Quando un'unità immobiliare in condominio è in comproprietà tra più persone, tutte loro devono concorrere all'obbligo di pagamento degli oneri condominiali.
Data questa premessa assodata e non contestata, è utile capire come si atteggino le obbligazioni dei singoli comproprietari rispetto al condominio.
Come sempre il ricorso alla valutazione di un caso concreto può essere d'aiuto per meglio comprendere le norme che disciplinano l'ipotesi fin qui delineata.
Unità immobiliare in comproprietà e spese condominiali
Tizio e Caio sono fratelli. Essi, al momento del decesso del loro padre, unico genitore vivente, ricevono in eredità l'unità immobiliare, del defunto genitore, che è ubicata nel condominio Alfa.
Appartamento ereditato: chi paga le spese condominiali?
Parentesi: ai sensi dell'art. 67 disp. att. c.c. ed ai fini della convocazione dell'assemblea Tizio e Caio devono essere considerati un unico condomino.
In sostanza l'amministratore dovrà convocarli entrambi ma in sede di riunione essi esprimeranno un solo voto ed avranno diritto ad un solo rappresentante.
Rientrano suol caso: dopo qualche tempo i due iniziano a non pagare le quote condominiali. L'amministratore, quindi, è costretto ad agire per le vie legali al fine di recuperare le somme spettanti al condominio.
I comproprietari dell'appartamento rispondono in solido delle quote condominiali oppure pagano ognuno per la relativa quota di riferimento?
Secondo la Corte di Cassazione, che spesso si è occupata della questione, l'obbligazione dei comproprietari rispetto agli oneri condominiali è di natura solidale.
Comproprietari e rapporti con i creditori: le obbligazioni sono solidali
Prendendo tra le varie, una sentenze della Corte di Cassazione si legge che in relazione alla «natura dell'obbligazione relativa alle spese condominiali facente carico ai proprietari pro indiviso di un appartamento, occorre tenere presente che l'obbligazione delle spese condominiali viene determinata con riferimento al valore della singola unità immobiliare dell'edificio in condominio, e cioè al valore del piano o porzione di piano "spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini", come espressamente stabilito dall'art. 68 disp. att. cod. civ. agli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 cod. civ.: il che è coerente con la stessa destinazione delle cose comuni, serventi a porzioni reali dell'immobile, e non già a quote ideali.
A ciò aggiungasi che, dal lato soggettivo, nel caso di comunione inquadrata nel condominio quale elemento complesso, la comunione medesima viene riguardata, sul piano del diritto positivo, più nel suo aspetto unitario che non in quello della scomposizione nei singoli diritti di proprietà sulla quota ideale, come è testimoniato dall'art. 67 disp. att. cod. civ., il quale prevede che i comproprietari abbiano un solo rappresentante nell'assemblea» (Cass. 21 ottobre 2011 n. 21907).
Ciò vuol dire, prosegue la Corte, che l'obbligo contribuire alle spese condominiali grava sul titolare dell'unità immobiliare intesa come cosa unica e poiché i comproprietari costituiscono, rispetto al condominio, un insieme contitolare della medesima unità immobiliare, ciascuno di essi è tenuto in solido verso il condominio.
A conferma di ciò, si legge in sentenza che «nelle obbligazioni contratte per (o relative al) la cosa in comunione ordinaria (art. 1100 e ss. cod. civ.) ricorrono tutte le condizioni per l'operatività della c.d. presunzione di cui all'art. 1294 cod. civ.: la pluralità di debitori legati da un vincolo di comunione (i contitolari del bene in comproprietà), l'unicità della prestazione e l'unità della fonte (l'eadem causa obligandi del diritto romano).
Non rileva il fatto che l'obbligazione derivi dalla legge anziché dal contratto, perché la regola della solidarietà riguarda ogni tipo di obbligazione e non soltanto le obbligazioni da contratto: come tale, essa è destinata ad abbracciare anche l'obbligazione di partecipare alle spese per l'amministrazione della cosa comune, le quali trovano la loro fonte talvolta nella delibera dell'assemblea o nell'attività dell'amministratore, e talvolta direttamente nella legge. E neppure rileva che il condebito si innesti su una situazione, la comunione ordinaria, dominata dal principio della quota» (Cass. 21 ottobre 2011 n. 21907).
Il fatto che esistano delle quote, dice la Cassazione, assume rilievo esclusivamente nell'ambito dei rapporti interni tra comunisti; la misura della quota individuata secondo legge o contratto, non implica in alcun modo un'attuazione parziaria dell'obbligazione per quanto attiene ai rapporti esterni con il creditore.
A conferma di ciò, proseguono gli ermellini, ossia a riprova della solidarietà tra comproprietari«nei confronti del creditore per le obbligazioni assunte dai comproprietari per la cosa comune, si ricava dall'art. 1115 cod. civ., il quale - nel richiamare la solidarietà non come semplice dato di fatto ma come effetto giuridico - contiene anche un tratto peculiare del debito dei comproprietari per la cosa comune rispetto al generale funzionamento dei condebiti ad attuazione solidale, con la previsione della facoltà accordata a ciascun partecipante di esigere l'estinzione delle obbligazioni in solido contratte per la cosa comune, prelevando la somma occorrente dal prezzo di vendita della cosa stessa» (Cass. 21 ottobre 2011 n. 21907)
Inoltre spiega la Corte, l'esistenza del vincolo di solidarietà fin qui descritto non è ostacolato dal fatto che «le quote dell'unità immobiliare siano pervenute ai comproprietari in forza di due distinti titoli successori, giacché la diversità dei titoli di provenienza concerne il modo di acquisto del bene in comunione, ma non tocca la contitolarità del debito per le obbligazioni assunte dai comproprietari in relazione alla cosa comune né incide sul modo di attuazione dell'obbligazione nei rapporti con il condominio creditore» (Cass. 21 ottobre 2011 n. 21907).
Comproprietari, obbligazioni condominiali e solidarietà
Addotte queste motivazioni di carattere generale in merito alla natura solidale delle obbligazioni dei comunisti in relazione ai rapporti con i creditori, la Corte, con specifico riferimento alle obbligazioni condominiali, nella sentenza in esame, ha formulato il seguente principio di diritto: «i comproprietari di una unità immobiliare sita in condominio sono tenuti in solido, nei confronti del condominio, al pagamento degli oneri condominiali, sia perché detto obbligo di contribuzione grava sui contitolari del piano o della porzione di piano inteso come cosa unica e i comunisti stessi rappresentano, nei confronti del condominio, un insieme, sia in virtù del principio generale dettato dall'art. 1294 cod. civ. (secondo il quale, nel caso di pluralità di debitori, la solidarietà si presume), alla cui applicabilità non è di ostacolo la circostanza che le quote dell'unità immobiliare siano pervenute ai comproprietari in forza di titoli diversi» (Cass. 21 ottobre 2011 n. 21907).
Si badi: ciò riguarda le obbligazioni sorte dopo il decesso dell'originario titolare, poiché per le obbligazioni facenti capo al de cuius e ereditate dai successori si fa applicazione dell'art. 752 del codice civile a mente del quale «i coeredi contribuiscono tra loro al pagamento dei debiti e pesi ereditari in proporzione delle loro quote ereditarie, salvo che il testatore abbia altrimenti disposto».
