Nel caso di villette a schiera o comunque di autonomi edifici che abbiano in comune esclusivamente una strada privata che consente l'accesso ai singoli stabili dalla pubblica via, come devono essere ripartite le spese per asfaltare tale viottolo?
La questione all'apparenza di semplice soluzione, è spesso oggetto di frizioni tra i vari proprietari che si ad affrontare la situazione.
Partiamo dalla individuazione della fattispecie applicabile: condominio o supercondominio? La questione non è puramente nominalistica.
Supercondominio, la definizione legislativa
L'art. 1117-bis c.c. specifica che le disposizioni del Capo II del Titolo VII del Libro III del codice civile riguardanti il condominio negli edifici si applicano «in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117».
Insomma: se due abitazioni indipendenti l'una dall'altra hanno in comune una strada che consente di accedervi dalla pubblica via, la strada, salvo diversa disposizione dei titoli (es. riserva di proprietà in capo ad uno dei due con servitù a vantaggio dell'altro) dev'essere considerata un bene il condominio. Lo stesso discorso vale, chiaramente, nell'ipotesi in cui vi siano più di due proprietari.
Motivo? Quella parte di fondo (la strada) è funzionale e strumentale al godimento delle unità immobiliari in quanto ne consente l'accesso. A nulla vale il fatto che le strade non sono menzionate tra i beni comuni di cui all'art. 1117 c.c. E' noto, infatti, che tale norma contiene un'elencazione meramente esemplificativa dei beni comuni, i quali possono essere considerati tali in ragione della loro succitata funzione.
La norma citata, infatti, al n. 1 specifica che sono comuni in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune: la strada è tale in quanto essenziale per consentire l'accesso agli stabili.
Se, poi, tale non la si vuole considerare, intendendo la strada come pertinenza, allora, secondo chi scrive, essa va considerare comune ai sensi del n. 3 dell'art. 1117 c.c. quale opera che serve all'uso e al godimento comune.
Strada privata, supercondominio e ripartizione delle spese
In questo contesto, pertanto, fosse anche l'unico bene comune tra i vari proprietari, per la sua gestione sarebbe necessario fare ricorso alle norme dettate in materia di condominio.
Ciò vuol dire: obbligo di apertura di un conto corrente condominiale, obbligo di nomina dell'amministratore nel caso di più di otto condòmini (si badi: più di otto così detti super-condòmini, non più di otto condominii), obbligo di contribuire alle spese in ragione dei criteri legali o convenzionali di ripartizione.
E qui arriviamo al punto nodale: la ripartizione delle spese per l'asfaltatura della strada privata dev'essere eseguita secondo i millesimi di proprietà (trattandosi di spese di conservazione di un bene comune) o nel differente modo previsto su accordo tra tutte le parti, ossia tra tutti i comproprietari di quel sentiero. Poiché la materia della ripartizione delle spese è una materia derogabile, nulla vieta che tutti i condòmini (si badi, essi e non i loro rappresentanti, di cui diremo subito dopo) possono accordarsi per una diversa modalità di ripartizione dei costi.
Ricordiamo, inoltre, che ai sensi dell'art. 67 disp. att. c.c., nei supercondominii con più di sessanta partecipanti l'assemblea ordinaria si compone di rappresentanti dei condominii nominati in seno alle singole assemblee e non direttamente dai condòmini che restano titolari diretti del diritto di partecipazione all'assemblea nei casi di assemblea straordinaria ed in generale per quelle materie non demandate alla competenza dell'assemblea dei rappresentanti.
Strada privata, modalità di gestione e manutenzione
Data questa situazione giuridica, qualcuno potrebbe chiedersi se sia davvero necessario porre in essere tutti questi adempimenti per una sola strada ovvero se non esistano soluzioni alternative.
In effetti se la strada è l'unico bene in comune, chiedere un codice fiscale e magari essere costretti a nominare un amministratore per gestire le poche cose che la riguardano, può apparire davvero un'esagerazione.
Eppure non sembrano esserci alternative. Al riguardo la giurisprudenza ha affermato che «per la configurabilità del supercondominio, che è un soggetto autonomo e distinto rispetto ai condominii che lo compongono, è sufficiente che vi sia almeno un bene o servizio in comune tra due condominii autonomi. La mancata previsione di un titolo che disponga in tal senso, non impedisce la sussistenza dello stesso "ipso iure et facto"» (Cass. 28 gennaio 2019 n.2279, in Rivista Giuridica dell'Edilizia 2019, 3, I, 595).
Come il condominio sorge autonomamente cioè per la semplice esistenza di beni e servizi in comune, così il supercondominio nasce allo stesso modo; ci i potrebbe domandare se non esistono possibilità di scioglimento del supercondominio.
Ricordiamo che, ai sensi del succitato art. 1117-bis c.c. a questa particolare fattispecie si applicano, se compatibili, le norme dettate in relazione al condominio.
Ecco allora che, almeno prima facie, nulla lascerebbe intendere che debba considerarsi essere vietato:
a) deliberare lo scioglimento del supercondominio, ricorrendone la fisica possibilità di rendere autonomi senza alcun bene più in comune (o almeno quel bene) i singoli condominii;
b) dividere la strada comune, cioè parcellizzarne la proprietà, in tal caso col consenso di tutti i condòmini, così come prescritto dall'art. 1119 c.c.
