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Desty Nova

Accesso carraio su strada privata

Cari amici, questo quesito fa il paio con uno che avevo posto qualche giorno fa.

La strada privata su cui abito (a fondo chiuso) confina con una grossa proprietà che ha a sua volta un comodo accesso tramite una sua strada privata dotata di grande cancello. Ora questo vicino ha acquisito l'ultima particella di terreno libero sulla nostra strada (roba di poche centinaia di mq), adiacente alla sua proprietà, e ha chiesto che questa particella venga unita alla sua proprietà tramite porta carraia larga 6 metri (fin qui, credo, è nel suo diritto), ma anche che una analoga apertura venga realizzata sulla strada privata.

 

L'apertura di un cancello di 6 metri implicherebbe la perdita di numerosi posti auto a raso, sia in corrispondenza che di fronte al passaggio, e - data la dimensione dell'accesso, noi temiamo a ragione che questo proprietario stia meditando di scaricare sulla nostra strada privata il traffico di mezzi pesanti necessario ai lavori che intende fare sul suo terreno. Cosa che - oltre al disagio, al rumore e all'inquinamento - presupporrebbe la richiesta al comune di interdire la sosta almeno su uno dei due lati della strada (considerate che ci sono almeno 20 palazzine, quindi metà di esse non potrebbe più parcheggiare!!) per far transitare betoniere, bilici e - in futuro - pullman turistici (pensiamo voglia costruire un albergo o un centro accoglienza).

 

Sbaglio, o esiste una giurisprudenza in materia? Ovvero, se tu hai già un tuo accesso COMODO al tuo fondo non puoi chiedere un aggravio al fondo vicino?

 

Vi allego uno scarabocchio di piantina della zona. In rosso, il passaggio chiesto dai nostri confinanti.

 

Grazie fin da ora per ogni risposta!

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Credo che la chiave di lettura sia sulla definizione di ossia di chi è la proprietà di questa strada.

Il fondo venduto vanta qualche diritto sulla proprietà della strada ?? ecc. ecc.

 

Se la strada privata è solamente vostra credo che il soggetto non potrà fare quello che intende fin quanto non ne acquisirà titolo per farlo, che in termini pratici significa pagarne il costo che lo renda quindi comproprietario della strada.

 

Ma andrebbe fatta anche un altra valutazione, dalla planimetria che hai allegato si evince che il fondo a cui fai cenno potrà avere solo accesso dalla suddetta strada !!!!!!!!!!!!!!!!!!!

forse ho disegnato male: il mini-fondo che il nostro confinante ha "annesso" (tipo risiko) alla sua mega proprietà è al momento accessibile solo dalla nostra strada. Tuttavia se costui apre un buco nel muro di recinzione, egli può accedervi anche dal suo fondo su cui già c'è una strada privata. Il problema è che su quel fazzoletto di terra lui non può farci nulla: lo vuole usare solo per realizzare una porta carraia da 6 metri sulla nostra strada privata.

 

Il problema è se questo dà lui titolo per accedere d'ora in poi al suo fondo attraverso la nostra strada (di cui pagherebbe una risibile percentuale di manutenzione) piuttosto che privilegiare la strada sua già esistente che per giunta dà direttamente su quella comunale.

 

Ovvero, è nel suo diritto risparmiare il SUO asfalto e la sua tranquillità per consumare l'asfalto in comproprietà e gettare il rumore, l'inquinamento e il disagio del traffico di mezzi pesanti destinati al suo fondo sulla nostra strada privata?

Perché scrivi "richiesta al Comune di interdire la sosta"? la strada soggiace all'uso pubblico?.

 

Ciao

no, la strada è privata e vi transitano solo i residenti. Ma se dovessero aprire una porta carraia per far accedere a un'attività (per esempio un albergo) in fondo alla strada, la necessità di far transitare i pullman potrebbe spingere a una richiesta del genere.

Pensi che non sia realistico?

Se la strada è ad uso privato non ha competenze il Comune nel disciplinare circolazione e sosta. Spetta ai proprietari.

Se quindi la strada è ad uso privato e il piccolo fondo acquistato è intercluso, dovete concedere il diritto di passaggio ai sensi dell'art. 1051 del Codice Civile, ma tale servitù è relativa esclusivamente a (cfr) "... per la coltivazione e il conveniente uso del proprio fondo...".

Quindi la servitù è relativa solo a tale fondo (e non ad altri) e per la coltivazione o uso del fondo, ovvero del piccolo terreno del vostro vicino, non di quello che ha accesso diretto dalla strada pubblica.

Ciao

...tale servitù è relativa esclusivamente a (cfr) "... per la coltivazione e il conveniente uso del proprio fondo...".

Quindi la servitù è relativa solo a tale fondo (e non ad altri) e per la coltivazione o uso del fondo, ovvero del piccolo terreno del vostro vicino, non di quello che ha accesso diretto dalla strada pubblica.

Ciao

Ciao Leonardo

 

Fermo restando che occorrerebbe determinare quale è la "via" più agevole e comoda per raggiungere da B la strada comunale, ovvero quella per la quale si ha diritto alla servitù di passaggio, secondo me, se le due particelle restano distinte, ovvero rappresentano due entità separate, anche se comunicanti, si applica ugualmente il 1051 C.C., perché B sarebbe comunque un fondo intercluso.

Il mio ragionamento deriva dal fatto che se B è esistito, il diritto di passaggio era già vigente con il precedente proprietario (che non era proprietario di A) che così ha trasferito il proprio diritto all'acquirente (ripeto, ammesso che tale diritto fosse per la strada privata). Il fatto che l'acquirente sia anche proprietario di A penso sia ininfluente perché il diritto di passo gli deriva dal precedente proprietario.

Sostanzialmente nei rogiti immobiliari si trasferiscono tutte le servitù attive e passive, e quindi se tale servitù esisteva con il precedente proprietario, si è trasferita al successivo, indipendentemente da ciò che farà costui tra A e B.

Come per il mio precedente intervento è da rilevare comunque che il C.C. specifica per cosa si esercita la servitù, che non è certamente per far quel che si vuole.....

 

Ciao

Cari amici, intanto grazie perché siete tutti preziosissimi.

La questione è simile a come l'ha descritta Leonardo, e vi aggiungo altri dettagli che ho appreso ieri.

 

Il proprietario A del grande lotto vuole dividerlo in due lotti più piccoli, e per la parte edificabile sostanzialmente vuole creare una servitù sulla nostra strada prima di venderlo a un terzo.

 

Il proprietario del lotto piccolino B ha fatto un passo falso poiché egli vi ha costruito dei box sotterranei, ma la concessione edilizia gli era stata data IN CAMBIO della realizzazione a raso di un giardinetto sul tetto dei box. Il proprietario A ha comprato la particella B ma ha cercato surrettiziamente di cambiare destinazione d'uso da "giardinetto" a "strada carrabile" e così ha dato il fianco all'azione legale dei confinanti. Tra l'altro, il proprietario di A aveva cercato pure di irretire i confinanti, offrendo loro in cambio di un placet aumma-aumma per fargli realizzare una... uscita di sicurezza (vero!! un'uscita di sicurezza larga sei metri!!) alcuni posti auto gratuiti accanto all'uscita carraia.

Per fortuna questi non hanno l'anello al naso e non hanno abboccato.

 

La preoccupazione nostra è che in questa storia sta entrando la politica, poiché il proprietario A ha agganci MOLTO in alto (non faccio nomi, ma è gente che gira con tre macchine di scorta di polizia in borghese...) e la nostra paura è che nel nuovo lotto edificabile finisca per essere costruito o un campo nomadi o un centro d'accoglienza. Va da sé che questo spiega per quale motivo il proprietario A è ansioso di ottenere un passaggio sulla strada altrui: così lui può fare affari ma scaricare il viavai di gente "indesiderabile" sotto le finestre degli altri mentre lui resterebbe al sicuro dietro un muro di cinta alto 5 metri (roba che manco una caserma, giuro!).

 

Per contrattaccare dunque abbiamo deciso di procedere alla realizzazione di un consorzio di strada privata per chiudere l'unico accesso sulla strada comunale con sbarra ed eventuale portierato, in maniera da rendere più difficoltoso in futuro richiedere una servitù di passaggio per mezzi grandi (pullman in particolare) sulla nostra strada quando comunque egli avrebbe la strada diretta all'interno della sua vecchia proprietà.

Inoltre stiamo vedendo di fare opposizione palazzina per palazzina sulla base dell'abuso di cambio di destinazione d'uso e per la salvaguardia del verde che doveva essere realizzato in cambio della realizzazione dei box.

Avete altri consigli?

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