Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
105434 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
Obbligazioni condominiali. Niente azione di regresso nei confronti del condominio
Problema condominiale? Inviaci un quesito

Obbligazioni condominiali. Niente azione di regresso nei confronti del condominio

Non spetta azione di regresso al condomino che versa al terzo creditore anche la parte dovuta dai restanti condomini.

Avv. Maurizio Tarantino  

"In tema di condominio negli edifici, il condomino che abbia pagato l'intero corrispettivo di un contratto d'appalto concluso dall'amministratore per l'esecuzione di lavori sulle parti comuni, non ha diritto di regresso verso gli altri condomini, sia pure limitatamente alla quota millesimale di ciascuno di essi, né può avvalersi della surrogazione legale ex art. 1203, n. 3, c.c., trattandosi di un'obbligazione parziaria e non solidale e difettando l'interesse comune all'adempimento, mentre può agire nei confronti degli altri condomini per ottenere l'indennizzo da ingiustificato arricchimento, stante il vantaggio economico ricevuto da costoro. (Principio reso in fattispecie regolata, "ratione temporis", dalla disciplina anteriore a quella introdotta dalla l. n. 220 del 2012).".

Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 13235 dell'11 agosto 2017 in merito alle obbligazioni condominiali.

=> Le obbligazioni condominiali sono sorrette dal criterio della parziarietà.

I fatti di causa. Il Condominio Alfa aveva ottenuto un decreto ingiuntivo per spese condominiali, pari ad € 6.475,74, dovute dal condomino Caio in base ai rendiconti annuali del 2002 e del 2003.

Avverso tale decreto, Caio oltre a proporre opposizione al decreto, aveva altresì spiegato domanda riconvenzionale per ottenere dal Condominio Alfa la somma di € 27.781,24, da lui pagata, quale condebitore solidale, ad un terzo (Impresa appaltatrice), creditore del medesimo Condominio a titolo di corrispettivo dell'esecuzione di lavori su parti comuni, formulando altresì domanda subordinata per indebito arricchimento.

Tale impresa creditrice aveva dapprima ottenuto ingiunzione di pagamento a carico del Condominio, e poi aveva promosso azione esecutiva per l'intero importo nei suoi confronti, inducendolo a pagare l'intero debito condominiale.

In primo grado, il Tribunale adito aveva accolto l'opposizione a decreto ingiuntivo ed aveva respinto la riconvenzionale.

Successivamente, la Corte territoriale ha accolto l'appello del Condominio e ha confermato il D.I. ingiunto.

Secondo la Corte d'Appello, il condomino nell'esercitare il proprio regresso si sarebbe effettivamente dovuto rivolgere ai singoli condomini in proporzione delle rispettive quote e non ripetere l'intero. Avverso tale pronuncia, Caio ha proposto ricorso per cassazione.

A parere di Caio, il principio di parziarietà delle obbligazioni condominiali non vieta al singolo condomino, il quale abbia pagato l'intero debito al terzo creditore in adempimento di un titolo esecutivo, di citare in giudizio l'amministratore del condominio in via di regresso.

=> Responsabilità solidale, definizione e limiti

Precisazione importante. La vicenda in esame trae origine prima della riforma, quindi fattispecie non soggetta alla tutela prevista dall'art. 63, comma 2, disp. att. c.c., introdotta dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220.

Per meglio dire, la legge n. 220/2012 ha previsto, a carico del creditore che voglia intraprendere un'azione di recupero crediti nei confronti del Condominio, l'obbligo di agire prima nei confronti dei condomini morosi e, solo in un secondo momento, anche nei confronti degli altri condomini.

Si tratta del c.d. beneficio di escussione, previsto dal nuovo art. 63 disp. att. c.c. a favore dei condomini "virtuosi", cioè in regola con i pagamenti.

Strettamente legato a tale beneficio è l'obbligo dell'amministratore - anch'esso previsto dall'art. 63 - di fornire ai creditori che lo interpellino i dati relativi ai morosi, a cui rivolgersi in prima battuta per il pagamento del credito.

Invero, l'art. 63 comma 1, delle disp. att. c.c., prescrive che l'amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi; il comma 2 della stessa disposizione ammette i creditori ad agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti dopo la preventiva infruttuosa escussione dei morosi.

Nei rapporti dell'amministratore con i condomini morosi e con i terzi creditori, il riferimento va effettuato con il preesistente art.1130, n. 3) c.c., il quale stabilisce che l'amministratore deve «riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni».

Infine, l'art.1130, n. 10) c.c., obbliga l'amministratore a «fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso».

Il ragionamento della Corte di Cassazione. Secondo la Corte di legittimità, il condominoCaio che ha assunto di aver adempiuto nelle mani dell'appaltatore al pagamento dell'intero prezzo dei lavori, in quanto minacciato di esecuzione forzata, non poteva accordarsi alcun diritto di regresso, ex art. 1299 C.C., né per l'intera somma dovuta dal Condominio, né nei confronti degli altri condomini, sia pur limitatamente alla quota millesimale dovuta da ciascuno di essi, come invece proponeva la Corte di Salerno.

Invero, il regresso, che ha per oggetto il rimborso di quanto sia stato pagato a titolo di capitale, interessi e spese, consiste in un diritto che sorge per la prima volta in capo al condebitore adempiente sulla base del c.d. aspetto interno dell'obbligazione plurisoggettiva.

In sostanza, gli ermellini evidenziano che "solo se si parte dalla premessa, ormai smentita dalla giurisprudenza, che il singolo condomino, quale condebitore solidale, possa essere escusso dal terzo creditore per l'intero debito contratto dal condominio, può poi accordarsi a quello il diritto di regresso, altrimenti ravvisandosi nel pagamento dell'intero effettuato da un debitore pro quota, piuttosto, un indebito soggettivo "ex latere solventis".

=> Solidarietà acquirente - venditore spese condominiali

Difatti,in tale pronuncia, la stessa Corte richiama quanto già precisato in altro precedente (Cass. Sez. 2, 09/01/2017, n. 199) secondo cui ove si abbia riguardo, come nel caso in esame, ad obbligazione per l'esecuzione dei lavori inerenti parti comuni assunta dall'amministratore del condominio, o comunque, nell'interesse del condominio, nei confronti dell'appaltatore, trova applicazione il principio dettato da Cass. Sez.

U, 08/04/2008, n. 9148 (non operando qui, ratione temporis, neppure il meccanismo di garanzia ex art. 63, comma 2, disp. att. C.C., introdotto dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220), di tal che

"la responsabilità per il corrispettivo contrattuale preteso dall'appaltatore è retta dal criterio della parziarietà, per cui l'obbligazione assunta nell'interesse del condominio si imputa ai singoli componenti nelle proporzioni stabilite dall'art. 1123 C.C.., essendo tale norma non limitata a regolare il mero aspetto interno della ripartizione delle spese" (da ultimo, ancora Cass. 09/06/2017, n. 14530)

In conclusione, secondo la Corte l'obbligo restitutorio del condominio nei confronti dei condomini che abbiano anticipato le somme dovute al terzo creditore può sorgere, semmai, ove lo stesso condominio abbia approvato una deliberazione assembleare istitutiva di un fondo cassa finalizzato a sopperire alle morosità di alcuni partecipanti, ed a scongiurare l'esecuzione da parte del creditore in danno di parti comuni dell'edificio.

Diversamente, come nella vicenda in esame, il pagamento da parte del condomino (Caio) delle quote del corrispettivo d'appalto dei lavori di riparazione delle parti comuni dovute dai restanti condomini poteva legittimare lo stesso ad agire, sempre nei confronti degli altri singoli partecipanti, per ottenere l'indennizzo da ingiustificato arricchimento, stante il vantaggio economico ricevuto dagli altri condomini (Cass. Sez. U, 29/04/2009, n. 9946).

=> La responsabilità solidale nelle obbligazioni

ORDINANZA_regresso.pdf

Cerca: obbligazioni condominiali niente azione di regresso nei confronti del condominio

Commenta la notizia, interagisci...

    in evidenza

Dello stesso argomento