Uno dei momenti più critici e temuti da ogni amministratore è quello in cui, informato dell'avvenuta vendita di un appartamento in un Condominio da lui amministrato, è costretto ad aggiornare il Registro dell'Anagrafe Condominiale - effettuando il c.d. subentro - sostituendo il condomino alienante con l'acquirente, ed esponendosi al molto più che probabile esame del subentrante il quale, altrettanto certamente, contesterà punto per punto le spese che gli verranno imputate, opponendo la classica frase: "Ma questo compete al vecchio proprietario…!"
Diventa, allora, essenziale fare chiarezza e stabilire un principio guida che possa agevolare il compito, oserei dire, didattico, del nostro amico amministratore nell'esplicazione, al novello condomino, di quanto andrà a pagare e, principalmente, del momento a partire dal quale sarà chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali.
Le obbligazioni condominiali sono sorrette dal criterio della parziarietà.
Partiamo dal dato normativo. Norma di riferimento è la previsione contenuta nell'art. 63, comma 4 disp. att. c. c. che statuisce: «Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente».
Premettendo, per completezza espositiva, un breve cenno sul meccanismo giuridico della c. d. solidarietà, che è quello che permette al creditore (condominio) di richiedere a ciascuno dei debitori (vecchio e nuovo condomino) il pagamento dell'intero dovuto, salvo, poi, il diritto di chi paga di rivalersi sull'altro, dobbiamo -preliminarmente- distinguere la natura degli oneri condominiali. In particolare, le spese condominiali sono di due tipi:
- quelle ordinarie, che servono a garantire la semplice manutenzione e conservazione del fabbricato nell'ambito della gestione annuale preventivata (ad esempio, pulizia scale, sostituzione lampadine, mantenimento in efficienza degli impianti);
- quelle straordinarie, vale a dire quelle, che, per loro stessa natura, non possono essere preventivate in sede di predisposizione di bilancio previsionale e devono essere affrontate in situazioni di emergenza, gestite separatamente e di solito con fondi deliberati e costituiti ad hoc, anche per la loro usuale importante entità (si pensi, ad esempio, alle spese occorrenti per ripristinare i danni cagionati al fabbricato da un evento naturale catastrofico, come un uragano o un terremoto).
La pronuncia in commento (Sentenza Tribunale di Cagliari, n. 2774 del 05.11.2018), ci consentirà di chiarire, con precisione, il diverso momento in cui nasce, a carico del singolo condomino, l'obbligo contributivo, proprio in virtù della diversa natura della spesa.
Il fatto. Il Condominio Alfa otteneva nei confronti del condomino Beta decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per il pagamento di oneri condominiali (straordinari e non), scaduti e mai onorati; avverso tale decreto, proponeva opposizione il condomino Beta, sostenendo l'illegittimità dell'ingiunzione ed adducendo -tra gli altri motivi di opposizione- proprio che una parte delle somme richieste in monitorio non fossero da lui dovute perché di pertinenza del vecchio proprietario, in quanto spese straordinarie, deliberate in un momento antecedente all'acquisto della proprietà da parte sua e, dunque, della qualità condomino.
Il Tribunale, in parziale accoglimento della spiegata opposizione, enunciava il principio di diritto che approfondiremo nel prosieguo del presente scritto, e che, ad oggi, rispecchia fedelmente l'orientamento prevalente della giurisprudenza, di legittimità e di merito, in materia.
Continua [...]
