.
Si badi: ciò non toglie che, successivamente, gli stessi favorevoli possano domandare informazioni supplementari all'amministratore, ossia chiederli chiarimenti, se del caso anche mediante accesso ai documenti. Qui di seguito vedremo entro che limiti possa essere esercitato tale diritto.
Per farlo è bene partire da un quesito, il seguente: che cosa rappresenta esattamente il rendiconto condominiale?
Rendiconto condominiale, contenuto e funzione
L'art. 1130-bis c.c. disciplina il contenuto del rendiconto specificando che esso contiene le singole voci di entrata e di uscita riguardanti il condominio, nonché ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale, ai fondi ed alle riserve. Ciò, specifica la norma, deve essere fatto in modo tale da consentire l'immediata verifica.
Principio di chiarezza, così si traduce l'ultimo inciso del precedente periodo, che poi ricalca il contenuto dell'art. 1130-bis c.c.: chiunque abiti in condominio, esperto contabile o quisque de populo che sia, deve essere in grado di capire cosa c'è scritto nel rendiconto.
Esso, prosegue la norma, si compone di tre parti:
- un registro di contabilità;
- un riepilogo finanziario;
- una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
Il rendiconto deve dare l'idea di quello che è accaduto nell'anno di gestione appena trascorso, nonché della complessiva gestione condominiale, la quale, avvenendo senza soluzione di continuità, necessità comunque di una rappresentazione unitaria e dinamica.
Amministratore di condominio, rendiconto annuale e rendiconto della propria gestione
Ecco, allora, a che cosa serve il rendiconto: esso non è mero documento contabile, ma è un atto complesso che spiega la situazione del condominio nel suo complesso. Il rendiconto è una fotografia con data certa e i condòmini esprimono il loro voto sulla correttezza della fotografia: comprende tutto? Lo scatto è corretto?
Documenti giustificativi delle spese e diritti dei condòmini
Per fare ciò, evidentemente, servono informazioni e queste informazioni non può che fornirle l'amministratore.
Non solo oralmente, come sempre accade in assemblea, ma anche per via documentale, cioè consentendo ai condòmini di visionare i così detti documenti giustificativi di spesa.
Il diritto di prendere visione dei documenti condominiali, riconosciuto espressamente dal codice civile e prima di esso dalla giurisprudenza, può essere esercitato in ogni tempo. Così recita l'art. 1130-bis c.c.
L'inciso inerente alla tempistica lascia intendere che anche dopo l'approvazione del rendiconto, ovvero anche prima, ossia in corso d'anno, i condòmini possano esercitare questo loro diritto.
In che modo? Deve essere presentata formale richiesta all'amministratore di condominio. La formalità, in realtà, non è necessaria: è utile specie in quei casi in cui l'esercizio del diritto è compromesso ad un atteggiamento non collaborativo dell'amministratore.
Si ricordi sempre, come ha giustamente e efficacemente specificato la giurisprudenza, che «la vigilanza ed il controllo, esercitati dai partecipanti essenzialmente, ma non soltanto, in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea, non devono mai risolversi in un intralcio all'amministrazione, e quindi non possono porsi in contrasto con il principio della correttezza, ex art. 1175 c.c. (Cass. Sez. 2, 21 settembre 2011, n. 19210; Cass. Sez. 2, 29 novembre 2001, n. 15159; Cass. Sez. 2, 19 settembre 2014, n. 19799)» (così Cass. 18 maggio 2017 n. 12579 ).
Approvazione del rendiconto e accesso ai documenti, diritti e limiti
Date queste coordinate, si potrebbe affermare: se il condòmino ha approvato il rendiconto, qual è il suo interesse a prendere visione dei documenti condominiali.
Risposta: lo stesso che può avere l'assemblea che dispone la revisione di contabilità inerenti a periodi di gestione pregressi e approvati, cioè verificarne la loro correttezza, ovvero la presenza di elementi utili a individuare profili di responsabilità ovvero in generale elementi utili per successive decisioni.
Questa conclusione non può non essere bilanciata con il principio espresso dalla Cassazione, cioè quello del diritto all'accesso che non può divenire intralcio all'esercizio dell'attività dell'amministratore.
Esempio: se ho approvato il rendiconto dell'esercizio precedente e dopo un anno chiedo all'amministratore copia dei documenti inerenti a quell'esercizio, avrò certamente diritto a visionarli, ma l'approvazione ed il tempo passato, essendo precluse contestazioni sull'annullabilità del rendiconto, non consentiranno, salvo casi eccezionali, di ritenere tardiva una risposta che fissa un appuntamento dopo un mese, ovvero non possono far pretendere la visione immediata.
Un altro elemento da tenere in considerazione, poi, è la presenza in assemblea della documentazione giustificativa. È cosa nota che l'amministratore debba mettere a disposizione i documenti contabili, ma che, salvo diversa indicazione del regolamento, non abbia l'obbligo di esibirli in sede assembleare.
Se, però, l'amministratore porta i documenti in quella sede e sul verbale è specificato che sono stati visionati dai condòmini in sede di approvazione del rendiconto, chi ha approvato quel documento, pur mantenendo il diritto a visionarli, dovrà avere ulteriore pazienza. Insomma diritto sì, ma non diritto alla rapidità, salvo comprovata e documentata urgenza.
In nessun caso, però, i condòmini sono tenuti a giustificare la loro richiesta di accesso.
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