Abito in un supercondominio che si compone di vari edifici. Tra la strada pubblica e i vari palazzi ci sono delle strade ed in particolare sul vialetto d'ingresso le auto, in entrata ed in uscita passano spesso a velocità esagerata.
Nell'ultima assemblea è stata deciso di riconvocarci per decidere sull'installazione di dissuasori di velocità. Quali sono le maggioranze necessarie per deliberare questo intervento e qual è il criterio di ripartizione da utilizzare?
Partiamo dall'inquadramento della deliberazione d'installazione di dissuasori di velocità: semplice modificazione delle cose comuni o innovazione?
Per innovazioni delle cose comuni – afferma ormai da anni la Suprema Corte di Cassazione – si devono intendere “non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l'alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (così Cass. 26 maggio 2006 n. 12654 e da ultimo Cass. Cass. 30 giugno 2014 n. 14207).
L'installazione di dissuasori di velocità muta la destinazione d'uso della strada condominiale? Sicuramente no. Può essere considerata modificatrice dell'entità sostanziale? Ad avviso di chi scrive nemmeno, dato che al termini di quell'operazione la strada resta sempre una strada. In questo contesto, pertanto, l'installazione di dissuasori di velocità può essere deliberata:
a) in prima convocazione con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all'assemblea ed almeno 500 millesimi;
b) in seconda convocazione con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all'assemblea ed almeno 333 millesimi.
Ad ogni buon conto, se prudenzialmente la si volesse considerare opera innovativa, la stessa potrebbe essere considerata innovazioni volta a migliorare la sicurezza e come tale essere deliberata sia in prima che in seconda convocazione con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all'assemblea ed almeno 500 millesimi (art. 1120, secondo comma, c.c.).
Chiarito questo aspetto passiamo al quesito relativo alla ripartizione delle spese. In condominio il criterio principe di ripartizione delle spese è quello dei millesimi di proprietà, di cui all'art. 1123, primo comma, c.c..
Il secondo comma del medesimo articolo specifica che se i condomini fanno uso dei beni in misura diversa, allora le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Esempio classico di tale principio è la ripartizione delle spese di manutenzione delle scale e degli ascensori secondo il criterio di cui all'art. 1124 c.c.
Nel caso di specie, ad avviso di chi scrive, si voglia considerare l'installazione di dissuasori di velocità un'innovazione o un semplice intervento finalizzato al miglior godimento delle parti comuni, la spesa per tale opera dev'essere ripartita tra tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà.
Per la manutenzione successiva, invece, se esiste una tabella di ripartizione delle spese per la manutenzione della strada condominiale bisognerà applicare quei criteri divenendo il dissuasore (in seguito all'installazione) un accessorio della strada medesima.
Resta salvo il potere dei condomini di deliberare, con il consenso di tutti i partecipanti al supercondominio, la ripartizione di quella spesa secondo un criterio convenzionale differente da quello applicabile per legge (cfr. art. 1123, primo comma, c.c.).
Tabelle millesimali mancanti? La ripartizione provvisoria delle spese è solamente annullabile.
