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Per la manutenzione degli impianti condominiali è necessario passare in un'unità immobiliare?
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Per la manutenzione degli impianti condominiali è necessario passare in un'unità immobiliare?

Manutenzione impianti condominiali, quando è necessario passare per un immobile.

Avv. Alessandro Gallucci  

Ipotizziamo che in un edificio in condominio determinati impianti comuni siano allocati nell’unità immobiliare di uno dei comproprietari.

Più nello specifico, per restare aderenti al caso risolto dalla Cassazione di cui daremo conto, l’unità immobiliare è un locale ubicato al piano interrato dello stabile e vi si accede anche da una rampa sempre di sua proprietà esclusiva.

Lo stato dei luoghi così descritto è esistente fin dalla nascita del condominio, ossia fin dalla cessione della prima unità immobiliare da parte dell’originario unico proprietario dello stabile.

Il proprietario di questo cespite agisce in giudizio per sentire dichiarato dal giudice che il condominio, vale a dire la collettività, non ha nessun diritto di passare dalla rampa per accedere ai suoi locali ai fini della manutenzione degli impianti.

Il giudizio s’è sviluppato per tutti e tre i gradi possibili (Tribunale, Corte d’appello e Cassazione) avendo come esito il riconoscimento della servitù di passaggio richiesta dal condominio, più nello specifico di una servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia.

Si legge in sentenza che “ nel caso in cui, in un edificio condominiale, alcuni impianti comuni (la centrale termica, l'autoclave e l'impianto di sollevamento delle acque luride) si trovino installati nel piazzale e nei locali di proprietà esclusiva del singolo condomino, proprietario esclusivo anche della rampa, utilizzata per l'accesso con automezzi per le necessarie verifiche periodiche degli impianti e per la manutenzione e riparazione degli stessi, si ha una servitù con i caratteri della apparenza, suscettibile di costituzione per destinazione del padre di famiglia, ai sensi dell'art. 1062 cod. civ., se tale era la situazione di fatto posta o lasciata dall'unico proprietario dell'edificio allorché, con la vendita frazionata dei piani o delle porzioni di piano, è sorto il condominio! (Cass. 16 novembre 2012, n. 20218).

La destinazione del padre di famiglia è una modalità di costituzione della servitù che, nei fatti, opera fin dal momento della separazione del fondo originariamente appartenente ad un'unica persona.

Con il termine fondo, vale la pena ricordarlo, si fa riferimento anche ai fondi urbani e di conseguenza anche agli immobili.

In casi del genere il giudice adito accerta e non costituisce la servitù che, ribadiamo, sorge al momento della divisione del fondo.

La norma di riferimento è l’art. 1062 c.c. che recita:

La destinazione del padre di famiglia ha luogo quando consta, mediante qualunque genere di prova, che due fondi, attualmente divisi, sono stati posseduti dallo stesso proprietario, e che questi ha posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù.

Se i due fondi cessarono di appartenere allo stesso proprietario, senza alcuna disposizione relativa alla servitù, questa s'intende stabilita attivamente e passivamente a favore e sopra ciascuno dei fondi separati.

Per la costituzione per destinazione del padre di famiglia è necessario che la servitù sia apparente, ossia che esistano opere stabilmente destinate al suo esercizio; proprio come nel caso di cui abbiamo parlato in questo articolo.

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